Ипотечный переполох. За счет чего удержится на плаву российская банковская система?

Ажиотажный спрос

О резком притоке заявок граждан на кредиты сообщают крупнейшие российские банки, лидирующие по объемам выдачи ипотеки.

Глава Сбербанка Герман Греф заявил, что на этой неделе был зафиксирован исторический максимум спроса на ипотечные кредиты.

Представители ВТБ сообщили, что в их банке рост числа заявок на ипотеку примерно на 15% выше средних показателей. В банке «ФК Открытие», который занимает четвертое место в России по объему ипотеки,  сообщили «Ъ» что среднедневной объем заявок на ипотечные кредиты увеличился почти на 25%. Россельхозбанк сообщает о росте заявок на 5% по стандартным программам и на 15% по программе льготного ипотечного кредитования «Сельская ипотека».

Эту спешку потенциальных заемщиков можно понять.

Ставки по предварительно одобренным заявкам сохранятся при заключении кредитного договора до конца месяца независимо от дальнейших корректировок условий кредитования.

Какая доля поступивших заявок одобрена, банки не раскрывают, ссылаясь на коммерческую тайну.

Так что пока не ясно, какое количество  россиян успело запрыгнуть в последний вагон уходящего «ипотечного поезда».

Делают ставки

Очевидно лишь одно – лучших условий получения кредита на покупку жилья, чем те, что были еще в начале этого года, уже не будет.

С мая прошлого года ставки по ипотеке в России устойчиво снижались, достигнув в феврале 2020-го исторического минимума в 8,79 процента годовых.

Теперь же вслед за падением мировых цен на нефть и снижением курса  рубля, вслед за ростом доходности долговых инструментов на финансовом рынке повышение ипотечных ставок  неизбежно. Вопрос  лишь в том, насколько большим оно будет и как быстро произойдет.

Центробанк так и не поменял сегодня ключевую ставку, которая составляет 6% годовых, но ряд банков уже планирует повысить ставку по ипотечным кредитам.

Ранее "Ведомости" сообщали, что в ближайшее время на один-два процента планирует повысить ставки «Абсолют-банк» и подобные планы имеют «Альфа-банк», "ФК Открытие" и Росбанк. Транскапиталбанк не стал менять условия программы "Cемейная ипотека", но повысил ставку потребительских кредитов под залог жилья. Гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко заявил, что ставки могут пойти вверх на 1–2 процента, если Центробанк повысит ключевую ставку.

Самые крупные игроки ипотечного  рынка – Сбербанк и ВТБ ставки  повышать пока не собираются, но могут поменять условия  выдачи  кредитов.

О возможности корректировки условий ипотеки "Ведомостям" сообщили в ВТБ, МКБ, СМП-банке, "Уралсибе" и "Зените".

Аналитики считают  неизбежным повышение ставок по ипотеке уже в начале апреля.

Ведь в противном случае из-за сложной ситуации на российском финансовом рынке и нестабильности на мировых фондовых рынках, кредитование станет для банков убыточным.

Эксперты полагают, что ключевая ставка Банка России может быть в несколько этапов повышена на 1-1,5 процентного пункта до конца текущего года.

Ставят условия

Но ставки - не самая главная проблема доступности ипотеки.

ЦБ РФ планирует обязать российские банки наряду с показателем долговой нагрузки (ПДН) граждан учитывать и размер первоначального взноса при ипотечном кредитовании. 

Проект этого решения обнародован на портале нормативных правовых актов.

Банки и микрофинансовые организации РФ с 1 октября 2019 года при выдаче заемных средств гражданам обязаны рассчитывать их ПДН — отношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Если эта нагрузка превышает 50%, то банки должны создать дополнительные резервы.

Сейчас коэффициент риска считается, исходя из значений показателя долговой нагрузки (ПДН), полной стоимости кредита (ПСК) и соотношения величины основного долга по ипотечному кредиту к справедливой стоимости предмета залога.

Как пишет ПРАЙМ, Центробанк предлагает рассчитывать коэффициенты риска в зависимости еще и от размера первоначального взноса заемщиков в рамках кредитов по "договору долевого участия в строительстве". Мера направлена на снижение риска ипотечного кредитования

Если этот документ будет принят, то давление на капитал банков по ипотеке с первоначальным взносом в 10% будет усилено.

Очевидно, заемщикам с низким первоначальным взносом станет еще сложнее получить ипотечный кредит.

А большой взнос большинству россиян взять попросту неоткуда – реальные доходы населения в нашей стране несколько лет практически не увеличиваются, а в кризисной ситуации могут снизиться. Удержать инфляцию в 2020 году на уровне обещанных ранее 4 процентов уже не получится.

Безусловно, банки будут перестраховываться, перепроверяя платежеспособность заемщиков. У них сегодня, и без того много рисков, чтобы выдавать рискованные кредиты.

Устоять и продержаться

По мнению экспертов, банки снизят объемы вновь выдаваемых ипотечных и автокредитов, а также необеспеченное розничное кредитование. А поскольку кредитование физических лиц в последние годы было наиболее маржинальным сегментом банковской  розницы, это окажет заметное давление на финансовый результат сектора.

Аналитики Эксперт РА прогнозируют, что прибыль кредитных организаций по итогам 2020 года упадет на 20-25% по сравнению с прошлым годом, то есть до 1,2-1,3 трлн рублей против 1,6 трлн рублей в 2019 году.

Банковский сектор может столкнуться с ухудшением качества кредитных портфелей как корпоративных, так и розничных заемщиков, а формирование дополнительных резервов приведет к снижению запаса по капиталу.

Несмотря на все это Центробанк РФ заявляет о том, что российская финансовая система сегодня готова к внешним шокам гораздо лучше, чем в 2014–2015 годах, поскольку в банковской системе накоплены буферы капитала, рублевой и валютной ликвидности, а объем внешнего и внутреннего валютного долга в последние годы снизился.

Аналогичного мнения придерживаются эксперты рейтингового агентства «Эксперт РА». Но более высокую  по сравнению с кризисами 2008 и 2014 годов устойчивость финансовой системы они связывают в большей степени с уходом с рынка слабых игроков, а также с концентрацией сектора на госбанках после большой «банковской зачистки», произведенной ЦБ РФ в 2013-2019 годах.

В случае необходимости власти выделят средства, чтобы нынешний «банковский  костяк» работал бесперебойно. Помощь могут получить не только госбанки, но и крупнейшие частные банки, социально значимые из-за высокой доли в пассивах средств физлиц и малого и среднего бизнеса.

Прогнозы аналитиков довольно пессимистичные.

Но они полагают, что будет реализован умеренно негативный сценарий - снижение среднегодовой цены Brent до 40-45 долл. за баррель, превышение 4% порога инфляцией повышение ключевой ставки на 1-1,5 п.п. до конца года и замедление экономики до нулевых значений.

Остается надеяться, что не будет реализован  самый рисковый сценарий, который Банк России представлял осенью 2019 года - снижение цен на нефть до $ 25 долл. за баррель, падение ВВП на 1,5-2 п.п., повышение инфляции до 6,5-8%.

Руководство Банка России уверяет, что имеет полный набор инструментов для поддержания финансовой стабильности и готово их оперативно задействовать.

Продажи валюты в рамках бюджетного правила будут сглаживать влияние низких нефтяных цен на валютный рынок и инфляцию.

На сегодняшний Центробанк России увеличивает объёмы продажи валюты на внутреннем рынке – 18 марта регулятор продал валюту на 5,6 млрд рублей, за 19 марта – на 7,7 млрд рублей

На сегодняшний Центробанк России увеличивает объёмы продажи валюты на внутреннем рынке – 18 марта было продал валюту на 5,6 млрд рублей, за 19 марта – на 7,7 млрд рублей.

Твердая валюта

Как сообщает «Интерфакс», эксперты рынка недвижимости отмечают, что резкое снижение курса рубля в марте повысило интерес к вторичному рынку жилья.

Спрос на квартиры вырос за месяц на треть.

В агентстве ЦИАН сообщили, что обвал рубля увеличил покупательскую активность на рынке недвижимости в полтора раза - количество запросов на вторичном рынке увеличилось на 44%, на новостройки – на 35%".

Россияне сейчас рассматривают готовую недвижимость как надежный объект инвестиций для сохранения своих сбережений.

Покупатели жилья стремятся воспользоваться действующими выгодными ставками, так что  количество ипотечных сделок растет как на первичном, так и на вторичном рынке.