Американское жилье продолжает дорожать

На протяжении последних нескольких лет рынок жилья в США переживает не лучшие времена. Для борьбы с высокой инфляцией в период после пандемии коронавируса ключевая ставка Федеральной резервной системы (ФРС) США находилась на пиковых значениях (5,25–5,50%). Это привело к заметному росту ставок по ипотечным кредитам, в результате чего потенциальные покупатели жилья временно отложили его приобретение и заняли выжидательную позицию. С осени 2024 г. началось постепенное смягчение денежно-кредитной политики, и к концу 2025 г. ключевая ставка снизилась до 3,75%. Это вселило надежду в покупателей жилья, которые ожидали дальнейшего снижения ставки в течение 2026 г. и соответствующего снижения ставок по ипотечным кредитам.

Однако вооруженный конфликт на Ближнем Востоке спутал все карты. Из-за опасений ускорения инфляции, вызванного затяжной войной с Ираном, в результате чего ФРС США будет вынуждена повысить ключевую ставку, началась активная распродажа казначейских облигаций США (US Treasuries), а ставки по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой в сентябре этого года превысили 7%.

Следует отметить, что ипотечные ставки отражают риски, связанные с долгосрочным кредитованием. При установлении ставок по ипотечным кредитам с фиксированным процентом и сроком погашения 30 лет кредиторы ориентируются на доходность 10-летних казначейских облигаций США. Уровень доходности определяется спросом со стороны инвесторов, который меняется в зависимости от их ожиданий относительно будущей экономической ситуации в стране: динамики процентных ставок, уровня инфляции, объемов государственных заимствований и темпов экономического роста. Хотя правительство США выпускает и 30-летние облигации, доходность именно 10-летних облигаций служит ориентиром для ипотечных ставок. Это объясняется тем, что домовладельцы, как правило, погашают ипотечные кредиты или рефинансируют их в течение 10 лет.

 Рост ипотечных ставок провоцирует рост цен на жилье и делает его менее доступным, поскольку сочетание высокой стоимости заемных средств и резко повысившихся цен на жилье существенно ограничивает активность покупателей. Хотя в текущем году темпы роста зарплат в США превысили темпы роста цен на жилье, однако более высокие ставки по ипотеке, по сути, свели на нет положительный эффект от ускоренного роста доходов для потенциальных покупателей.

Рекордно высокие цены на жилье в США и расходы на его содержание сочетаются с неопределенностью на рынке труда, вызванной развитием искусственного интеллекта, устойчивой инфляцией, повышением цен на энергоносители, растущими государственными заимствованиями и продолжающейся войной в Иране. ФРС США в сентябре этого года была вынуждена повысить ключевую ставку на 0,25%. Вероятно, возможно и дальнейшее повышение ставки, поскольку текущая доходность 10-летних казначейских облигаций находится на максимуме за последние 20 лет. Все это отражается на стоимости ипотечного кредитования, заставляя потенциальных покупателей откладывать приобретение жилья до лучших времен.  

Автор: доктор экономических наук, профессор Кафедры мировой экономики и мировых финансов Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Игорь Алексеевич Балюк.