Эксперт ТПП РФ: Запросы от бизнеса на определение рыночной стоимости зарубежных объектов встречаются все чаще

- Андрей Леонидович, организация, которую вы представляете, входит в ТОП-20 крупнейших оценочных групп. В объеме ваших услуг вырос сегмент оценки зарубежных активов?

- Да, и существенно. Если раньше этот сегмент, скорее, относился к числу «экзотических», то сегодня он вошел в регулярный режим. В этом году наши оценщики провели оценку имущества в Эквадоре, Монголии, Бейруте, Индии, Японии, Танзании, Мексике, на Филиппинах. И это не полный перечень стран, с которыми нам довелось поработать за последнее время.

- Подходы и методики при оценке зарубежных объектов отличаются от привычных инструментов, применяемых на российском рынке?

- Скажу так: при оценке зарубежных объектов российские оценщики руководствуются теми же нормативными актами, что и при оценке отечественных объектов, а именно 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Минэкономразвития России и иными нормативными актами РФ. В случаях, предусмотренных законодательством, оценка может проводится в соответствии с требованиями законодательства государства местоположения объекта оценки, регулирующего оценочную деятельность. Этапность работ тоже схожа с той, которая используется при работе на территории нашей страны.

- Можете рассказать про основные этапы?

- Да, конечно. Работа традиционно начинается со сбора и анализа информации, необходимой для проведения оценки и выбора методов оценки и осуществления необходимых расчетов. Второй этап - установления качественных и количественных характеристик объекта оценки. Третий - согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки. И только после этого формируется отчет об оценке объекта. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются: сравнительный, доходный, затратный. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.

- Но ведь существуют какие-то особенности, связанные с расположением актива за пределами РФ. Нужен ли выезд оценщика за рубеж в таком случае?

- Оценка удаленных объектов зачастую проводится без осмотра, так как даже заказчик не всегда имеет возможность выезда на объект. К особенностям я бы отнес, например, необходимость знания и понимания законов иностранных рынков недвижимости и потребность во владении иностранными языками и терминологией, поскольку при подборе аналогов важна корректность перевода информации, в частности - текстов объявлений.

В целом, важно учитывать, что поиск подходящих зарубежных аналогов занимает намного больше времени, чем поиск аналогов на российском рынке. Часто в объявлениях указываются основные характеристики объекта: наименование, стоимость, площадь. Как правило, отсутствует информация о составе арендной ставки, состоянии отделки, наличии машиноместа и др. При отсутствии полной информации проводятся телефонные переговоры, переписка с представителем продавца/арендодателя.

Сложность оценки заключается также в том, что по ряду стран могут отсутствовать актуальные зарубежные справочники, методические рекомендации и иные документы для применения корректировок, которые важны для точности оценки. В этом случае корректировку приходится выводить с помощью, например, метода парных продаж (на этаж расположения, наличии машиноместа, на состояние отделки и др.) или корреляционно-регрессионного анализа (зависимость величины площади от стоимости, зависимость количества комнат от стоимости и др.). Для определения скидки на торг оценщик вновь вступает в международную коммуникацию с представителями агентств недвижимости или осуществляет поиск информации по базам и в Интернете.

- А налоговые особенности стран влияют?

Да, здесь одна из особенностей – учет НДС в стоимости объекта. В каждой стране свой размер НДС и перечень объектов, которые освобождены от уплаты НДС. Например, на Филиппинах стандартная ставка НДС составляет 12%, в то время как некоторые объекты освобождены от уплаты НДС или облагаются по сниженной ставке (освобождены от налогообложения: жилые участки стоимостью не более 1 500 000 фунтов стерлингов или дома и участки стоимостью не более 2 500 000 фунтов стерлингов).

В каждой стране есть свои ценообразующие факторы, которые необходимо учитывать при оценке объектов. Так, например, в Монголии одним из главных факторов, влияющих на стоимость недвижимости является местоположение. Монголия – страна контрастов – юрточные районы соседствуют с небоскребами. В столице, в городе Улан-Батор, существуют приближенные к центру районы с неблагополучной экологической обстановкой в связи с непосредственной близостью юрточных районов. Таким образом, одна и та же недвижимость в приближенных к центру районах может стоить по-разному.

В Японии, например, одним из главных факторов, влияющим на стоимость недвижимости является год постройки здания. В Японии многие объекты недвижимости строилось из расчета перестройки каждые 25-30 лет, поэтому возраст здания очень важен, и это помогает понять, почему дом, построенный в 1970-е годы и расположенный в деловом центре города, может стоить значительно дешевле здания, расположенного в далеко не самом престижном районе, но возведенного всего 5-10 лет назад. Это обусловлено факторами учета сейсмической угрозы, современные здания отвечают более повышенным требованиям безопасности по отношению к зданиям более ранней постройки.

Также в Японии, в частности, на стоимость жилья влияет такой фактор как расположение квартиры относительно стороны света. В Японии предпочитают жилье, обращенное на юг – солнечный свет помогает уменьшить расходы на отопление и снизить влажность, которая во влажном климате приводит к появлению плесени.

- О чем важно помнить при заказе услуги по оценке зарубежной недвижимости?

- Деталей и нюансов при работе с зарубежными жилыми, офисными, производственными объектами очень много. В каждом конкретном случае, необходимо учитывать особенности оцениваемого объекта и состояние рынка аналогичной недвижимости. Оценка зарубежных объектов является трудоемким и длительным процессом, требующим детального изучения. При планировании заказа на подобную услугу вам нужно, во-первых, закладывать запас по времени, во-вторых, искать надежного исполнителя, обладающего опытом работы с интересующим вас страновым рынком. В этом смысле оценщики системы торгово-промышленных палат имеют особую базу, которая, как неоднократно отмечал глава ТПП Сергей Катырин, сформирована не годами, а десятилетиями последовательной деятельности по выстраиванию международного экономического сотрудничества.