Facebook
Капитал страны
Капитал Страны

24 ЯНВ, 05:54 МСК
USD (ЦБ)    75,5379
EUR (ЦБ)    88,9960


Новое качество: к чему приведет оптимизация девелоперских проектов?

19 Октября 2009 8614 0 Редакционные статьи
Новое качество: к чему приведет оптимизация девелоперских проектов?

Очередной выпуск Дискуссионного Клуба Московского Бизнес Клуба посвящен проблемам строительной отрасли. Затрудненный доступ к источникам финансирования, снижение покупательской способности населения и многие другие причины заставили девелоперов снижать затратные части проектов и повышать ликвидность конечных продуктов. Каковы результаты такой полиики?

«В последнее время многие научились строить, не особенно экономя на технологиях и материалах. Поэтому процесс создания продукта по востребованной цене требует оптимизации по всем направлениям: концептуальные решения, проектирование, строительство, продажа, управление проектом,» - замечает Юрий Хлестаков, Генеральный директор «Русского Дома Недвижимости».

«Кризис на рынке недвижимости заставляет девелоперов реагировать и вносить изменения в уже готовые проекты. Тенденция очевидна, но насколько она велика, на сегодняшний день мы сказать не можем,» - Татьяна Бриккер, БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина.

Каким образом рынок реагирует на сложившиеся условия? И каковы могут быть последствия сегодняшней «оптимизации» бюджета новостроек в будущем?

Самый очевидный путь снижения затрат - удешевление материалов и технологий, использующихся при строительстве.

Первыми забили тревогу страховые компании. «Оптимизация бюджета на строительство означает, что будут выбраны наиболее дешевые и, в большинстве случаев, - наименее безопасные способы ведения работ и материалы. Уменьшится количество рабочих на строительной площадке. Все это приведет к повышению вероятности наступления страхового случая, что повысит актуальность качественной и надежной защиты. При этом сокращение поступлений по данному виду страхования в краткосрочном или среднесрочном периоде может привести к росту тарифов», - считает Наталья Карпова, исполнительный вице-президент Группы Ренессанс страхование. Кстати, по ее словам, увеличение сроков строительных работ уже сегодня приводит к увеличению страховых рисков и, как следствие - стоимости защиты. «В перспективе возможно также появление специального продукта для строительных компаний на период консервации».

«В целях экономии многие строительные компании перешли на отечественные материалы, - сообщает Алексей Смоленцев, Генеральный директор Группы компаний «Домостроитель».

 По его мнению, «в погоне за сокращением издержек важно придерживаться разумного подхода. Экономия за счет качества строительных материалов чревата дополнительными расходами в гарантийный период. Для удержания качества на должном уровне, использование отечественных строительных материалов не рекомендуется в объеме большем, чем 75%».

«К сожалению, сегодняшний спрос настолько сильно ориентирован на цену, что многие покупатели не обращают внимание на качество строительства, состояние документации, потребительские качества объекта, а, как известно «спрос рождает предложение», и застройщики естественно стремятся его удовлетворить,» - говорит Юрий Хлестаков. Хотя Михаил Кудрявцев, Председатель Совета директоров УК «ИТКОЛ» считает, что все материалы и технологии прописаны в стандартах и  разрешительной документации. А значит, изменить их будет не просто. «Различные дизайнерские «штучки» отойдут на второй план, однако они не играет большой роли в стоимости проекта».

Другой способ повысить рентабельность проекта - это изменить функцию строящегося здания («Строящегося» потому, что «бумажные» проекты, в основном, заморожены, а функционально перепрофилировать построенное здание крайне сложно).

«В последнее время наблюдаются излишки офисных площадей, и при гибком подходе девелоперских компаний эти площади переводятся в иные области -  жилую, МФК. - поясняет Петр Машаров, Генеральный директор компании CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость. -  В будущем баланс должен уравновеситься, снизив процент невостребованных офисных площадей. Это позитивно, поскольку такое гибкое отношение может решить проблемы на других рынках: если рассматривать жилую недвижимость, то здесь наблюдается даже не нехватка, а недостаточно широкий спектр предложений. Поэтому перепрофилирование офисных помещений может восполнить дефицит на рынке жилой недвижимости».

Перепрофилирование коммерческих зданий в жилые проекты действительно было бы перспективно с точки зрения рентабельности, но «этот процесс проблематичен с точки зрения получения разрешительной документации». Так считает Руслан Юрков, Управляющий директор CENTURY 21 Kras Realty (Краснодар). Как вариант можно превращать офисные площади в апартаменты, но никто из девелоперов не заявил о подобном сценарии развития событий.

Кстати, по мнению гоол , девелоперы крайне редко переделывают проекты на стадии строительства. «Подобное перепрофилирование требует дополнительных затрат. Необходимо переделать весть проект, согласовать в ряде инстанций. Это еще и длительные временные затраты. Если здание на стадии строительства, то расходы на его консервацию на данный период тоже необходимо учитывать. С учетом вышесказанного рентабельность подобного проекта носит весьма условный характер».

Аналогичного мнения придерживается и Михаил Кудрявцев. Кроме того, он указывает на имеющуюся «профильность» девелоперов. «Если компания хорошо зарекомендовала себя в строительстве жилых объектов, это еще не значит, что она так же хорошо справится со строительством гостиничного комплекса или офиса». По мнению г-на Кудрявцева «рынок в целом не заполнен не по одному из видов объектов (офисы, гостиницы, жилье и т.п.), а отсутствие уже более года нового строительства в перспективе еще больше увеличит потенциальный дефицит». То есть потенциал роста не зависит от сегмента недвижимости, а значит, перепрофилировать объект не имеет смысла.

Некоторые девелоперы изменили концепцию объекта, просто прибегнув к «мелкой нарезке». В сегменте офисной недвижимости, по заявлениям экспертов, этот прием особой отдачи не дает, а в жилой работает неплохо.

Вот что рассказал Руслан Юрков: «Формат типа «смарт» -  это аналог советских «гостинок» (малогабаритных квартир) площадью 15-25 кв.м. В Краснодаре такие квартиры занимают ценовую нишу между комнатой в общежитии стоимостью от 700 тыс. до 1 млн. руб. и хрущевкой стоимость от 1,4 млн. до 1,6 млн. руб. В домах малоэтажной застройки цена доходит до 1 млн. руб., цена в высотных комплексах - немного выше - 1150 - 1400 тыс.руб.

Основная идея, лежащая в основе появления формата «смарт»- это  уменьшение цены на выходе, поскольку цена квадратного метра в таких квартирах не отличается от цены квадратного метра в полноценных объектах.

Если подобное уменьшение площади происходит в домах малоэтажной застройки, негативных последствий не возникает. С аналогичными квартирами в высотных комплексах не все просто. Такие ЖК изначально запланированы как дома бизнес-класс. И разбавление квартирами типа «смарт» разрушает концепцию и статусность всего ЖК в целом. Что, безусловно, сказывается на снижении покупательского интереса к соседним квартирам «бизнес-класса». Так что любое изменение концепции должно быть разумным и осмысленным.

Обсуждая влияние на будущее рынка недвижимости последних девелоперских тенденций, все эксперты были единодушны: рынок сам себя отрегулирует. «Кризисное» строительство поможет убрать появившиеся перекосы в структуре рынка недвижимости и даже сделает привлекательными неинтересные ранее девелоперам форматы, например, гостиницы. «Как только начнут возвращаться  времена «всеобщего благоденствия» - доступных кредитов, высоких зарплат, низкого уровня безработицы, - начнет меняться спрос  в сторону улучшения качества продукта», - подводит итог Юрий Хлестаков.


Редакция

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Так мало от продажи нефти Россия при Путине еще не получала. Доход упал до 5% ВВП

Так мало от продажи нефти Россия при Путине еще не получала. Доход упал до 5% ВВП
Экономика 20

Путин предложил разрешить чиновникам править вечно. Сейчас они могут это делать до 70 лет

Путин предложил разрешить чиновникам править вечно. Сейчас они могут это делать до 70 лет
Политика 11

Байден отказался от «перезагрузки» отношений с Путиным и велел готовить санкции

Байден отказался от «перезагрузки» отношений с Путиным и велел готовить санкции
Политика

Bloomberg: Кремль решил посадить Навального более чем на 10 лет

Bloomberg: Кремль решил посадить Навального более чем на 10 лет
Политика 8

Новости бизнеса

Миллиарды импорта и сотни совместных компаний с Россией. Чем рискует Белоруссия в период кризиса

Миллиарды импорта и сотни совместных компаний с Россией. Чем рискует Белоруссия в период кризиса

Исследование: как изменились расходы компаний в пандемию

Исследование: как изменились расходы компаний в пандемию

Узнай, страна!

Первое в Сибири производство активированного угля из древесных отходов запускают в Красноярском крае

Первое в Сибири производство активированного угля из древесных отходов запускают в Красноярском крае

Томский НИИ запатентовал новую разработку

Томский НИИ запатентовал новую разработку
Капитал страны
Нашли ошибку на сайте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter