С 2014 года в стране наблюдается спад на рынке недвижимости. Даже риелторы, которые традиционно в любой ситуации излучают оптимизм и призывают граждан поторопиться с приобретением жилья, поскольку его стоимость должна вот-вот вырасти еще больше, сегодня отмечают стагнацию на рынке недвижимости, а пресса сообщает, что за минувший год в стране закрылись тысячи риелторских агентств. Что происходит на рынке жилья в стране и чего здесь ожидать в ближайшей перспективе?
Затянувшийся спад
Сокращение числа сделок на рынке недвижимости и снижение стоимости квадратного метра наблюдается во всех регионах страны на протяжении последних трех лет. По данным Российской Гильдии Гиэлторов, в прошлом году спад на рынке жилья был отмечен в 73 регионах страны. Незначительный рост цен на жилье отмечался только в трех городах страны: в Санкт-Петербурге, Челябинске и в Шахтах. В этом году данных об увеличении стоимости метра ни в регионах, ни в столицах нет. О стагнации на рынке жилья сообщают из Якутии, из Екатеринбурга, падает цена на метр в Москве, из Санкт-Петербурга сообщают, что рынок городской недвижимости «находится на распутье». Судя по тому, что сейчас на рынке питерской загородной недвижимости наблюдается стагнация, неопределенность с городской недвижимостью тоже долго не продлится.
По утверждению риэлторов, рынок жилья в стране сильно перегрет, в течение нескольких лет строительство шло ударными темпами, и теперь предложение сильно превышает спрос. Сейчас в целом по стране объемы строительства жилья сокращаются темпами 5–10% в год. Пресса сообщает, что в прошлом году с рынка ушло более 4 тыс. компаний, работающих на рынке недвижимости.
Московский рынок
На рынках недвижимости в каждом регионе есть своя специфика, однако тенденции у них всегда общие и региональные рынки так или иначе повторяют движение московского рынка. А на рынке жилья столицы происходит следующее.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), за последние четыре года объем предложения новостроек в Москве и Подмосковье вырос почти в полтора раза. Если в 2013 году на рынок выводилось около 5 млн кв. м жилья, то на начало этого года предложение составляло 7,5 млн кв. м.
По данным аналитиков, сегодняшнее рекордное предложение новостроек – это результат строительного бума 2012–2013 гг., на рынок выводятся проекты, начатые в те годы. И как утверждают эксперты, выдача разрешений на строительство в Москве идет прежними темпами, а впереди еще маячит реновация.
В прошлом году московский рынок смог поглотить только четверть предложенного объема новостроек, невзирая на снижающиеся цены на метр. Около половины сделок пришлось на экономкласс, а на эконом и комфорткласс в совокупности пришлось более 85% продаж.
Произошли некоторые изменения в структуре продаж жилья – если доля готовых квартир в новостройках в 2013 году составляла менее 5% от общего объема продаж, то на сегодняшний день таких сделок уже четверть и, по прогнозам специалистов, через пару лет готовых квартир в новостройках будет продаваться уже половина.
Цены
По сообщениям риэлторов, цены на жилье после начала кризиса падают примерно по 10% в год и эта динамика обещает сохраниться в ближайшие 3–4 года.
Продавцы недвижимости проводят различные акции для поддержания спроса, сделки совершаются по цене на 8–10% ниже первоначально заявленной, число сделок, которые прошли с дисконтом, составляет более 80%, по некоторым из них дисконт достигал 30%. Эти тенденции коснулись в равной степени и новостроек, и вторичного рынка. В начале июня банковский сектор заявил о снижении ставок по ипотеке до 10–10,5% на новостройки, некоторые девелоперы субсидируют покупателю процент по ипотеке и есть сообщения о том, что в отдельных случаях ставки по ипотеке снижаются до 7%.
По данным IRN.RU, сегодня в пределах МКАД вполне можно найти новостройку со стоимостью метра 100000 руб. и ниже, хотя до начала кризиса дешевле 170 000 руб. за кв. метр предложений практически не было. Более того, к концу строительства метр в этой новостройке теперь обещает прибавить всего 10–15% стоимости, против докризисных 30–50%.
Аренда
Столичный рынок аренды жилья в общем-то повторяет тенденции рынка купли-продажи недвижимости.
По данным риэлторов, за май этого года спрос на аренду жилья в Москве вырос на 14%, но примерно на ту же величину выросло и предложение. Таким образом, превышение предложения над спросом сохраняется. Исключение составил только сегмент самого дешевого жилья – до 25 тыс. руб. в месяц, там наблюдается символическое превышение спроса над предложением. В самом массовом сегменте квартир стоимостью 25–40 тыс. руб. в месяц предложение превышает спрос на 34%. Также как и на рынке купли-продажи жилья, арендные сделки зачастую сопровождаются дисконтами до 10% от изначально заявленной ставки.
Перспективы
Эксперты отмечают, что текущий кризис отличается от предыдущих тем, что в кризисы 1998 и 2008 годов рынок недвижимости падал в первый год кризиса, а затем восстанавливался в течение 3–4 лет.
Сейчас же наблюдается падение на протяжении вот уже трех лет, и причин для перелома этой тенденции пока не наблюдается.
В границах Новой Москвы сегодня строится порядка 20 млн кв. м жилья. В 2015 году Мосгорнадзор выдал разрешений на строительство 5,3 млн кв. м, в 2016 году – 10 млн кв. м, а за январь– май этого года уже выдано разрешений на строительство 8 млн кв. м недвижимости, в основном жилья.
Эти объемы существенно превышают то, что в состоянии проглотить рынок. К примеру, на территориях между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД в прошлом году, по данным IRN.RU, было продано менее 1 млн кв. м новостроек. Как раз на этих территориях и намечается реновация, которая обещает вводить до 3 млн кв. м жилья в год на протяжении 15–17 лет, и примерно половина этого объема будет строиться для продажи.
Эксперты прогнозируют проседание в ближайшие несколько лет цен на жилье в зоне между ТТК и МКАД до 100000 – 140000 руб. за метр для вторичного рынка и от 100000 руб. (экономкласс) до 120–140 тыс. руб. за метр в «комфорте» и до 200 тыс. руб. за метр в «бизнесе».
В Подмосковье все немного сложнее – там и сегодня полно новостроек, которые не могут найти своего покупателя. По мнению экспертов, в зависимости от удаленности от Москвы цена за метр в новостройках будет приближаться к себестоимости (около 40000 руб. за метр). Впрочем, все это происходит на фоне продолжающегося снижения платежеспособного спроса со стороны населения.
Повышение тарифов на коммунальные услуги и исчисление налогов на недвижимость по кадастровой стоимости делают покупку жилья в качестве инвестиций все менее привлекательной. Эксперты полагают, что на сегодняшний день покупка жилья для последующей сдачи в аренду стала делом убыточным и вскоре плюс ко всему ожидается появление на рынке недвижимости инвестиционного жилья со вторички.
Оптимистичные прогнозы в этой сфере среди экспертов почти не встречаются.
Написать комментарий