Капитал Страны
25 ЯНВ, 02:40 МСК
USD (ЦБ)    59,2168
EUR (ЦБ)    63,6225

Рынок загородной недвижимости: перспективы среднего класса

14 Января 2010 13055 5 Редакционные статьи
Рынок загородной недвижимости: перспективы среднего класса

Кризис многое изменил, в том числе и на рынке загородной недвижимости. Что же происходит в этом сегменте строительства? Какие объекты пользуются спросом, а какие – нет? Каковы здесь перспективы? Это выясняет Московский Бизнес-Клуб у ведущих экспертов и девелоперов.

Города расширяются. Обрастают пригородами, дачными поселками… Кто-то выбирает жизнь на природе потому, что может себе это позволить. Кто-то, наоборот, покупает квартиру в Подмосковье потому, что только ее позволить и может. Неудивительно, что до недавнего времени коттеджные поселки возводились преимущественно бизнес- и де-люкс классов. Как кризис сказался на сложившиеся тренды рынка загородной недвижимости?

Сложившуюся на рынке загородной недвижимости ситуацию анализировали эксперты Московского Бизнес Клуба: Татьяна Бриккер, Генеральный директор «БЕСТ-недвижимость. Отделение на Щепкина»; Павел Иванушко, Генеральный директор СК «Отечество»; Сергей Козловский, Президент Корпорации «ИНКОМ»; Роман Лазарев, Генеральный директор ОАО «Первый земельный магазин»; Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood; Владимир Яхонтов, Управляющий партнер, «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», Юрий Хлестаков генеральный директор РК " Русский Дом Недвижимости"

«Кризис сказался на рынке загородной недвижимости сильнее, чем на рынке городской, - считает Татьяна Бриккер. - загородный дом приобретается, как правило, как второе жилье и не является предметом первой необходимости; продать его по докризисным ценам невозможно, дешевле – не имеет смысла».

Сейчас рынок загородной недвижимости постепенно оживает. «Конечно, нельзя говорить, что в ближайшее время соотношение объема спроса и предложения элитной загородной недвижимости – тайнхаусов и коттеджей в клубных поселках – достигнет докризисного уровня. Однако стабильный интерес покупателей к предложениям в категории «первый дом» подогревает ощутимое снижение цен на подмосковную недвижимость бизнес- и де люкс-класса», - говорит Роман Лазарев.

Вместе с оживление рынка оживает и страхование загородного жилья. По мнению Павла Иванушко, домовладельцы опасаются кражи, залива при аварии системы отопления и водоснабжения и, конечно, пожара. «Современные дома в охраняемых поселках, с современной системой коммуникаций и пожарной сигнализацией – это портрет идеального дома с точки зрения страховой компании. Если отсутствует один из элементов, то стоимость страхования будет повышаться».

Но что изменилось на рынке загородной недвижимости по сравнению с докризисными временами?

Вот какие наблюдения делает Сергей Козловский: «Раньше девелоперы предлагали объекты одной ценовой категории. Теперь требования потребителя изменились, изменился продукт под эти требования. Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки площадью 6-8 соток, предпочитая 10-15 соток, а девелоперы и риэлторы думали, что этот формат и вовсе уйдет с рынка, то сейчас мы видим иную ситуацию. Похожая ситуация и с размеров домов. До кризиса домов в 150 кв. м фактически не было».

Одна из ярких тенденций сегодняшнего дня – продажа участков без подряда, которая, по меткому выражению Марии Литинецкой, является «спасательным кругом» для девелоперов: «В условиях, когда рассчитывать на внешнее финансирование для дальнейшей реализации проекта не приходится, единственным источником остаются денежные средства покупателей». Ей вторит Владимир Яхонтов: «Девелоперам не хватает финансирования, чтобы создавать прибавочную стоимость, а продажа земли без подряда дает им возможность получения быстрого денежного потока. Этот продукт устраивает и потребителей, несмотря на то, что строки строительства (завершения поселка) значительно больше». При этом, как отмечают эксперты, некоторые девелоперы предлагают участки не только без подряда, но и без подведенных коммуникаций.

Плюсы участков без подряда для покупателей очевидны. Такой участок может стать долгосрочной инвестицией – не нужно вкладывать деньги в строительство дома «здесь и сейчас». Можно самостоятельно решить, когда и как строить (Роман Лазарев). Подобный формат дает возможность многим осуществить свою мечту и обзавестись домом в ближайшем Подмосковье (Сергей Козловский). Покупатели получают возможность самим контролировать процесс строительства (Татьяна Бриккер). Так же можно построить дом по собственному вкусу, не придерживаясь общей концепции застройки (Юрий Хлестаков). Приобретение участка без подряда предполагает поэтапное внесение средств (Юрий Хлестаков, Татьяна Бриккер).

Но этой медали есть и оборотная сторона. Прежде всего, риск столкнуться с невыполнением обязательств девелоперов по подведению коммуникаций (Владимир Яхонтов). Риск оказаться в окружении недостроя или строений неприятной архитектуры (Юрий Хлестаков). Невозможность какое-то время пользоваться покупкой по назначению (Татьяна Бриккер). Трудоемкость процедуры контроля за строительством (Татьяна Бриккер).

Юрий Хлестаков так же предупреждает, что продажа участков без подряда может дискредитировать рынок. И способствовать появлению «шанхаек» и недостроев.

Если сегодняшний тренд в загородной недвижимости сместился в сторону удешевления проектов, то не стоит ли ожидать в ближайшем будущем конкуренции между комплексами эконом-класса и квартирами в многоквартирных домах? Тем более, как следует из наблюдений Марии Литинецкой, росту популярности недорогих загородных резиденций должна способствовать и децентрализация офисной недвижимости в столице. «Развитие сегмента эконом-класса на загородном рынке сдерживало то, что при строительстве объектов бизнес-класса и де-люкс девелоперы выходили на большую рентабельность. Поскольку сейчас уровень рентабельности выровнялся, то сегмент эконом-класса стал привлекательным для застройщиков: рентабельность та же самая, а вложения значительно меньше,» - считает Владимир Яхонтов. По мнению Сергея Козловского, «крупные недорогие поселки, которые можно с полным правом назвать «малоэтажными жилыми комплексами эконом-класса, уже есть» – например, те же наши проекты «Маленькая Шотландия» или Novoрижский, в которых будут проживать тысячи жителей. По сути, такие проекты становятся естественным продолжением «большой Москвы». Процесс расширения столицы неизбежен, нынешний кризис может его несколько замедлить, но не остановить.

А вот Татьяна Бриккер придерживается другого мнения: малоэтажные комплексы эконом-класса не могут стать альтернативой многоэтажным домам, так как практическое отсутствие инфраструктуры делает проживание достаточно дорогим по сравнению с городами Московской области. Кстати, по мнению Владимира Яхонтова, «именно отсутствие образовательных учреждений сегодня максимально сдерживает развитие малоэтажного строительства».

Нет у экспертов единодушия и в вопросе, какими именно должны быть недорогие загородные комплексы. Например, Татьяна Бриккер считает, что таунхаусы в нашей стране спросом не пользуются. А по мнению Владимира Яхонтова, отношение к таунхаусам после кризиса изменилось, «сегодня это один из наиболее востребованных продуктов».

Большинство экспертов невысоко оценивают перспективы мезонеттов (2-х или 4-х квартирного малоэтажного дома). Такая недвижимость не особо выгодна для покупателей: приходится платить за подъезды и лестницы, которые являются общими с соседями.

А вот Юрий Хлестаков, напротив, считает, что подобный формат у нас незаслуженно забыт: «10 соток земли, 2 секции по 3 этажа, 3 квартиры на этаже. Коммуникации: электричество - магистральное, водоснабжение - скважина, канализация - септик. В итоге получаем существенную экономию на коммуникациях, что в свою очередь позволяет вывести на рынок более дешевый продукт. Правда покупателям такой недвижимости впоследствии придется за свой счет содержать и эксплуатировать все локальные сети.

Очевидно одно: идеального формата не существует. Возможно, успех за комплексами, которые предлагают выбор разноформатных объектов. Мария Литинецкая приводит в пример поселок «Мечта», расположенный в 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, который помимо квартир предполагает возведение коттеджей и таунхаусов.

И все эксперты сходятся во мнении:  загородное жилье сможет стать по-настоящему доступным только в том случае, если государство будет принимать участие в создании инфраструктуры.

Подведем итоги. Рынок загородной недвижимости оживает, хотя, возможно, он и отброшен несколько назад. На рынке, по словам Сергея Козловского, выстояли наиболее динамичные компании. Новых игроков не появилось. Снизилась доходность проектов, приблизившись к европейской практике. Если раньше застройщики закладывали рентабельность 30-40%, то сейчас они согласны работать и за 10-15%. Почти на 40% снизалась цена на недвижимость. Она стала более доступна для покупателей. И это – главный итог 2009 года.

***

Материалы Московского Бизнес-Клуба

Редакция

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий
03.06.2010 0 0
Огольцов Кирилл:

Города расширяются. Обрастают пригородами, дачными поселками… Кто-то выбирает жизнь на природе потому, что может себе это позволить. Кто-то, наоборот, покупает квартиру в Подмосковье потому, что только ее позволить и может. Неудивительно, до недавнего времени коттеджные поселки возводились, преимущественно, бизнес- и де-люкс классов. Как кризис сказался на сложившиеся тренды рынка загородной недвижимости? Кризис сказался на рынке загородной недвижимости сильнее, чем на рынке городской, загородный дом приобретается, как правило, как второе жилье и не является предметом первой необходимости; продать его по докризисным ценам невозможно, дешевле – не имеет смысла. Сейчас рынок загородной недвижимости постепенно оживает. Конечно, нельзя говорить, что в ближайшее время соотношение объема спроса и предложения элитной загородной недвижимости – таунхаусов и коттеджей в клубных поселках – достигнет докризисного уровня. Однако стабильный интерес покупателей к предложениям в категории "первый дом" подогревает ощутимое снижение цен на подмосковную недвижимость бизнес и де люкс-класса.

31.05.2010 0 0
Крайнова Анастасия:

Сегодня загородные дома рядом с большими городами РФ в большинстве случаях являются альтернативным жильём. Они используются для отдыха по выходным или для выращивания живности и растений. Есть часть людей, которые живут в таких домах и ездят каждый день на работу, но как мы видим эти люди далеко не средний класс. Жить в таких домах и ездить на работу может позволить не каждый. Слишком уж дорого стоит такое удовольствие. Все коммуникации стоят так много, что дешевле купить 10 участков без них в том же месте. Например, чтобы провести газ просят около 300 000 рублей с участка и это 100 километров от Москвы, а чем ближе, тем дороже. Если говорить о работе в Москве, то добираться до неё нелегко: огромный поток автомобилей кочует по ней, а утром и вечером – большие заторы на въездах в Москву. Вывод можно сделать такой: в таких загородных комплексов могут жить только бизнесмены и чиновники: огромное количество приезжих и региональная государственная власть мешают развиваться загородной недвижимости и пока это не исправится, средний класс не сможет себе позволить жить там.

31.01.2010 0 0
Лука Алла:

Конечно нельзя поспорить с тем,что самое лучшее вложение капитала в недвижимость.Если рассматривать ситуацию с загородным жильем,то понятно,что во многих случаях покупка такого жилья не является первой необходимостью и покупается как второе жилье.На мой взгляд,если рассматривать перспективы среднего класса на покупку загородного жилья,то они призрачны,даже в условиях кризиса,когда снизились цены на жилье.Думаю покупка участка без подряда более реальна на сегодняшний день.

31.01.2010 0 0
Борщевская Светлана:

Рынок загородной недвижимости является одним из самых разнообразных и активно развивающихся. Коттеджи Подмосковья и организованные коттеджные поселки, таунхаусы, загородные жилые комплексы, дачные дома - это далеко не полный список возможных форматов загородного жилья. Но 2008-2009 годы были упадными для всех сегментов. А сейчас, конечно, рынок опять встаёт на ноги. И конечно же загородное жильё вокруг Москвы будет пользоваться всё большим спросом. Ведь если у тебя есть возможность, то лучше жить за чертой города. Но не надо забывать, что Россия - это не только Москва. В других регионах Россиии уже не всё так хорошо с загородной недвижимостью: хоть цены там и ниже, но и спрос не велик...

27.01.2010 0 0
Ольга:

С приходом 2010 года рынок загородной недвижимости окончательно стабилизировался. Таким образом, масштабная волна падения стоимости загородной недвижимости, вызванная общим финансовым кризисом и господствовавшая последний год постепенно сошла на нет. Тем не менее, ожидать возвращения на рынок устойчивого восходящего цены пока тоже не приходится. Наиболее вероятным развитием событий на ближайшие месяцы представляется относительная стабилизация цен при наличии незначительных колебаний стоимости 1 сотки. Также будет происходить постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок на рынке. Если экономика в целом постепенно будет преодолевать последствия кризиса, то и цены на недвижимость через некоторое время могут начать отыгрывать потери по сценарию 1999-2002 годов. Однако нельзя полностью исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона или новой волны финансового кризиса, в результате чего недвижимость может продолжить терять в цене.

Статьи

Лишние люди и прогресс: оставят ли роботы россиян без работы?

Лишние люди и прогресс: оставят ли роботы россиян без работы?
Экономика

Государству – налоги, банкам – комиссия, населению – убытки. Зачем властям ограничение наличных расчетов

Государству – налоги, банкам – комиссия, населению – убытки. Зачем властям ограничение наличных расчетов
Интервью и комментарии 1

Экономический рост в Крыму и на Дальнем Востоке: необходимые институциональные условия

Экономический рост в Крыму и на Дальнем Востоке: необходимые институциональные условия
Исследования 1

«Большая сделка» с Трампом. Променяет ли Россия ядерное оружие на снятие санкций США

«Большая сделка» с Трампом. Променяет ли Россия ядерное оружие на снятие санкций США
Политика 2

Узнай, страна

Определены перспективы орловского села на 2017 год

Определены перспективы орловского села на  2017 год

Орловской области выделены субсидии в объеме 11,5 млн рублей на обеспечение жильем молодых семей

Орловской области выделены субсидии в объеме 11,5 млн рублей на обеспечение жильем молодых семей

Новости компаний

КОНТИНЕТ И ОСТРОВА СТАНЯТСЯ ВСЕ БЛИЖЕ И БЛИЖЕ

КОНТИНЕТ И ОСТРОВА СТАНЯТСЯ ВСЕ БЛИЖЕ И БЛИЖЕ

ЭКОЛОГИЯ РАЗВИВАЕТ ТЕХНОЛОГИИ

ЭКОЛОГИЯ РАЗВИВАЕТ ТЕХНОЛОГИИ

Разное

Наши
партнеры

«Деловая Россия» — союз предпринимателей нового поколения российского бизнеса
«Терралайф» - рекламное агентство полного цикла
Dawai - Австрия на русском: новости, туризм, недвижимость, объявления, афиша
МЭЛТОР - мастер электронных торгов
Капитал страны
ВКонтакте