По данным экспертов, в ближайшие полгода предвидится рост цен на недвижимость. Между тем недавнее расширение Москвы решит массу накопившихся проблем со строительством. Чем будет обусловлен резкий скачок стоимости квадратного метра? И почему жилье в новой Москве вопреки ожиданиям спекулянтов будет дешевым?
На рынке недвижимости в августе произошло оживление. В первую очередь оно связано с коррекцией на финансовых рынках и достижением потолка цен на золото и нефть. "Начинается наконец-то вполне естественный процесс перетока финансовых средств на всех уровнях на другие рынки, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". - И в данном случае рынок недвижимости выглядит как один из наиболее интересных в силу его фундаментальной надежности. Все-таки это не воздух, это жилье, которое пользуется реальным спросом".
Действительно, после кризиса 2008 года рынок недвижимости так и не восстановился в полном объеме, хотя восходящий тренд цен наблюдался с 2009 года. Его рост был незначительным с учетом ежемесячной однопроцентной инфляции. Если квадратный метр жилья в Москве стоил до кризиса в районе 6000 долларов, то сейчас он стоит чуть больше 5000 долларов, тогда как в кризис цены упали до 4000 долларов. Но и в текущем году наибольший прирост наблюдается в сегменте дорого жилья, что говорит о не меняющейся ситуации с доступным жильем. Именно в такое могли бы вкладываться люди, серьезно напуганные девальвацией и отменой доллара и евро. Несмотря на это в следующем году цены на недвижимость всех видов прогнозируемо вырастут на 15 процентов.
"Высокий уровень цен в значительной степени определялся большим объемом инвестиционных квартир", - считает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Всего же в России в год строится порядка 60 млн квадратных метров. Такое количество жилых метров способно удовлетворить потребность 1-2 процентов населения. Увеличение цен в предстоящие полгода всего лишь показатель того, что произошел финансовый поворот в сторону реального сектора. В целом рынок Российской недвижимости остается неразвитым. "У нас рынок неразвитый, поэтому флуктуации могут влиять очень сильно", - говорит Пономарев.
Не менее сложным является вопрос ипотечного кредитования. В Росси он основывался на системе рефинансирования банков, которой больше не существует, потому что продажа кредитов осуществлялась за государственные и бюджетные средства. Затем произошло трансформирование ипотечных программ в социальные, что дало снижение процентных ставок. Все эти факторы закладывают основу повторения кризиса, считает Пономарев. К тому же, нужно реально подумать о предоставлении социального жилья. Для этого необходима дифференциация населения по доходам, что не означает, что на рынке недвижимости должно работать какое-то регулирование. Напротив, надо адресным образом решать социальную проблему, не нарушая принципов рынка. "Банки направо-налево раздают ипотечные кредиты - изымают и так далее, - говорит Репченко. - Ипотечные условия с 30 процентов первоначального взноса сползли до 10-15 процентов. Ипотечное плечо восстановилось до докризисного уровня".
"Тема расширения Москвы - не сиюминутная перспектива, а среднесрочная и долгосрочная", - уверен Олег Репченко. Таким образом, тема инвестиций в московское строительство получает второе дыхание, так как в Москве практически не осталось мест для застройки. "Власти признали, что Москва резиновая. Власти приняли соломоново решение - пусть Москва будет размером с Россию", - говорит Репченко. "Глобальная стройка на территории новой Москвы выбьет подпорку у старой Москвы", то есть произойдет ограничение объемов предложения и строительства. Поэтому "за 3-5 лет цены могут топтаться на месте". Помимо этого возведения жилых домов потребует пересмотра инфраструктуры и совершенно обесценит уже имеющиеся жилые постройки. Так что цена за квадратный метр в новой Москве вряд ли сравняется с ценами в пределах МКАД и, скорее всего, останется на нынешнем уровне.
Еще одним фактором роста рынка недвижимости можно считать предвыборный ажиотаж, считают эксперты. "Люди, боясь нестабильности, более активно решают жилищный вопрос". Самое интересное, что в мае 2012 года произойдет стагнация рынка и цены будут ею до 15 процентов "съедены". "Рост, который мы увидим, будет недолговечным и закончится откатом цен назад", - прогнозирует Репченко. Из неприятных ожиданий самым предсказуемым окажется введение налога на недвижимость. Эксперты нисколько не сомневаются, что новый президент будет вынужден пойти на непопулярную меру сразу после занятия поста.
Действительно, после кризиса 2008 года рынок недвижимости так и не восстановился в полном объеме, хотя восходящий тренд цен наблюдался с 2009 года. Его рост был незначительным с учетом ежемесячной однопроцентной инфляции. Если квадратный метр жилья в Москве стоил до кризиса в районе 6000 долларов, то сейчас он стоит чуть больше 5000 долларов, тогда как в кризис цены упали до 4000 долларов. Но и в текущем году наибольший прирост наблюдается в сегменте дорого жилья, что говорит о не меняющейся ситуации с доступным жильем. Именно в такое могли бы вкладываться люди, серьезно напуганные девальвацией и отменой доллара и евро. Несмотря на это в следующем году цены на недвижимость всех видов прогнозируемо вырастут на 15 процентов.
"Высокий уровень цен в значительной степени определялся большим объемом инвестиционных квартир", - считает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Всего же в России в год строится порядка 60 млн квадратных метров. Такое количество жилых метров способно удовлетворить потребность 1-2 процентов населения. Увеличение цен в предстоящие полгода всего лишь показатель того, что произошел финансовый поворот в сторону реального сектора. В целом рынок Российской недвижимости остается неразвитым. "У нас рынок неразвитый, поэтому флуктуации могут влиять очень сильно", - говорит Пономарев.
Не менее сложным является вопрос ипотечного кредитования. В Росси он основывался на системе рефинансирования банков, которой больше не существует, потому что продажа кредитов осуществлялась за государственные и бюджетные средства. Затем произошло трансформирование ипотечных программ в социальные, что дало снижение процентных ставок. Все эти факторы закладывают основу повторения кризиса, считает Пономарев. К тому же, нужно реально подумать о предоставлении социального жилья. Для этого необходима дифференциация населения по доходам, что не означает, что на рынке недвижимости должно работать какое-то регулирование. Напротив, надо адресным образом решать социальную проблему, не нарушая принципов рынка. "Банки направо-налево раздают ипотечные кредиты - изымают и так далее, - говорит Репченко. - Ипотечные условия с 30 процентов первоначального взноса сползли до 10-15 процентов. Ипотечное плечо восстановилось до докризисного уровня".
"Тема расширения Москвы - не сиюминутная перспектива, а среднесрочная и долгосрочная", - уверен Олег Репченко. Таким образом, тема инвестиций в московское строительство получает второе дыхание, так как в Москве практически не осталось мест для застройки. "Власти признали, что Москва резиновая. Власти приняли соломоново решение - пусть Москва будет размером с Россию", - говорит Репченко. "Глобальная стройка на территории новой Москвы выбьет подпорку у старой Москвы", то есть произойдет ограничение объемов предложения и строительства. Поэтому "за 3-5 лет цены могут топтаться на месте". Помимо этого возведения жилых домов потребует пересмотра инфраструктуры и совершенно обесценит уже имеющиеся жилые постройки. Так что цена за квадратный метр в новой Москве вряд ли сравняется с ценами в пределах МКАД и, скорее всего, останется на нынешнем уровне.
Еще одним фактором роста рынка недвижимости можно считать предвыборный ажиотаж, считают эксперты. "Люди, боясь нестабильности, более активно решают жилищный вопрос". Самое интересное, что в мае 2012 года произойдет стагнация рынка и цены будут ею до 15 процентов "съедены". "Рост, который мы увидим, будет недолговечным и закончится откатом цен назад", - прогнозирует Репченко. Из неприятных ожиданий самым предсказуемым окажется введение налога на недвижимость. Эксперты нисколько не сомневаются, что новый президент будет вынужден пойти на непопулярную меру сразу после занятия поста.
Написать комментарий