Facebook
Капитал страны
Капитал Страны
ENGLISH
Меню
26 СЕН, 02:12 МСК
USD (ЦБ)    75,5379
EUR (ЦБ)    88,9960

26 СЕН, 02:12 МСК
USD (ЦБ)    75,5379
EUR (ЦБ)    88,9960


Строительная зачистка. Что будет с ценами на жилье после массового исхода девелоперов с российского рынка?

14 Февраля 2020 15168 0 Экономика
Строительная зачистка. Что будет с ценами на жилье после массового исхода девелоперов с российского рынка?

За минувший год в России вдвое выросло число обанкротившихся компаний застройщиков. При эксперты прогнозируют рост цен на жилье на 25 процентов на ближайшие два года. Станет ли передел строительного рынка вследствие перехода на проектное финансирование и эскроу-счета столь же масштабным, как произведенная ЦБ РФ «банковская зачистка»? Какую цену заплатят граждане и предприниматели за решение проблемы «обманутых дольщиков»?

Статистика ухода

По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в прошлом году обанкротилось 508 девелоперских компаний - то есть вдвое больше, чем в 2018 году, когда в процедуре банкротства находилось 240 компаний. И это при том, что еще в 2017 году в числе разорившихся было лишь 150 организаций.

О том, что из года в год застройщики уходят с рынка рекордными темпами, говорят и увеличивается рекордными темпами, говорят и в «ОПОРе России».

По мнению члена президиума этого общественного объединения бизнеса Дмитрия Котровского, есть три основные причины массового банкротства девелоперов  - переход на проектное финансирование, повышение НДС и других налогов, а также сложности с получением госзаказов на строительство инфраструктуры у небольших компаний.

 

Откровенных мошенников, которые собирали с людей деньги на строительство многоквартирных домов, а потом с ними сбегали, оставив доверчивых граждан ни с чем, сегодня почти не осталось. За несколько лет их по всей стране «зачистили» правоохранительные органы. Да и вне 214-ФЗ уже давно никто не работает – все договоры долевого  строительства фиксируются в Росреестре, то есть гарантируются  государством.

Пострадавшие застройщики

В итоге виноватыми перед людьми остаются вполне себе добросовестные застройщики, которые просто не смогли сохранить свой  бизнес в предлагаемых государством обстоятельствах.

В октябре прошлого года около 200 тысяч дольщиков по всей России находилось «в зоне риска». В этом  году, по экспертным оценкам, их количество  может вырасти  вдвое - до 400 тысяч.

И произойдет это из-за того, что застройщики, в объекты которых граждане вложили свои сбережения, так и не смогут получить ни кредит в банке, ни разрешение на достройку домов по старым правилам. Причины  тут могут  быть самые разные – например, дом готов не на 30, а на 27 процентов, или финансовые показатели небольшой региональной  компании не соответствуют высоким требованиям банка.

Кстати, «банковская  зачистка», которую Центробанк проводит с 2015 года, тоже  негативно  повлияла  на строительный  рынок.

К середине 2017-го у половины всех действующих в стране строительных СРО средства компенсационных фондов оказались «заморожены» в банках с отозванными лицензиями и их не смогли перевести на спецсчета, выполнив новые требования закона.

Как ранее  рассказал «Капиталу страны» депутат Госдумы РФ, первый заместитель председателя  комитета по бюджету и налогам Александр Ремезков, из-за  таких «нарушений» в 2017-2018 годах из госреестра были исключены 78 строительных и проектных саморегулируемых организаций (СРО).

Из-за этого 15 тысячам строительных и проектировочных организаций пришлось срочно перераспределиться в другие СРО. При этом прекратили действие все выданные исключенным СРО разрешения и допуски для строительных организаций, со строителями расторгали договоры, прекращали финансирование, прямые и косвенные потери исчислялись миллиардами рублей. По этому поводу только в 2018-м году более тысячи заявлений от строительного бизнеса поступило в разные  государственные органы.

Но федеральные ведомства никаких действенных мер не приняли. И законопроект, который мог бы устранить проблемы и пробелы, так и «завис» в парламенте.

В министерстве строительства и ЖКХ считают, что ни ситуация с СРО, ни введение эксроу-счетов не являются причинами массового банкротства застройщиков.

Дескать, проблемы в финансовом состоянии строительных организации возникли намного раньше и постепенно они сами дошли до банкротства.

Обманутые дольщики

Как заявил в СМИ депутат Госдумы РФ Александр Якубовский, с рынка уходят неэффективные компании, не обладающие достаточными активами для того, чтобы создавать экономически выгодные и привлекательные для покупателей проекты.

Независимые эксперты называют происходящие процессы «болезненными, но  оздоравливающими». Они полагают, что в ближайшей перспективе российский строительный рынок будет разделен между крупными застройщиками с финансовой подушкой безопасности.

То есть получится результат, аналогичный «банковской зачистке», о котором ранее писал «Капитал страны», - число банков в России сократилось вдвое, выжили  крупнейшие и сильнейшие.

У этой болезненной  процедуры  было немало побочных эффектов. Но по крайней мере, власти ее провели после того как в стране заработала система  страхования  вкладов, позволяющая при любых обстоятельсвах сохранить сбережения  граждан в объеме до 1,4 млн. рублей.

Со строительной зачисткой все намного хуже.

По данным ДОМ.РФ, сегодня в «подвешенном состоянии» находится примерно 350 девелоперов, а Едином реестре проблемных объектов - 17,4 млн кв. м. строящегося  жилья.

В этот печальный список вошли как незавершенные объекты обанкротившихся девелоперов, так и объекты еще «живых» застройщиков, которые более чем на полгода нарушили обещанные сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Отмечается, что в конце июня 2019 года были приняты необходимые поправки в законодательство для создания четкого механизма помощи дольщикам.

Субъекты федерации уже начали формировать региональные фонды защиты прав граждан и обращаться в федеральный фонд с просьбой инициировать признание несостоятельности того или иного застройщика и выделит средства на  достройку незавершенных им объектов.

Какое количество домов будет, в конце концов, достроено и какая часть из сотен тысяч «обманутых дольщиков» получит жилье, в которое они вложили свои сбережения, никто не знает.

И никто ничего не гарантирует.

Власти надеются, что после «очистки» рынка исчезнет даже само понятие «обманутые дольщики». Но толком не говорят, что будет с теми, что уже есть.

Не особо заботит чиновников и судьба сотрудников разорившихся строительных организаций. Хотя эксперты предупреждают, что в дальнейшем отрасль может испытать кадровый голод.

Национальные цели

Так же не совсем понятно, как и с кем власти  собираются выполнять нацпроект «Жилье и городская среда».В нем поставлена цель к 2024 году ежегодно будут вводить 120 млн кв. метров жилья в России.

А в прошлом году при плане 88 млн кв. м удалось построить и сдать в эксплуатацию только 80 млн кв.м.

При этом по данным Минстроя РФ, в 2019 году сократилось количество выданных девелоперам разрешений на строительство. Следовательно, в ближайшие пару лет сократятся объемы ввода многоквартирных домов.

Но федеральные чиновники не унывают. "Зачищая" строительный  бизнес, они надеются, что граждане  сами себе построят жилье.

Как сообщил «Известиям» замминистра строительства и ЖКЖ  Никита Стасишин,  для выполнения нацпроекта создается программа стимулирования индивидуального жилищного строительства, прорабатываются меры по увеличению числа вовлеченных в строительство земель, проводится инфраструктурная подготовка. Власти планируют улучшать транспортную доступность территорий, подводить сети электро- и водоснабжения к земельным участкам, выделенным под ИЖС.

Цены не сложат

Тем же гражданам, что «домику в деревне» предпочитают современную городскую квартиру, придется поднапрячься.

В Совете Федерации  прогнозируют, что цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25%.

Причинами такого роста сенаторы высокие ставки по кредитам для застройщиков, жесткие требованиями к их собственному капиталу.

Бесплатного  кредитования со стороны дольщиков больше нет. Банковская ставка по кредитам для застройщиков по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов сегодня колеблется от 11 до 14%, к тому же на собственных счетах строители обязаны иметь сумму в размере 30–40% стоимости проекта.

Первый зампред комитета Совфеда по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский считает, что это приводит к увеличению затрат примерно на 8%.

В среднем, согласно расчетам экспертов, переход на проектное  финансирование выливается в 23% прямых издержек у застройщика. И это безусловно, повышает себестоимость жилья и его цену  для потребителей.

По данным Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, медианная стоимость квадратного метра жилья по итогам 2019 года составила 70 тыс. рублей, увеличившись во второго квартала на 10%.

То есть заметный рост уже  есть. И законы рынка делают его неизбежным в дальнейшем. Ведь чем меньше предложение  при растущем спросе – тем выше цена.

Спрос на новое жилье остается высоким, к тому же стимулируется низкими ипотечными ставками. А вот предложение после «зачистки» строительного рынка точно уменьшится.

Так  что экспертам остается спорить лишь о том, вырастут цены  на жилье на 25% или все же меньше с  учетом растущего рынка вторичного жилья, конкурирующего с рынком новостроек, а также низкой платежеспособности населения.

Скорее всего,  рост цен будет сильно  разниться в зависимости от регионов. Там, где уже построено  много жилья и уровень жизни выше, он будет меньше. Там,  где до сих пор жилья строилось мало, а  застройщиков – раз-два и обчелся, рост цен будет больше. Или просто стройки замрут и даже дешевая ипотека никому не поможет.

Отраслевые эксперты считают, что ситуацию на рынке могут стабилизировать  такие меры властей как снижение административных барьеров для девелоперов, предоставление им возможности поэтапно раскрывать эскроу-счета, а также реализация госпрограмм реновации во всех регионах страны.

И конечно же,  нужно повышать уровень доходов граждан, чтобы  они могли  себе позволить приобретение нового жилья.

Наталья Мамон

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Доллар будет хорошо за 100 рублей. Девальвация рубля началась

Доллар будет хорошо за 100 рублей. Девальвация рубля началась
Экономика 11

На Крым выделили 120 млрд руб. Они пропали при освоении

На Крым выделили 120 млрд руб. Они пропали при освоении
Экономика 1

Нарушителей карантина власти будут выявлять с помощью камер в 10 городах России

Нарушителей карантина власти будут выявлять с помощью камер в 10 городах России
Политика

Еще один налог придумали в Совете Федерации

Еще один налог придумали в Совете Федерации
Экономика

Новости бизнеса

Миллиарды импорта и сотни совместных компаний с Россией. Чем рискует Белоруссия в период кризиса

Миллиарды импорта и сотни совместных компаний с Россией. Чем рискует Белоруссия в период кризиса

Исследование: как изменились расходы компаний в пандемию

Исследование: как изменились расходы компаний в пандемию

Узнай, страна!

ТОП-10 достижений недели: как в России испытывали лучший в мире атомный ледокол и военную технику?

ТОП-10 достижений недели: как в России испытывали лучший в мире атомный ледокол и военную технику?

В Московской области открыли два крупных логистических центра с созданием 1400 рабочих мест

В Московской области открыли два крупных логистических центра с созданием 1400 рабочих мест
Капитал страны
Нашли ошибку на сайте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter