Строительная зачистка. Что будет с ценами на жилье после массового исхода девелоперов с российского рынка?

Статистика ухода

По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в прошлом году обанкротилось 508 девелоперских компаний - то есть вдвое больше, чем в 2018 году, когда в процедуре банкротства находилось 240 компаний. И это при том, что еще в 2017 году в числе разорившихся было лишь 150 организаций.

О том, что из года в год застройщики уходят с рынка рекордными темпами, говорят и увеличивается рекордными темпами, говорят и в «ОПОРе России».

По мнению члена президиума этого общественного объединения бизнеса Дмитрия Котровского, есть три основные причины массового банкротства девелоперов  - переход на проектное финансирование, повышение НДС и других налогов, а также сложности с получением госзаказов на строительство инфраструктуры у небольших компаний.

 

Откровенных мошенников, которые собирали с людей деньги на строительство многоквартирных домов, а потом с ними сбегали, оставив доверчивых граждан ни с чем, сегодня почти не осталось. За несколько лет их по всей стране «зачистили» правоохранительные органы. Да и вне 214-ФЗ уже давно никто не работает – все договоры долевого  строительства фиксируются в Росреестре, то есть гарантируются  государством.

Пострадавшие застройщики

В итоге виноватыми перед людьми остаются вполне себе добросовестные застройщики, которые просто не смогли сохранить свой  бизнес в предлагаемых государством обстоятельствах.

В октябре прошлого года около 200 тысяч дольщиков по всей России находилось «в зоне риска». В этом  году, по экспертным оценкам, их количество  может вырасти  вдвое - до 400 тысяч.

И произойдет это из-за того, что застройщики, в объекты которых граждане вложили свои сбережения, так и не смогут получить ни кредит в банке, ни разрешение на достройку домов по старым правилам. Причины  тут могут  быть самые разные – например, дом готов не на 30, а на 27 процентов, или финансовые показатели небольшой региональной  компании не соответствуют высоким требованиям банка.

Кстати, «банковская  зачистка», которую Центробанк проводит с 2015 года, тоже  негативно  повлияла  на строительный  рынок.

К середине 2017-го у половины всех действующих в стране строительных СРО средства компенсационных фондов оказались «заморожены» в банках с отозванными лицензиями и их не смогли перевести на спецсчета, выполнив новые требования закона.

Как ранее  рассказал «Капиталу страны» депутат Госдумы РФ, первый заместитель председателя  комитета по бюджету и налогам Александр Ремезков, из-за  таких «нарушений» в 2017-2018 годах из госреестра были исключены 78 строительных и проектных саморегулируемых организаций (СРО).

Из-за этого 15 тысячам строительных и проектировочных организаций пришлось срочно перераспределиться в другие СРО. При этом прекратили действие все выданные исключенным СРО разрешения и допуски для строительных организаций, со строителями расторгали договоры, прекращали финансирование, прямые и косвенные потери исчислялись миллиардами рублей. По этому поводу только в 2018-м году более тысячи заявлений от строительного бизнеса поступило в разные  государственные органы.

Но федеральные ведомства никаких действенных мер не приняли. И законопроект, который мог бы устранить проблемы и пробелы, так и «завис» в парламенте.

В министерстве строительства и ЖКХ считают, что ни ситуация с СРО, ни введение эксроу-счетов не являются причинами массового банкротства застройщиков.

Дескать, проблемы в финансовом состоянии строительных организации возникли намного раньше и постепенно они сами дошли до банкротства.

Обманутые дольщики

Как заявил в СМИ депутат Госдумы РФ Александр Якубовский, с рынка уходят неэффективные компании, не обладающие достаточными активами для того, чтобы создавать экономически выгодные и привлекательные для покупателей проекты.

Независимые эксперты называют происходящие процессы «болезненными, но  оздоравливающими». Они полагают, что в ближайшей перспективе российский строительный рынок будет разделен между крупными застройщиками с финансовой подушкой безопасности.

То есть получится результат, аналогичный «банковской зачистке», о котором ранее писал «Капитал страны», - число банков в России сократилось вдвое, выжили  крупнейшие и сильнейшие.

У этой болезненной  процедуры  было немало побочных эффектов. Но по крайней мере, власти ее провели после того как в стране заработала система  страхования  вкладов, позволяющая при любых обстоятельсвах сохранить сбережения  граждан в объеме до 1,4 млн. рублей.

Со строительной зачисткой все намного хуже.

По данным ДОМ.РФ, сегодня в «подвешенном состоянии» находится примерно 350 девелоперов, а Едином реестре проблемных объектов - 17,4 млн кв. м. строящегося  жилья.

В этот печальный список вошли как незавершенные объекты обанкротившихся девелоперов, так и объекты еще «живых» застройщиков, которые более чем на полгода нарушили обещанные сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Отмечается, что в конце июня 2019 года были приняты необходимые поправки в законодательство для создания четкого механизма помощи дольщикам.

Субъекты федерации уже начали формировать региональные фонды защиты прав граждан и обращаться в федеральный фонд с просьбой инициировать признание несостоятельности того или иного застройщика и выделит средства на  достройку незавершенных им объектов.

Какое количество домов будет, в конце концов, достроено и какая часть из сотен тысяч «обманутых дольщиков» получит жилье, в которое они вложили свои сбережения, никто не знает.

И никто ничего не гарантирует.

Власти надеются, что после «очистки» рынка исчезнет даже само понятие «обманутые дольщики». Но толком не говорят, что будет с теми, что уже есть.

Не особо заботит чиновников и судьба сотрудников разорившихся строительных организаций. Хотя эксперты предупреждают, что в дальнейшем отрасль может испытать кадровый голод.

Национальные цели

Так же не совсем понятно, как и с кем власти  собираются выполнять нацпроект «Жилье и городская среда».В нем поставлена цель к 2024 году ежегодно будут вводить 120 млн кв. метров жилья в России.

А в прошлом году при плане 88 млн кв. м удалось построить и сдать в эксплуатацию только 80 млн кв.м.

При этом по данным Минстроя РФ, в 2019 году сократилось количество выданных девелоперам разрешений на строительство. Следовательно, в ближайшие пару лет сократятся объемы ввода многоквартирных домов.

Но федеральные чиновники не унывают. "Зачищая" строительный  бизнес, они надеются, что граждане  сами себе построят жилье.

Как сообщил «Известиям» замминистра строительства и ЖКЖ  Никита Стасишин,  для выполнения нацпроекта создается программа стимулирования индивидуального жилищного строительства, прорабатываются меры по увеличению числа вовлеченных в строительство земель, проводится инфраструктурная подготовка. Власти планируют улучшать транспортную доступность территорий, подводить сети электро- и водоснабжения к земельным участкам, выделенным под ИЖС.

Цены не сложат

Тем же гражданам, что «домику в деревне» предпочитают современную городскую квартиру, придется поднапрячься.

В Совете Федерации  прогнозируют, что цены на недвижимость в России за два ближайших года могут увеличиться на 25%.

Причинами такого роста сенаторы высокие ставки по кредитам для застройщиков, жесткие требованиями к их собственному капиталу.

Бесплатного  кредитования со стороны дольщиков больше нет. Банковская ставка по кредитам для застройщиков по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов сегодня колеблется от 11 до 14%, к тому же на собственных счетах строители обязаны иметь сумму в размере 30–40% стоимости проекта.

Первый зампред комитета Совфеда по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский считает, что это приводит к увеличению затрат примерно на 8%.

В среднем, согласно расчетам экспертов, переход на проектное  финансирование выливается в 23% прямых издержек у застройщика. И это безусловно, повышает себестоимость жилья и его цену  для потребителей.

По данным Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, медианная стоимость квадратного метра жилья по итогам 2019 года составила 70 тыс. рублей, увеличившись во второго квартала на 10%.

То есть заметный рост уже  есть. И законы рынка делают его неизбежным в дальнейшем. Ведь чем меньше предложение  при растущем спросе – тем выше цена.

Спрос на новое жилье остается высоким, к тому же стимулируется низкими ипотечными ставками. А вот предложение после «зачистки» строительного рынка точно уменьшится.

Так  что экспертам остается спорить лишь о том, вырастут цены  на жилье на 25% или все же меньше с  учетом растущего рынка вторичного жилья, конкурирующего с рынком новостроек, а также низкой платежеспособности населения.

Скорее всего,  рост цен будет сильно  разниться в зависимости от регионов. Там, где уже построено  много жилья и уровень жизни выше, он будет меньше. Там,  где до сих пор жилья строилось мало, а  застройщиков – раз-два и обчелся, рост цен будет больше. Или просто стройки замрут и даже дешевая ипотека никому не поможет.

Отраслевые эксперты считают, что ситуацию на рынке могут стабилизировать  такие меры властей как снижение административных барьеров для девелоперов, предоставление им возможности поэтапно раскрывать эскроу-счета, а также реализация госпрограмм реновации во всех регионах страны.

И конечно же,  нужно повышать уровень доходов граждан, чтобы  они могли  себе позволить приобретение нового жилья.