Сегодня Россия и Казахстан придерживаются диаметрально противоположных стратегий формирования жилищного рынка. Если Россия максимизирует аукционную цену продажи-аренды земли, а, следовательно, и стоимости жилья, то Казахстан инициирует минимизацию стоимости квадратного метра нового жилья.
В связи с этим возникает вопрос: а можно ли изменить сложившуюся порочную практику? Каким образом и в каком направлении следует совершенствовать нынешнее российское законодательство? И есть ли уже сейчас какие-либо прогрессивные примеры и аналоги, как это может быть сделано более эффективно, чем это сегодня делается в России?
Оказывается, вполне вразумительные ответы на поставленные вопросы могут быть получены при изучении опыта, законодательства и государственных программ Республики Казахстан. Рассмотрим казахский опыт более подробно.
Прежде всего, обращает на себя внимание «Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы» (далее Программа), основными направлениями которой являются обеспечение устойчивых темпов роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения, путем снижения его себестоимости, увеличения сроков жилищного кредитования, снижения первоначального взноса и ставки кредитования. При этом одним из условий успешной реализации Программы является соблюдение целевого параметра, а именно: стоимость одного квадратного метра жилья должна быть не более 350 долларов США. Тем самым власти Казахстана ввели такой очень мощный инструмент регулирования жилищного рынка, как пороговая цена одного квадратного метра жилья. При этом целевые установки таковы, что превышение установленного порогового норматива строго мониторится и контролируется.
Разумеется, такой подход не лишен недостатков. Например, после введения Программы в действие стало очевидным, что установленная цена в 350 долларов является нереальной и ее необходимо периодически пересматривать с учетом региональной специфики рынка жилья. Так, пороговая цена в Астане может быть установлена на уровне 445 долларов, в Алматы – 440, в Таразе – 320 долларов. Тем не менее, существующие сложности и региональные особенности рынка жилья ни в коем случае не отвергают самого принципа, избранного казахскими властями.
Казахстан изыскивает различные пути и средства выполнения поставленной цели. Например, для предотвращения фактов спекуляции с новым недорогим строящимся жильем муниципальные власти Казахстана создают комиссии под руководством асимов областей с участием представителей общественных организаций и средств массовой информации. Данные комиссии должны отчитываться перед Государственной комиссией под руководством премьер-министра Республики Казахстан. В России вообще и в Москве в частности такая транспарентность жилищной политики пока не находит применения.
Другим инструментом сдерживания цен на жилье в Казахстане является организация жилья на конкурсной (аукционной) основе. При этом введен запрет не перепродажу жилья, т.е. сами конкурсы идут только при соблюдении условия продажи строящегося жилья населению, а не юридическим лицам и инвесторам.
Кроме того, организатор конкурса вносит в конкурсную документацию условие запрета передачи генподрядчиком более 2/3 объема работ, являющихся предметом проводимого конкурса. Одновременно с этим все обременения (присоединение дополнительных энергоисточников и мощностей) исключены из затрат застройщиков жилья и отнесены на счет местных исполнительных органов власти.
Параллельно правительством страны для снижения стоимости строительства разрабатывается новая сметная нормативная база, которая будет препятствовать неправомерному завышению затрат на строительство, а следовательно, и неправомерному росту цен на жилье.
Однако, пожалуй, самым интересным и плодотворным подходом властей Казахстана в области жилищного строительства следует признать введенную систему ипотечного кредитования, в соответствии с которой ипотечный кредит выдается только при условии, что цена одного квадратного метра жилья не превышает установленное пороговое значение в 350 долларов. В соответствии с такой системой застройщик, продающий свои жилищные площади по завышенной цене, не может рассчитывать на покупателей, пользующихся ипотечным кредитом. Тем самым строительные компании, осуществляющие строительство и продажу дорогого жилья, оказываются как бы автоматически исключены из сферы ипотечного кредитования. Это очень сильный инструмент, так как по имеющимся сведениям в Казахстане доля ипотечного жилья составляет 6-7%, что примерно на порядок выше, чем в России.
Учитывая сказанное, можно констатировать, что Казахстан и Россия в настоящее время придерживаются совершенно разной стратегии формирования жилищного рынка. Если модель жилищного рынка России можно условно назвать затратной, то модель жилищного рынка Казахстана – ценовой. Для первой характерно включение всех затрат в цену аукциона и поиск экономического агента, который бы предложил максимально высокую цену и тем самым обеспечил организатору аукциона самую высокую прибыльность аукционной операции. Для второй модели характерно выведение всех затрат, кроме собственно затрат на строительство жилья, из аукционной торговли и введение лимитирующей цены на жилье. В этом случае предметом аукционной торговли является обеспечение качественных параметров строительства при минимальной цене за жилье.
С экономической точки зрения различия в двух моделях состоят как в критериях, так и в ограничениях. В российской модели аукционная цена максимизируется при ограничении со стороны спроса; именно спрос не позволяет бесконечно повышать цену жилья. В казахской модели аукционная цена минимизируется при ограничении со стороны издержек; именно наличие издержек препятствует обнулению цены жилья. В российской модели у городских органов власти есть возможность получать огромную прибыль и пополнять свой бюджет за счет неэластичного или слабоэластичного спроса на жилье. Именно это и происходит в Москве. В казахской модели доходы города ограничены, но зато идет стимулирование снижения строительных издержек и расширение спроса на жилье, а, следовательно, и расширение самого жилищного рынка.
Сказанное недвусмысленно подводит к выводу о явном преимуществе казахской модели по сравнению с российской. Учитывая тот факт, что Москва является центром притяжения капиталов со всей страны и из-за рубежа, реализованная в ней затратная аукционная модель купли-аренды земли по сути дела представляет собой механизм без естественного ограничителя, при котором аукционная цена может бесконечно возрастать. Такой механизм есть ни что иное, как механизм саморазрушения рынка, когда вырождается как покупатель жилья (остаются немногочисленные приезжие инвесторы), так его продавец (остаются единичные компании-гиганты) и само жилье (внедряется некомфортное, многоэтажное жилье без нормальной социальной инфраструктуры).
Хотя все три аспекта рынка тесно связаны между собой, самым опасным, на наш взгляд, являет то, что рынок компаний-застройщиков предельно сжимается, что не только уменьшает, но и практически полностью ликвидирует конкуренцию на данном рынке, а вместе с конкуренцией – инновации. Вместо борьбы за сокращение издержек и соблюдение качества в российских городах возникают сговоры и альянсы между небольшим числом строительных суперкомпаний.
В связи с этим возникает логичный вопрос: как можно улучшить ситуацию на региональных рынках жилищного строительства в России и инициировать технологические и управленческие инновации?
На наш взгляд, возможны два альтернативных пути решения возникшей проблемы.
Первый путь – радикальный – предполагает внесение изменений в Земельный кодекс Российской Федерации в части нового и более четкого определения параметра аукционной торговли. В данном случае речь идет о том, чтобы «перевернуть» нынешний механизм и вместо максимизации цены купли-аренды земли стремиться к минимизации цены квадратного метра строящегося жилья при фиксированной цене купли-аренды земли. При этом начальная цена квадратного метра строящегося жилья должна устанавливаться на уровне заранее определенного порогового значения для данной местности (региона). Цена купли-аренды земли должна быть фиксированной, но дифференцированной в зависимости от местности (региона).
Второй путь – паллиативный – предполагает сохранение нынешнего аукционного механизма купли-аренды земли при внесении в него некоторых поправок и оговорок, касающихся строительства социального жилья и тех исключений, которые могут быть сделаны в пользу малых строительных компаний, обеспечивающих социальную направленность возводимых жилищных объектов. Здесь можно предусмотреть квоты для малого строительного бизнеса, которые распределяются в соответствии с аукционным механизмом, но среди предприятий с численностью занятых или годовым оборотом не более установленного уровня. Тем самым аукционы будут проводиться для двух типов экономических агентов: для крупных и малых (средних) строительных компаний. В настоящее время похожий механизм уже действует в отношении государственных закупок и размещаемых государственных заказов на научные исследования Министерства науки и образования РФ.
При сравнении предлагаемых двух вариантов следует отдавать предпочтение первому (радикальному) варианту. Его внедрение позволило бы «запустить» инновационный механизм по образцу и подобию казахской модели. Кроме того, данный подход мог бы стать одним из элементов системы поддержки национального проекта по доступному жилью.
Не исключено, что в целях адаптации российского рынка жилищного строительства следовало бы внедрить сначала второй (паллиативный) вариант. Такая мера позволила бы сегментировать рынок на две части, одна из которых опиралась бы и полностью использовала эффект масштаба, а другая – инновационные возможности малых строительных структур. Со временем доля второго сегмента могла бы постепенно возрастать, что позволило бы реорганизовать российский рынок жилищного строительства эволюционным путем, без резких и болезненных трансформаций.
Написать комментарий