Екатерина Савельева: Банкам важно знать – как и насколько изменится стоимость залогового имущества

Взаимодействие с банками в оценочной деятельности занимает значительное место. Оценщики работают с залоговыми и кредитными службами банков, оказывая оценочные услуги для выдачи кредита или подтверждения платежеспособности клиента банка. При этом заказчиком оценки может выступать и заемщик (бизнес), и непосредственно банковские структуры. Оценка проводится, отчеты согласовываются, кредиты выдаются. Все стороны в выигрыше от такого взаимодействия.

Изначально (в большинстве случаев) в роли заказчика оценки выступает именно заемщик, то есть лицо, заинтересованное в высокой стоимости залогового имущества. Далее результаты проведенной оценки поступают в залоговые и кредитные службы банка. Их интерес – выдать кредит больших размеров и максимально обеспеченный имуществом. Таким образом, каждое звено данной «цепочки» получает свою выгоду и надеется на благоприятный исход – полное своевременное погашение кредита.

Но! На рынке кредитования все чаще и чаще возникают ситуации с неблагоприятным исходом: по прошествию нескольких лет заемщик становится неплатежеспособным, а банку приходится самостоятельно реализовывать имущество должника, выступающее обеспечением кредита. Все издержки и риски, связанные с этим процессом, приходятся на долю банка. И на этот раз в игру вступают совершенное иные департаменты банковской структуры – те, кто занимаются работой с проблемными активами и должен как можно быстрее избавить банк от «балласта» в виде проблемного заемщика с его имуществом.

Задача для независимых оценщиков звучит уже иначе – провести детальный анализ состояния и ликвидности имущества, подлежащего реализации. Увы, но в этом случае нередко оказывается, что ранее вполне привлекательное для рынка имущество уже не стоит тех денег, что были оговорены в договоре, или этого имущества уже в принципе нет в наличии у банкротящегося клиента.

Для минимизации таких ситуаций с переоцененностью залогового имущества клиента, крупные банки содержат собственные отделы оценки, а обращаются к независимым оценщикам только в исключительных «сложных» или конфликтных случаях.

Собственные отделы оценки имеет ряд плюсов, в их числе:

• возможность свести к минимуму риски влияния заемщика на результаты оценки с целью их завышения;

• возникновение конкурентного преимущества в банковской среде, так как на начальном этапе рассмотрения заявки, потенциальный клиент не обременен расходами на оценку,

• корпоративная заинтересованность оценщиков банка в подробном и качественном изучении ликвидности оцениваемого имущества.

Минусом такого подхода можно назвать существенные затраты на содержание штата оценщиков, которые в основном выше затрат на привлечение независимых оценщиков. Данные затраты полностью лежат на банке.

Отмечу, что только малая часть банков может похвастаться наличием своего компетентного штата, поэтому работу с независимыми оценщиками «на стороне» никто не отменял. Имея на руках кейсы с завышением сторонними оценщиками стоимости залоговых активов, банки все с большей тщательностью и серьезностью подходят к проверке отчетов об оценке имущества банкротящихся заемщиков.

Трудности оценки имущества при процедуре банкротства заключается еще и в том, что перед банком стоит задача не просто получить рыночную стоимость объектов недвижимости, транспортных средств или машин, а реальную стоимость спорного имущества, учитывающую возможные трудности не только при реализации этого имущества, но и при покупке для потенциального приобретателя, ведь это заведомо проблемное имущество, обремененное залогом или судебными разбирательствами…

Наша рекомендация коллегам, вступающим в сотрудничество с банками по любому из спектра вопросов – будьте максимально тщательны. И в части определения стоимости уже проблемных активов, и изначально рассчитывая стоимость имущества для обеспечения кредитов. При анализе имущества важно учитывать не только его состав, количественные и качественные характеристики самих объектов, но и особенности конъюнктуры рынка для понимания ликвидности. Стоит ответить в первую очередь себе самим на ряд вопросов (Какие факторы влияют на стоимость данного конкретного имущества? Какой будет стоимость в перспективе? Она имеет ресурс для роста или с каждым годом будет устаревать и терять свои свойства?), и учесть все позитивные и негативные предпосылки при проведении оценки.

На текущий момент у ряда банков возникла инициатива запрашивать у оценщиков расчет прогноза изменения стоимости залогового имущества. Желательный горизонт – три года. Банки, выдающие кредит, хотят знать, как и насколько изменится стоимость залогового имущества, иметь представление о возможных изменениях – уменьшение, рост или стагнация. Оговорюсь, что это пока лишь нереализованное предложение банковского сообщества. Тема обсуждается, методики обсуждаются, но воплотится ли идея в жизнь, сказать пока сложно.