Вопросы комплексной защиты прав инвестора

В Торгово-промышленной палате Российской Федерации состоялось заседание Комитета ТПП РФ по безопасности правоохранительной деятельности. В работе мероприятии приняли участие директор Департамента экономической безопасности предпринимательства ТПП РФ Николай Гетман, заместитель председателя Комитета ТПП РФ по безопасности предпринимательской деятельности Анатолий Данилов, председатель коллегии адвокатов г. Москвы «Улищенко и Партнеры» Марина Улищенко, генеральный директор «Миэль» Алексей Пашкевич, председатель объединения «Экспресс» Борис Андреев, члены Комитета, эксперты, представители инвесторов и компаний-застройщиков.

На мероприятии была обсуждена проблема защиты инвестиций в строительство на территории Российской Федерации.

На конкретном примере были наглядно продемонстрированы способы искусственного создания ситуации, позволяющей недобросовестным застройщиками пренебрегать своими обязательствами перед инвесторами и уходить от ответственности. Адвокат Марина Улищенко сделала это на примере потери инвестиций, связанных с реализацией проекта «Барвиха-Вилладж», застройщиком которой явился холдинг «Миэль». По её словам, в ходе реализации проекта холдингом «Миэль» зачастую использовалась путаная документация, имело место сокрытие информации, отсутствовали отчеты компании перед инвесторами, использовались серые схемы, что вводило инвесторов в заблуждение относительно сроков сдачи объектов, и привело к фактическому лишению возможности защиты прав инвесторов.

Итог выступлений подвел заместитель председателя Комитета ТПП РФ по безопасности предпринимательской деятельности Анатолий Данилов, проинформировавший собравшихся о том, что будет подготовлен от имени депутата Госдумы ФС РФ - председателя Комитета ТПП РФ по безопасности предпринимательской деятельности Геннадия Гудкова депутатский запрос в компетентные органы для рассмотрения указанной проблемы и принятия мер в соответствии с действующим законодательством.

По окончании мероприятия адвокат Марина Улищенко прокомментировала создавшуюся ситуацию, отметив, что в 2007-м году инвесторы вложили деньги в строительство жилых домов в посёлке «Барвиха-Вилладж». Это были структуры холдинга «МИЭЛЬ», первоначально – ЗАО «МИЗН» («Миэль-Инвестиции в загородную недвижимость») и «Барвиха-Вилладж».

Проблемы инвесторов были заложены уже при подписании договоров, считает адвокат, поскольку ответственной стороной по договору при передаче готового дома являлось ЗАО «МИЗН». У этой организации собственности на землю не было, она находилась в собственности у ЗАО «Барвиха-Вилладж». Обе структуры подписывали предварительные договоры о покупке земли, прилегающей к их домам. Это были предварительные договоры, которые увязывались с моментом передачи дома и государственной регистрации права собственности на него. Когда у ЗАО «МИЗН» и ЗАО «Барвиха-Вилладж» возникли бы права по передаче земельного участка, инвесторы должны были оформить право собственности на дом в государственных органах. Но если дом не построен, то права требования передачи земельного участка не возникает, подчеркнула Марина Улищенко.

Одномоментно заключались договоры с некой фирмой «Гранд-Инвест», которая собрала значительные денежные средства за благоустройство земельных участков.

Инвестор столкнулся с проблемой: дома не построены, а фирмы, входящие в холдинг «МИЭЛЬ», ответственные по договорам, банкротятся. Когда инвесторы вложили денежные средства в строительство домов, «Барвиха-Вилладж» свои участки заложила в ипотеку под серьезный кредит у «Росбанка», не ставя в известность инвесторов. То есть, получилось, что участок, благоустройство которого они уже оплатили, и дома, которые в будущем должны построить, – уже заложены.

Сегодня инвесторы не могут ни денег получить, ни расторгнуть договор и вернуть свои средства, ни оформить дома в собственность, хотя дома практически на 90 процентов построены.

«По моему мнению, налицо преступные действия руководителей вышеупомянутых фирм: в их действиях усматривается преступную схема», - заключила Марина Улищенко.

По словам Бориса Андреева, в конце января с.г. состоялся суд, на котором было принято решение о передаче земли, на которой находятся постройки, так как она была заложена не просто в залог по ипотеке, а переходит в «Росбанк», который выставляет её на торги. Кроме того, в 10-м апелляционном арбитражном суде слушается дело о признании банкротом фирмы «Барвиха-Вилладж». Судя по всему, банкротство состоится, и это приведет к тому, что инвесторы останутся вообще ни с чем – без земли, без денег и без прав, полагает Борис Андреев. Инвесторы становятся очередниками третьей очереди.

Фирмы заменили в договорах пункт о том, что они являются застройщиками отдельных строений: теперь они застройщики многоквартирных домов. Это даёт определённые права при банкротстве, но ничего не даёт инвесторам, констатировал Борис Андреев.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Девелопмент» Алексей Пашкевич пояснил ситуацию так. Он признал, «что в 2007 году фирмой были допущены определенные управленческие ошибки по данному проекту. Со стороны были предприняты меры по исправлению ситуации, в частности, было предложено перевести право собственности с юридических лиц, не имеющих активы, с которыми были заключены первоначальные договоры, на юридическое лицо, обладающее таковыми. Фирма убеждала физических лиц-инвесторов, в необходимости такого шага, но не все это приняли. Однако некоторых инвесторов фирма смогла переубедить и таким образом защитить их права». Затем, сказал Алексей Пашкевич, мы предложили инвесторам подавать иски в Одинцовский суд по признанию объекта объектом незавершенного строительства.

В августе месяце с.г., отметил Алексей Пашкевич, в законодательстве о банкротстве появилась новая глава, касающаяся банкротства застройщика. Именно она определяет сегодня специальную процедуру банкротства застройщика, по которой можно защитить так называемых «обманутых дольщиков» или обманутых инвесторов – тех физических лиц, которые инвестировали в объект строительства. По этой главе, предоставляющей больше прав застройщику и меньше прав кредиторам, фирма вводит процедуры наблюдения в тех компаниях, которые участвуют в этом процессе. Надеюсь, сказал представитель «МИЭЛЬ-Девелопмент», аналогичная процедура наблюдения будет введена и в компании «Барвиха-Вилладж».

В заключение он признал, что, к сожалению, компания холдинг «МИЭЛЬ», серьезно пострадала в кризис, и она не может вернуть полученные финансовые средства, но приложит максимум усилий для того, чтобы передать недвижимость инвесторам, заключил Алексей Пашкевич.