Ценовые пузыри на региональных рынках жилья – II

2 Сентября 2008 9666 0 Экономика

Ценовые пузыри на региональных рынках жилья – II

Проведенные расчеты показывают, что свыше 90% российского жилищного рынка функционирует в условиях ценовых пузырей. Расчетная капитализация отечественного рынка жилья в 2006 году составила 410% ВВП по сравнению с 300% в 2003 году и 250% в 2000 году. Все это свидетельствует о том, что подобная ситуация является преддверием масштабного кризиса на рынке недвижимости.

1. Тестирование региональных жилищных рынков на предмет наличия ценовых пузырей. Опираясь на существующую типологию жилищных рынков (Ценовые пузыри на региональных рынках жилья – I) и имея данные эластичностей и для рынков первичного и вторичного жилья российских регионов за 2003-2006 гг., покажем, какой процент жилищного фонда России был охвачен тем или иным типом рынка.

В связи с «неровными» рядами статистических данных по региональным рынкам жилья, нашу выборку по рынку первичного жилья будут представлять 62 субъекта Федерации, аккумулирующие 90% населения страны, 91% жилищного фонда и 95% годового объема жилищного строительства. По рынку вторичного жилья представительство регионов более широкое – 71 субъект Федерации, в которых проживало 95% населения и расположено 96% жилищного фонда России. Таким образом, с точки зрения репрезентативности потенциальных объемов рынков первичного и вторичного жилья данные выборки могут считаться вполне удовлетворительными.

В табл.1 и табл.2 показано, как рынки первичного и вторичного жилья регионов России в течение рассматриваемого периода времени изменяли свой статус в рамках предложенной типологии [3-4].

Таблица 1. Типы региональных рынков первичного жилья.

№ п/п	Регион	2003	2004	2005	2006
1	Белгородская область	I	IV	I	IV
2	Брянская область	IV	I	I	IV
3	Владимирская область	IV	IV	I	IV
4	Воронежская область	IV	IV	I	IV
5	Ивановская область	I	I	I	IV
6	Калужская область	I	I	IV	IV
7	Костромская область	I	IV	I	IV
8	Курская область	IV	IV	IV	IV
9	Липецкая область	I	IV	I	IV
10	Московская область	I	I	I	IV
11	Орловская область	I	I	I	I
12	Рязанская область	I	I	I	IV
13	Смоленская область	IV	IV	I	IV
14	Тамбовская область	I	I	I	IV
15	Тверская область	IV	I	I	IV
16	Тульская область	I	IV	I	IV
17	Ярославская область	I	IV	I	IV
18	г. Москва	IV	IV	I	IV
19	Республика Карелия	IV	IV	III	IV
20	Республика Коми	IV	IV	IV	IV
21	Архангельская область	IV	I	IV	IV
22	Вологодская область	IV	I	I	IV
23	Ленинградская область	IV	IV	I	IV
24	Новгородская область	IV	I	I	IV
25	Псковская область	IV	IV	I	IV
26	г. Санкт-Петербург	IV	I	I	IV
27	Республика Адыгея	I	I	I	II
28	Республика Калмыкия	IV	I	I	I
29	Краснодарский край	I	I	IV	IV
30	Ставропольский край	I	IV	I	I
31	Астраханская область	I	I	I	IV
32	Волгоградская область	I	IV	IV	IV
33	Ростовская область	I	IV	I	IV
34	Республика Башкортостан	I	IV	IV	IV
35	Республика Мордовия	I	I	I	I
36	Республика Татарстан	I	I	I	IV
37	Удмуртская Республика	I	IV	IV	IV
38	Чувашская Республика	I	IV	I	IV
39	Пермский край	I	IV	IV	IV
40	Кировская область	I	I	IV	IV
41	Нижегородская область	I	IV	I	IV
42	Оренбургская область	III	I	I	IV
43	Пензенская область	I	IV	I	IV
44	Самарская область	IV	III	I	IV
45	Саратовская область	I	IV	I	IV
46	Ульяновская область	I	I	I	IV
47	Свердловская область	I	IV	I	IV
48	Тюменская область	IV	I	IV	IV
49	в том числе Ханты-Мансийский автономный округ – Югра	I	I	IV	IV
50	Челябинская область	I	IV	IV	I
51	Республика Алтай	I	IV	IV	I
52	Республика Бурятия	IV	I	I	III
53	Республика Хакасия	IV	I	IV	I
54	Алтайский край	I	I	IV	IV
55	Красноярский край	I	IV	I	IV
56	Кемеровская область	I	I	IV	I
57	Новосибирская область	I	IV	IV	I
58	Омская область	I	I	I	IV
59	Томская область	I	IV	IV	IV
60	Приморский край	I	I	IV	I
61	Хабаровский край	IV	IV	I	I
62	Амурская область	IV	I	IV	IV

Таблица 2. Типы региональных рынков вторичного жилья.

№ п/п	Регион	2003	2004	2005	2006
1	Белгородская область	IV	IV	I	IV
2	Брянская область	I	IV	I	IV
3	Владимирская область	I	IV	I	IV
4	Воронежская область	I	IV	I	IV
5	Ивановская область	I	I	I	IV
6	Калужская область	IV	I	IV	IV
7	Костромская область	IV	IV	I	IV
8	Липецкая область	I	IV	I	IV
9	Московская область	I	I	IV	IV
10	Орловская область	I	I	I	I
11	Рязанская область	I	IV	I	IV
12	Смоленская область	IV	I	IV	IV
13	Тамбовская область	I	I	I	IV
14	Тверская область	I	IV	I	IV
15	Тульская область	IV	IV	I	IV
16	Ярославская область	III	IV	I	IV
17	г. Москва	I	I	I	IV
18	Республика Карелия	IV	IV	I	IV
19	Республика Коми	I	IV	IV	IV
20	Архангельская область	IV	IV	I	IV
21	Вологодская область	IV	IV	I	IV
22	Калининградская область	I	I	I	I
23	Ленинградская область	IV	IV	I	IV
24	Новгородская область	I	IV	I	IV
25	Псковская область	IV	IV	I	IV
26	г. Санкт-Петербург	IV	IV	I	IV
27	Республика Адыгея	I	I	I	III
28	Республика Ингушетия	I	III	I	I
29	Кабардино-Балкарская Республика	I	IV	IV	I
30	Республика Калмыкия	IV	I	I	I
31	Карачаево-Черкесская Республика	I	IV	I	I
32	Республика Северная Осетия – Алания	I	I	I	I
33	Краснодарский край	I	IV	I	IV
34	Ставропольский край	IV	I	IV	I
35	Астраханская область	IV	I	I	IV
36	Волгоградская область	I	IV	IV	IV
37	Ростовская область	IV	IV	I	IV
38	Республика Башкортостан	I	IV	IV	IV
39	Республика Мордовия	IV	IV	I	I
40	Республика Татарстан	I	IV	I	IV
41	Удмуртская Республика	I	IV	I	IV
42	Чувашская Республика	I	IV	I	IV
43	Пермский край	III	IV	IV	IV
44	Кировская область	I	I	I	IV
45	Нижегородская область	IV	IV	I	IV
46	Оренбургская область	I	I	I	IV
47	Пензенская область	I	IV	I	IV
48	Самарская область	I	I	I	IV
49	Саратовская область	I	IV	I	I
50	Ульяновская область	I	I	I	IV
51	Курганская область	I	IV	IV	I
52	Свердловская область	I	I	IV	IV
53	Тюменская область	IV	I	IV	IV
54	в том числе Ханты-Мансийский автономный округ – Югра	I	III	IV	IV
55	Челябинская область	I	IV	IV	I
56	Республика Алтай	IV	I	I	IV
57	Республика Бурятия	IV	I	I	IV
58	Республика Хакасия	IV	IV	IV	I
59	Алтайский край	I	I	I	IV
60	Красноярский край	III	IV	IV	IV
61	в том числе Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ	I	II	III	IV
62	Иркутская область	I	IV	I	IV
63	Кемеровская область	I	IV	IV	I
64	Новосибирская область	I	I	IV	I
65	Омская область	I	IV	IV	IV
66	Томская область	I	IV	IV	IV
67	Читинская область	I	IV	IV	IV
68	Приморский край	I	IV	IV	IV
69	Хабаровский край	IV	IV	I	IV
70	Амурская область	IV	IV	IV	IV
71	Магаданская область	IV	I	IV	IV

В качестве примера рассмотрим динамику статуса рынков первичного жилья городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга. В координатных плоскостях рис.1 и рис.2 в соответствии со значениями эластичностей точками условно показано состояние рынка. Графическая интерпретация позволяет увидеть относительно устойчивое позиционирование рынка жилья Москвы в четвертой четверти (рис.1). В тот же период рынок жилья северной столицы вел себя намного динамичнее, осуществляя значительные перемещения в первой и четвертой четвертях координатной плоскости HOB (рис.2). Аналогичным образом через графический анализ могут быть рассмотрены жилищные рынки и других регионов России.

Рисунок 1. Значения эластичностей рынка первичного жилья г. Москвы.

            Рисунок 2. Значения эластичностей рынка первичного жилья Санкт-Петербурга.

            В табл.3-4 приведена структура охвата типами рынков объемов нового жилья и совокупного жилищного фонда регионов соответственно.

            Таблица 3. Распределение объемов нового жилья, построенного в регионах, по типам рынка недвижимости (рынок первичного жилья).

Тип Рынка	Число регионов				Доля охваченного нового жилья в общем объеме новостроек, %
Тип Рынка	2003	2004	2005	2006	2003	2004	2005	2006
I	39	30	40	11	60,7	47,6	68,4	10,2
II	-	-	-	1	-	-	-	0,1
III	1	1	1	1	1,4	2,1	0,2	0,4
IV	22	31	21	49	33,4	46,4	26,8	84,5

Таблица 4. Распределение жилищного фонда регионов по типам рынка недвижимости (рынок вторичного жилья).

Тип Рынка	Число регионов				Доля охваченного жилищного фонда в общем его объеме, %
Тип Рынка	2003	2004	2005	2006	2003	2004	2005	2006
I	44	24	46	15	64,7	35,7	59,3	14,5
II	-	1	-	-	-	0,02	-	-
III	3	2	1	1	4,9	1,0	0,02	0,3
IV	24	44	24	55	26,1	59,2	36,6	80,9

            Представленные данные позволяют сделать следующие выводы.

            Во-первых, для рынков первичного и вторичного жилья 2003-2006 гг. характерны I и IV типы рынков. Второй и третий типы жилищных рынков в российских регионах встречаются крайне редко. С одной стороны, национальный рынок не был депрессивным, с другой – ни один из региональных жилищных рынков не мог претендовать на статус развитого.

            В 2006 году формально рынок первичного жилья Республики Адыгея мог быть отнесен ко второму типу, однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что рост цен на жилье сопровождался снижением жилищной обеспеченности в 2006 году по сравнению с 2005 годом за счет сокращения жилищного фонда. Для развитых рынков такая ситуация не свойственна. На рынке вторичного жилья аналогичная картина отмечалась в Таймырском (Долгано-Ненецком) автономном округе в 2004 году. Таким образом, можно предположить, что в этих регионах рост цен вызван повышенным спросом на жилье в ответ на сокращение его объема.

            Что касается рецессии региональных рынков первичного жилья, то в разные годы она фиксировалась в следующих субъектах РФ: Оренбургская область (2003), Самарская область (2004), Республика Карелия (2005), Республика Бурятия (2006). Состав регионов, рынки вторичного жилья которых попали в третий тип, см. в табл.1-2.

            Во-вторых, если говорить о типах рынков первичного и вторичного жилья одного и того же региона, то в большинстве случаев эти типы совпадают. Что касается динамики, то большинство регионов демонстрируют определенную гибкость своего статуса, переходя из одного типа классификации в другой (как правило, с I на IV и наоборот). Тем не менее, есть примеры субъектов Федерации, жилищные рынки которых устойчиво демонстрируют принадлежность к одному типу. Например, на протяжении 2003-2006 гг. рынок первичного жилья Мордовии, рынки вторичного жилья Калининградской области, Северной Осетии принадлежали к первому типу. Интересно отметить, что в 2003-2006 гг. из всех регионов России только Орловская область имела одновременно рынки и первичного, и вторичного жилья в статусе «развивающихся». Приверженцами четвертого типа рынка на протяжении 2003-2006 гг. оставались рынки первичного жилья Курской области, Республики Коми, а также рынок вторичного жилья Амурской области (табл.1-2).

В-третьих, в рассматриваемый период времени имела место четкая тенденция потребительской деградации жилищных рынков российских регионов: из развивающихся они быстро переходили к ценовому перегреву. Всего за три года доля нового жилья, составляющего развивающиеся рынки, снизилась в 6 раз: с 60,7% до 10,2%, а доля новостроек, относящаяся к четвертому типу рынка, возросла в 2,5 раза, увеличившись с 33,4% до 84,5%. Примерно такие же по своим масштабам метаморфозы наблюдались и на рынке вторичного жилья: катастрофическое снижение развивающейся части рынка и раздувание ценовых пузырей.

            В-четвертых, детальное рассмотрение динамического ряда долей новостроек и жилищного фонда, охваченного первым и четвертым типами рынков, позволяют сделать вывод о краткосрочных (годовых) циклических колебаниях на рынках первичного и вторичного жилья со смещением в сторону «ценового перегрева» и, соответственно, социально неблагоприятного состояния. При этом годовая амплитуда колебаний с течением времени нарастала: от 13% до 58% (рис.1).

            Рисунок 1. Динамика долей рынков первичного и вторичного жилья, охваченных первым и четвертым типами рынков.

            2. Охват региональных жилищных рынков «ценовыми пузырями». От анализа типов жилищных рынков российских регионов перейдем к изучению масштабов раздувания ценовых пузырей. В табл.5-6 представлены доли рынков первичного и вторичного жилья, охваченных ценовыми пузырями 1-ого и 2-ого рода.

            Таблица 5. Ценовые пузыри на региональных рынках первичного жилья.

Год	Ценовой пузырь 1-ого рода		Ценовой пузырь 2-ого рода
Год	Число регионов	Доля охваченного нового жилья в общем объеме новостроек, %	Число регионов	Доля охваченного нового жилья в общем объеме новостроек, %
2003	27	46,2	23	34,8
2004	25	41,9	32	48,5
2005	29	60,0	22	27,0
2006	8	6,3	50	84,9

Таблица 6. Ценовые пузыри на региональных рынках вторичного жилья.

Год	Ценовой пузырь 1-ого рода		Ценовой пузырь 2-ого рода
Год	Число регионов	Доля охваченного жилищного фонда в общем его объеме, %	Число регионов	Доля охваченного жилищного фонда в общем его объеме, %
2003	28	45,1	27	31,0
2004	21	34,0	46	60,1
2005	34	47,7	25	36,6
2006	11	11,5	56	81,3

            Анализ полученных результатов показывает, что по состоянию на 2006 год российский жилищный рынок (первичный и вторичный) более чем на 80% был «инфицирован» ценовым пузырем 2-ого рода. В общей сложности, свыше 90% национального жилищного рынка функционирует в условиях ценовых пузырей. Это свидетельствует о разбалансировке рыночных механизмов ценообразования, и можно полагать, что подобная ситуация является преддверием масштабного кризиса на рынке недвижимости.

            Тем не менее, кризису каждый год удается получать отсрочку в связи с его высокой конъюнктурной неустойчивостью, когда зоны действия ценовых пузырей 1-ого и 2-ого рода каждый год изменяются в разы (табл.5-6). В случае стабилизации жилищного рынка раздутый до 80% ценовой пузырь 2-ого рода неминуемо лопнет со всеми вытекающими социальными потрясениями и экономическими потерями.

            Об источниках образования ценовых пузырей 1-ого и 2-ого рода сложно что-то однозначно утверждать, но, на наш взгляд, ценовые пузыри 1-ого рода порождаются избыточным потребительским спросом, а пузыри 2-ого рода – избыточным инвестиционным спросом на жилье. В соответствии с данной гипотезой национальный жилищный рынок является вовсе не потребительским, а представляет собой рынок капиталов, играющих на повышение стоимости жилищных активов. Так, расчетная капитализация этого рынка в 2006 году составила 410% ВВП по сравнению с 300% в 2003 году и 250% в 2000 году. Таким образом, российскому правительству необходимо срочно осуществлять широкомасштабные действия по недопущению «прокола» надувшегося ценного пузыря на жилищном рынке.

Работа выполнена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект №08-02-00065а).

Источники

1.www.gks.ru.
2.www.urban-planet.org.

Александр Гусев

Написать комментарий

правила комментирования

Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).

Положение о защите персональных данных

Отправить комментарий