Система экскроу. Что случится с рынком жилья в России после перехода на проектное финансирование?

Система эскроу-счетов

Согласно статье 860.7 ГК РФ, в 2019 году застройщики должны перейти на проектное финансирование новостроек с использованием системы эскроу-счетов. Такие поправки в законодательство разработали и приняли для того, чтобы защитить дольщиков. До сих пор именно гражданам, приобретающим квартиру еще на этапе строительства жилого дома, приходилось принимать на себя все риски в случае недостроя и банкротства застройщиков.

При внедрении новой системы предполагается, что вложенные дольщиками деньги начнут поступать не на счет застройщика, а будут отправлены на хранение финансово-кредитной организации. В результате для получения данных средств компании придется выполнить свои обязательства перед клиентами и обеспечить их жильем. Для финансирования всех этапов строительства застройщик может привлекать свои активы и брать займы. Таким образом, в отрасли ожидается полноценная реформа фондирования. Если на данный момент лишь 13% компаний обращаются за кредитами, то при использовании новой системы этот показатель может увеличиться до 90%.

По экспертным оценкам, в 2019 году совокупная потребность российской строительной отрасли  в банковском финансировании в 2019 году вырастет вдвое  - с 600 млрд рублей в 2018  году до 1,5 трлн рублей.Об этом сообщил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов в на форуме"Время изменений".

Последствия эксперимента

Одним из неприятных последствий введения системы эскроу-счетов называют неизбежное повышение стоимости возводимой недвижимости. В правительстве спрогнозировали подорожание жилья минимум на 8%.

Такая реакция рынка недвижимости объясняется тем, что если ранее застройщики имели дело с бесплатными для них взносами дольщиков, то теперь им придется использовать дорогостоящие в обслуживании кредиты.

Согласно выводам аналитиков, новые риски приведут к уменьшению объемов строительства и скорости ввода в эксплуатацию на четверть от прежних показателей. В результате для предотвращения подобной ситуации правительству придется оказать денежную поддержку наиболее слабым участникам рынка

По мнению экспертов, строительной отрасли необходимо выделить до 2022 года государственную поддержку в размере не менее триллиона рублей. В противном случае на рынке жилья могут возникнуть серьезные проблемы.

Однако, в конечном счете, применение системы эскроу-счетов должно привести к позитивным изменениям. За счет накопления больших финансовых активов, банки смогут более гибко подойти к регулированию процентной ставки – в первую очередь для ипотечных кредитов и непосредственно проектного финансирования.

К концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн.