Жилищное строительство: Москва проигрывает подмосковью

         В 2006 году Москва и Московская область по уровню цен на жилье среди субъектов Российской Федерации занимали соответственно первое и четвертое место. Увеличение численности населения Москвы и устойчивый спрос на жилую недвижимость обуславливают активное жилищное строительство. По итогам 2006 года Московская область оказалась на высшей позиции в рейтинге по объему ввода в действие нового жилья на душу населения (0,97 кв.м/чел.), воплотив в жизнь европейский стандарт жилищного строительства – 1 кв.м/чел. Москва по этому показателю значительно отстает и в этом списке расположилась только на пятой строчке (0,46 кв.м/чел.). Тем не менее, и Москва, и Московская область значительно превосходят средний по стране показатель активности жилищного строительства (0,34 кв.м/чел.).

Таблица 1.

Регионы России, лидирующие по объему ввода нового жилья (итоги 2006 года).

Источники: www.gks.ru; www.rost.ru; www.stroi.ru.

       Проводя сравнительный анализ объемов жилищного строительства по субъектам Российской Федерации, необходимо отметить, что в 2006 году в Московской области было введено 12,8% от сданной в эксплуатацию общей площади по России в целом (50,2 млн.кв.м). Удельный вес Москвы составил 9,6%. Доли других регионов в суммарном объеме жилищного строительства оказались значительно ниже. В целом, десять ведущих регионов России обеспечили 50% строительства нового жилья в стране.

       Рынки жилья Москвы и Московской области тесно взаимодействуют друг с другом в плане перераспределения спроса на жилье, территориального размещения объектов жилищного строительства. В этой связи особое внимание обратим на динамику строительной активности Москвы и Московской области последних лет (табл. 2).

Таблица 2.

Жилищное строительство в Москве и Московской области 1990-2006 гг.

Источник: www.gks.ru.

Данные табл. 2 позволяют сделать следующие выводы.

       Во-первых, на протяжении 1990-2006 гг. строительная активность в Москве и Московской области демонстрировала устойчивую растущую динамику. По итогам 16 лет, показатель ввода в действие нового жилья на душу населения в столице России увеличился в 1,8 раза, в Подмосковье — в 2,7 раза. По сравнению с 1990 годом объемы строительства жилья в Москве и Московской области в 2006 году выросли в 2 и 2,8 раза соответственно. В целом за рассматриваемый временной период времени в Москве было построено 56,4 млн.кв.м, а в Московской области — 52,8 млн.кв.м. Эти цифры вполне сопоставимы, однако учитывая территориальные ограничения столицы (1081 кв.км) и площадь территории Московской области (46000 кв.км), получаем, что на каждом квадратном километре городской земли пристроили дополнительно немногим более 52 тыс.кв.м. Данные объемы застройки соответствуют 25 домам массовых серий («пятиэтажки»), и в них могут проживать как минимум 3000 человек. Таким образом, жилищное строительство в Москве привело к существенному росту плотности населения: с 8215 чел./кв.км (1990 год) до 9644 чел./кв.м (2006 год).

        По информации руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы В.И.Ресина, в I-II кварталах 2006 года 70% квартир в строящихся коммерческих домах Москвы покупали жители других регионов России. По данным аналитической службы «МИАН», в 2006 году в сегменте первичного жилья покупатели из регионов составляют 50%. В сегменте вторичной недвижимости риэлторы отмечают тенденцию постепенного сокращения доли москвичей среди покупателей (за год на 5%) и, соответственно, роста доли покупателей из Московской области и других регионов России.

       Активными покупателями жилья в Москве являются граждане из нефте- и газодобывающих районов страны, таких как Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа. Риэлторские компании также отмечают покупателей из Красноярского и Алтайского края, Татарстана и Башкортостана, Ярославской, Смоленской, Кемеровской, Тульской областей, Санкт-Петербурга, Сургута, Астрахани, Брянска, Орла, Твери, Хабаровска, Черкесска, Сочи. Помимо российских граждан интерес к московской недвижимости проявляют нерезиденты из стран СНГ и дальнего зарубежья. По оценкам московских риэлторов, доля иностранцев в общем количестве покупателей столичной недвижимости составляет порядка 6%.

       Удорожание земли и административные сложности строительного рынка Москвы вынуждают многих девелоперов переносить свой бизнес в Московскую область. Есть мнения, что с переливом капиталов за пределы МКАД и связана высокая строительная активность в Подмосковье при относительно стабильной численности населения этого региона (табл. 2). Растущий спрос на жилье в Московской области также связывают с обострившимися инфраструктурными проблемами мегаполиса и последовавшим процессом переселения жителей столицы в лучшие квартиры и более благоприятные экологические и социальные условия Подмосковья. Кроме этого, развитие экономики Московской области, размещение на ее территории крупных производственных комплексов облегчают задачу трудоустройства.

       Жилищный рынок Московской области по критерию удаленности от Москвы условно разделен на три пояса: ближний (радиус — до 30 км от МКАД), средний (30-60 км) и дальний (более 60 км). Разброс цен на жилье в Московской области достаточно велик. Например, цены на жилье в таких городах ближнего Подмосковья, как Реутов, Балашиха, Красногорск, Одинцово, мало чем отличаются от стоимости жилья московских окраин. В более отдаленных городах цена 1 кв.м жилья может быть в 3-4 раза ниже, чем в Москве.

       В табл. 3 представлена территориальная структура объемов жилищного строительства и распределение цен по кольцам (поясам) Подмосковья.

Таблица 3.

Распределение новостроек и дифференциация цен на рынке первичного жилья Московской области в зависимости от расстояния до Москвы.

Источник:www.realtymarket.ru.

       Анализ данных табл. 3 позволяет сделать вывод о формировании вокруг Москвы мощной агломерации в пределах до 25-30 км от МКАД. В этом территориальном кольце сосредоточено около 90% новостроек последних пяти лет. Площадь этого пояса вокруг Москвы составляет примерно 6200 кв.км и превышает площадь столицы более чем в 5,7 раза. Население области также сконцентрировано в этом поясе. Таким образом, можно говорить о продолжении московского рынка жилья на территории, формально закрепленной за Московской областью. Этот вывод подтверждает и тот факт, что на 87% территории Подмосковья, отнесенной рынком к среднему и дальнему поясам, было размещено только 10% новостроек 2002-2006 гг.

       Тем не менее, по цепочке начинает активизироваться и жилищное строительство в городах среднего и дальнего Подмосковья. В настоящее время активное строительство жилья ведется в Коломне, Дмитрове, Серпухове, Ступино. Однако в области существуют и такие города, в которых в год строятся только 2-3 многоквартирных дома. Более того, в дальнем Подмосковье есть малые города, где за последние 7-8 лет не построено ни одного многоквартирного дома и имеет место только индивидуальная застройка, объемы которой незначительны (например, Серебряные Пруды, Озеры). Основной причиной неравномерной застройки Подмосковья является территориальная несбалансированность экономики региона, что выражается в разном уровне развития инфраструктуры и высокой дифференциации денежных доходов населения. Что же касается спроса на квартиры в Московской области, то, как и на столичном рынке недвижимости, многие из покупателей жилья в новостройках являются жителями других регионов России или гражданами стран СНГ. Рассмотренные закономерности особенности жилищного строительства в Москве и Московской области помогают понять географические и исторические особенности движения российских инвестиций