Капитал Страны
24 ЯНВ, 20:54 МСК
USD (ЦБ)    59,2168
EUR (ЦБ)    63,6225

Рынок жилой недвижимости городов России в 2015 году и прогноз на 2016 год

29 Марта 2016 8891 0 Экономика
Рынок жилой недвижимости городов России в 2015 году и прогноз на 2016 год

Прогнозируемое продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости городов России не означает обвала рынка, по крайней мере в 2016 году.

Динамика цен на жилую недвижимость в 2015 году

В Москве (рис. 1) на первичном рынке в январе продолжался рост цен как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но к марту цены снизились до 203,4 тыс. руб./кв. м (с 216,9 тыс. руб./кв. м в январе), а затем до августа (при сохраняющейся стабильности и даже укреплении рубля) стабилизировались на уровне около 200 тыс. руб./кв. м, в сентябре (при новом ослаблении рубля) упали до 190,5, в декабре – до 182,6 (ниже уровня декабря 2014 года – 202,0 тыс. руб./кв. м – на 9,6%).

На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта (до уровня 244,4 тыс. руб./кв. м), но затем (под влиянием субсидированной ипотеки) произошел переток спроса на первичный рынок, и к маю цены несколько снизилсь (до 235,0 тыс. руб./кв. м), в июне-августе стабилизировались на этом уровне, но в сентябре-декабре упали до уровня 226,0- 218,5 (ниже уровня декабря 2014 года – 226,6 тыс. руб./кв. м - на 3,6%).

Источник: Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг»
Рис.1.

По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивается в 60–80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен сделок к средним ценам предложения) равен 1,07-1,10.

В Московской области (рис. 2) на первичном рынке цены повышались до февраля (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем к апрелю понизились до 81,8 тыс., далее стабилизировались на уровне 82 тыс., в сентябре-декабре упали до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (ниже декабря 2014 года – 81,0 тыс. руб./кв. м – на 0,9%).

На вторичном рынке цены росли до мая (95,8 тыс. руб./кв. м), затем плавно понижались до 94,0-93,9 тыс. в августе-сентябре, в октябре-декабре упали до 92,9-90,9 тыс. руб./кв. м (ниже уровня декабря 2014 года – 93,4 тыс. руб./кв. м – на 2,7%).

В Санкт-Петербурге (рис. 2) на первичном рынке цены повышались в январе (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв м, к октябрю выросли до 103,8 тыс. руб./кв. м, но к декабрю опустились до 100,4 тыс. руб./кв. м – выше декабря 2014 года (98,0) на 2,4%%.

На вторичном рынке цены повышались до марта (до 107,3 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 104,5 тыс. руб./кв. м), далее понижались к декабрю до уровня декабря 2014 года - 103,0 тыс. руб./кв. м.

Источники: ГК «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Комитет МАР по аналитике и консалтингу по данным ГК МИЭЛЬ, «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Стерникс Консалтинг» (Мособласть), ООО ИНДУСТРИЯ-Р» (Владивосток).
Рис.2.

Таким образом, в столичных регионах в течение года существенной динамики цен предложения жилья не наблюдалось. На фоне драматических изменений объемов ипотечной поддержки и объемов сделок с квартирами продавцы упорно держали цены предложения без существенных изменений. В то же время застройщики объявляли различного рода акции, скидки, рассрочку, а покупатели сосредотачивали свой спрос на менее бюджетных квартирах, вследствие чего цены состоявшихся сделок весной-летом были в среднем на 10-15% ниже цен предложения. Осенью застройщики наконец-то перешли от политики высоких цен предложения и индивидуальных скидок к общему понижению цен предложения.

В других регионах ситуация складывалась аналогично.

Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo
Рис.3.

На вторичном рынке в большинстве из 25 городов выборки в первые один-два месяца цены предложения повышались, а затем началось снижение (рис. 3). По итогам года снижение на 6,0-12,0% произошло в Кирове, Ярославле, Барнауле, Перми, Екатеринбурге, Тольятти, Тюмени, Кемерово, Смоленске, Первоуральске, Тобольске, Красноярске, Челябинске, Воронеже. От 0 до 6% снизились цены в Санкт-Петербурге, Казани, Московской области, Самаре, Москве, Ставрополе, Омске, Рязани, Владимире, Иркутске, Ульяновске. Прирост в пределах 2% - во Владивостоке, Шахтах (табл. 1).

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России в 2014 году
Город Численность населения, тыс. чел. Средняя удельная цена предло жения в декабре, тыс. руб./кв. м
2014 2015
1 Барнаул 691,1 49,8 46,5 -6,6
2 Владивосток 603,2 95,0 96,8 +1,9
3 Владимир 350,5 55,1 52,7 -4,4
4 Воронеж 1003,6 52,0 45,8 -11,9
5 Екатеринбург 1429,4 76,2 70,7 -7,2
6 Иркутск 606,1 60,9 57,9 -4,9
7 Казань 1176,2 66,6 65,3 -2,0
8 Кемерово 540,1 53,5 49,1 -8,2
9 Киров 508,1 50,9 47,7 -6,3
10 Красноярск 1017,2 61,4 54,8 -10,7
11 Москва* 11979,5 226,6 218,5 -3,6
12 Московская обл.** 5800,0 93,4 90,9 -2,7
13 Новосибирск 1523,8 65,6 60,4 -7,1
14 Омск 1160,7 48,7 46,7 -4,1
15 Первоуральск 125,4 42,9 38,6 -10,0
16 Пермь 1013,9 56,5 52,7 -6,3
17 Рязань 527,9 48,0 45,8 -4,6
18 Самара 1171,7 64,6 62,6 -3,1
19 Санкт-Петербург 5128,0 103,0 103,0 0
20 Смоленск 331,0 51,3 46,9 -8,6
21 Ставрополь 412,3 39,0 37,6 -3,6
22 Сургут (Тюм. об.) 340,0 78,5 71,3 -9,2
23 Тобольск (Тюм. о) 110,0 49,2 44,3 -10,0
24 Тольятти СО 719,1 48,3 44,8 -7,2
25 Тюмень 657,0 63,8 58,9 -7,7
26 Ульяновск 638,1 43,5 41,2 -5,3
27 Челябинск 1183,9 47,0 41,6 -11,5
28 Шахты (Рост. об.) 237,6 34,2 34,8 +1,8
29 Ярославль 1271,8 57,3 53,6 -6,5
Примечание: *Москва – с учетом присоединенных территорий
**Московская область – численность городского населения.

На первичном рынке по итогам года изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 4 и табл. 2). В Москве снижение составило 9,6%, в Рязани 6,2%, в Самаре 4,9%, Ростове-на-Дону 4,7%, в Тюмени 3,9%. В ставрополе, Москровской области – менее 1,4%. Но в Екатеринбурге (+1,4%), Санкт-Петербурге (+2,4%), Ярославле (+4,5%), Казани (+10,2%) цены выросли.

Таким образом, цены на вторичном и первичном рынке жилья городов России снижались, но обвала цен не произошло. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.

Источники: Екатеринбург - ООО "Риэлтерский информационный центр", Казань - www.tatre.ru, Тюмень - «UPConsAllt», Самара – СОФЖИ), Пермь - ГК «Камская долина», Владимир – ООО СТК-Групп, Кемерово - ООО «Сибград-девелопмент», Ростов-на-Дону - ЕМТКонсалтинг, Рязань - Агентство Печати и информации, Омск – ООО «ОМЭКС», Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Илекта», Ярославль – ООО «Метро-Оценка».
Рис.4.
Таблица 2. Цены на первичном рынке жилья городов России в 2014 году
Город Средняя удельная цена предло жения в декабре, тыс. руб./кв. м Изменение к дек. 14, %
2014 2015
1 Екатеринбург 65,5 66,4 +1,4
2 Казань 57,1 62,9 +10,2
3 Москва 202,0 182,6 -9,6
4 Московская обл. 81,0 80,3 -0,9
5 Ростов-на-Дону 53,1 50,6 -4,7
6 Рязань 40,5 38,0 -6,2
7 Самара 57,0 54,2 -4,9
8 Санкт-Петербург 98,0 100,4 +2,4
9 Ставрополь 35,3 34,8 -1,4
10 Тюмень 57,0 55,1 -3,3
11 Ульяновск 38,0 38,0 0
12 Ярославль 50,6 52,9 +4,5

Внутренние факторы, определившие динамику цен в 2015 году

После падения объема ипотечных сделок в январе-феврале 2015 года, вызванного резким ростом ключевой ставки ЦБ РФ (до 17,5%) и соответственно ставок по ипотечным кредитам (до 18-21%), принятые правительством меры по поддержке строительной отрасли (мартовское решение о субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке) привели к росту количества ипотечных сделок и тем самым предотвратили возможный коллапс жилищного строительства. В дальнейшем, по мере последовательного снижения ключевой ставки (до 11,0% 31 июля) снижалась и ставки ипотеки, которая в 1 квартале составила в среднем 14,5%, во 2-4 квартале 13,3-13,5%.

В Москве (рис. 5) количество ипотечных сделок с 4,5 тыс. в декабре 2014 года упало до 1,7 тыс. в январе, 2,3-2,7 тыс. в феврале-марте. Затем к июню оно выросло до 3,5 тыс., к июлю – до 4,1 тыс. Но в августе-ноябре, на фоне падения доходов населения и неустойчивой ситуации в валютно-финансовой сфере, рост объема поглощения ипотеки прекратился, и было зарегистрировано всего 2,6-2,9 тыс. ипотечных сделок. За 12 месяцев этот показатель снизился на 32,5% (с 43200 до 29145).

В настоящее время официальные данные о количестве сделок на рынке недвижимости Росреестром пока не объявлены. Руководитель Управления Росреестра по г. Москве Игорь Майданов на прессконференции в ТАСС отметил, что в Москве из-за непростой экономической ситуации ипотеку стали оформлять реже на 22%, чем годом ранее.

Снижение объема поглощения ипотеки наряду с общим снижением платежеспособности населения привело к падению объема предъявленного спроса, по экспертным оценкам – на 40%.

Это привело к снижению количества сделок на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости.

Как сообщает ТАСС со ссылкой пресс-службу Министерства финансов РФ, российские банки со времени начала действия правительственной программы субсидирования ипотеки и до 1 декабря выдали 173,6 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 309,2 млрд руб. При этом в ноябре было выдано кредитов на 44,7 млрд руб., в том числе в апреле на 22 млрд руб. (4,1 тыс.), в мае - 31 млрд руб. (26,9 тыс.), в июне - 40 млрд руб. (22,2 тыс.), в июле - 43 млрд руб. (24,6 тыс.), в августе - 40 млрд руб. (22,4 тыс.), в сентябре - 46 млрд руб. (25,6 тыс.), в октябре - 42,3 млрд руб. (22,8 тыс.)1.

1 – В рамках государственной программы по льготному ипотечному кредитованию ипотечная ставка не превышает 12%. Из федерального бюджета на программу выделено 700 млрд руб. Программа распространяется только на первичный рынок жилья. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, но в правительстве не исключают, что затем она может быть продлена.

Количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Москве упало с 3,2 тыс. в декабре до 1,3-1,4 тыс. в феврале-марте, в апреле выросло до 2,1 тыс., но далее начало снижаться и в августе-ноябре возвратилось к 1,3-1,6 тыс. За 12 месяцев этот показатель снизился на 24,4% (с 20865 до 16678). По сообщению Игоря Майданова, по итогам 2015 года сокращение количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составило 11%.

На вторичном рынке количество сделок купли-продажи (мены) упало с 16,9 тыс. в декабре до 5,9 тыс. в январе, затем повышалось до 13,0 тыс. в марте, снизилось до 7,0 тыс. в мае, но к июлю выросло до 8,8 тыс. В августе-сентябре и в этом сегменте произошло падение числа сделок – до 7,4 тыс. и 7,7 тыс. соответственно, в октябре-ноябре данный показатель вырос до 9,3 тыс. За 12 месяцев этот показатель снизился на 38,9% (с 136698 до 98441). По словам Игоря Майданова, общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения по сравнению с 2014 годом уменьшилось на 9%.

Снижение спроса и поглощения жилья привело к росту объема «зависшего» в прайсах предложения.

На вторичном рынке Москвы (рис. 5) рост предложения произошел с апреля-мая (с 38-40 тыс. до 52-56 тыс. квартир в месяц), на первичном – с августа (с 17-18 тыс. до 30-38 тыс. квартир в месяц). «Зависание» предложений вследствие снижения темпов поглощения вместе со снизившимся спросом привело к снижению цен на рынке.

На вторичном рынке жилья Московской области (рис. 6) объем предложения повышался с 34,8 тыс. в январе до 53-54 тыс. в мае-июне, и далее сохранялся на уровне 50-52 тыс. квартир в месяц. На первичном рынке предложение было более стабильным (85-86 тыс. квартир), что объясняется приблизительно одинаковым темпом поглощения и нового строительства/предложения. Но в ноябре-декабре предложение снизилось до 82-81 тыс. шт. вместе с сокращением количества вновь начатых строек.

Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»
Рис.5.
Источник: ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки»
Рис.6.

В то же время объемы ввода жилья также начали снижаться в ряде регионов (рис. 7). За год объем ввода в РФ составил 1169,4 тыс. квартир общей площадью 83,8 млн кв. м – снижение на 0,5% (в 2014 году было введено 84,2 млн кв. м жилья).

Наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 10,1% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,5%, Москве - 4,6%, Санкт-Петербурге - 3,6%, Республике Башкортостан - 3,2%, Новосибирской области - 3,1%, Свердловской области - 3,0%, Республике Татарстан и Ростовской области - по 2,9%, Ленинградской области - 2,8%, Самарской области - 2,6%, Тюменской области (без авт. округов) - 2,5%, Республике Дагестан - 2,1%. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.

Вместе с тем, в 2015 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2014 годом в Московской области - на 14,6% (введено 8496 тыс. кв. м), Санкт-Петербурге - на 7,1% (3031 тыс. кв. м), Краснодарском крае - на 2,9% (4619 тыс. кв. м).

В то же время в Москве объемы ввода демонстрирует положительную динамику на том заделе, который был создан в докризисный период: введено 3781 тыс. кв. м – рост на 15,8%. При этом в Старой Москве продолжалось снижение объемов ввода после годичного моратория на выдачу разрешений на строительство жилья при смене руководства города – до 1360 тыс. кв. м (-17%).

В Петербурге, в отличие от Москвы, снижение объема продаж ДДУ в 2015 году существенно сказалось на финансовом положении застройщиков и быстро привело к снижению объемов ввода до 3031 тыс. кв. м (на 7,1%).

Объемы ввода жилья снизились также в Дальневосточном ФО - на 11,4% (до 2 млн 164,7 тыс. кв. м), в Уральском ФО - на 3,5% (до 7 млн 701 тыс. кв. м), Южном ФО - на 2,5% (до 8 млн 986 тыс. кв. м), в Северо-Кавказском ФО - на 1,5% (до 4 млн 936,3 тыс. кв. м), в Центральном ФО - на 1,1% (до 24 млн 266,5 тыс. кв. м), в Крымском ФО - 354,2 тыс. кв. м (до 59,7%). Рост жилищного строительства по итогам 2015 года наблюдался в Северо-Западном ФО - на 7,3% (до 8 млн 984,2 тыс. кв. м), в Сибирском ФО - на 5,6% (до 9 млн 368,6 тыс. кв. м), в Приволжском ФО - на 0,3% (до 16 млн 912,3 тыс. кв. м).

Источник: Росстат
Рис.7.

В 2016–2018 годах не только регионы, но и Москву ждет серьезное снижение объемов жилищного строительства: количество выданных разрешений на строительство жилых объектов сократилось на треть. Одновременно снизится объем предложения и продолжится снижение объемов поглощения площадей.

Снижение объемов поглощения жилья в Москве и области на первичном рынке привело к снижению объема привлекаемых средств дольщиков, что в совокупности с сокращением объемов кредитования банками застройщиков создало для них значительные финансовые трудности и поставило некоторых на грань банкротства, например, компанию «СУ-155». Как высказался министр строительства Михаил Мень на заседании президиума общественного совета при Минстрое РФ, в компании полагали, что российская экономика будет расти бесконечно. Компания стала жертвой кризиса и неверно выбранной финансовой модели, рассчитанной на постоянный рост рынка.

Как пишет «Российская газета» со ссылкой на данные Генеральной прокуратуры РФ, почти повсеместно в России застройщиками не соблюдаются сроки передачи квартир по договорам долевого участия (ДДУ). В целом в правоохранительные органы за девять месяцев 2015 года, по данным Генпрокуратуры, обратились 537 участников долевого строительства — на 229 человек больше, чем за аналогичный период прошлого года. Возбужденных уголовных дел тоже стало больше — 362 (214). В России сейчас насчитывается 510 проблемных домов (в 2014-м их было 577) и 42,5 тыс. пострадавших дольщиков (47,6 тыс.), приводит «РГ» данные Минстроя РФ. При этом проблемы с жильем, которое возводится по ФЗ-214 (о долевом строительстве), отсутствуют в 29 регионах России.

На столичном строительном рынке наблюдается снижение активности инвесторов, сообщил на пресс-конференции руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: в настоящее время на 30% сократилось количество запросов на получение градостроительных планов земельных участков со стороны инвесторов, что, безусловно, связано с кризисом".

Таким образом, рынок жилой недвижимости городов России в 2015 году находился в стадии рецессии, однако, несмотря на напряженную макроэкономическую ситуацию, существенного падения показателей (объемов ввода и строительства, объемов поглощения жилья и ипотеки, цен предложения на первичном и вторичном рынке) пока не произошло.

Внешние (макроэкономические) факторы, определившие динамику цен

Основной источник роста нашей экономики и рынка недвижимости – цены на экспортную нефть – после длительного периода стабильности на уровне 110-120 $/баррель в середине 2014 года начали снижаться, и в ноябре-декабре упали до 75 и 60, а в январе 2015 – до 40 $/баррель (рис. 8). Одновременно подогнулась и вторая «нога» нашей экономики – курс рубля к доллару – с 33-34 руб./$ в первом полугодии 2014 года до 49 и 56 в ноябре-декабре и 69 руб./$ в январе. Именно этот валютно-финансовый шок вызвал ажиотажный спрос на жилье как средство сбережения накоплений и повышение (на фоне стагнации в макроэкономике) цен на рынке. К апрелю-маю цена на нефть повысилась до 60-66 $/баррель, а рубль укрепился до 48,5-49,5 руб./$. Финансово-экономическая сфера в РФ пережила декабрьские шоки, и ее состояние вместе с ценами на нефть и курсом доллара стабилизировалось. Соответственно закончилось стимулирующее действие шоков на население, и динамика цен начала определяться фундаментальными факторами - снижающимися доходами населения.

Источник: ЦБ РФ.
Рис.8.

Но в июне цена на нефть начала снова снижаться, и к декабрю среднемесячная снизилась до 44,3 $/баррель. Одновременно повысился среднемесячный курс доллара – до 63,3 в октябре и 69,0 руб./$ в декабре. В конце месяца и в январе 2016 года цена нефти кратковременно снижалась до 28 $/баррель, курс доллара к рублю повышался до 79 руб./$.

Эти драматические изменения макрофинансовых параметров привели к снижению ВВП на 3,7%, инвестиций в основной капитал на 8,4%, оборотов розничной торговли на 10% (табл. ). При этом торговый оборот в крупных городах снизился сильнее среднероссийского (рис. ): в Москве на 14%, Екатеринбурге на 12,5%.

Таблица 3. Основные макроэкономические показатели РФ в 2015 году
Дина­мика ВВП Дина­мика инвес­ти­ций в основ­­ной ка­пи­тал Ком­мерчес­кий гру­зо­обо­рот пред­при­ятий транс­пор­та Обо­рот роз­нич­ной тор­гов­ли Реаль­ные рас­полага­емые де­неж­ные до­ходы
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
в % к
2014 г.
в % к
2014 г.
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
в % к
2014 г.
в % к
1990 г.
96,3 115,1 91,6 67,9 100,2 80,2 90,0 244,5 96,0 96,0
Источник: Росстат (предварительные данные)
Источник: Росстат.
Рис.9.

Основной драйвер рынка жилой недвижимости – доходы населения – изменились следующим образом. Реальные располагаемые доходы снизились на 4,0% (впервые с 1999 года), при этом за счет роста инфляции номинальные доходы выросли на 17,5%. Снижение доходов ведет к сжатию потребительского спроса и активному переходу населения на сберегательную модель финансового поведения.

Прогноз динамики макроэкономических параметров на 2016 год

Минэкономразвития РФ в 2015 году в ходе подготовки бюджета 4 раза пересматривало свои макроэкономические прогнозы на 2015 год: в феврале в сторону ухудшения, в мае – улучшения, в августе и затем в ноябре – снова ухудшения (табл. 4).

Таблица 4. Правительственные макроэкономические прогнозы на 2015 год от февраля, мая, августа и ноября
Параметры февраль май август ноябрь
Среднегодовые цены на нефть Urals, $/баррель 50 50 40 50
Среднегодовой курс рубля, руб./$ 61,5 60,0 75,0 65,0
Инфляция, % 12,2 11,9 8,5 12,5
Прирост ВВП в реальном выражении, % -3,0 -2,8 -3,3 -3,9
Прирост реальных доходов населения, % -6,3 -6,3 -6,5 -10,0
Прирост номинальных доходов населения, % +5,1 +5,0 +0,4 +0,1

В конце сентября, когда нефтяной тренд снова изменил свое направление, МЭР отказался от трехлетнего горизонта при разработке бюджета на 2016 год в пользу однолетнего (власти не готовы объявлять негативные прогнозы на два-три года вперед), и заложил в базовый сценарий на 2016 год начало восстановления экономики.

Ранее, в июне 2014 года, был разработан экспертный прогноз динамики макроэкономических параметров для использования в математической модели функционирования рынка жилой недвижимости при долгосрочном прогнозировании развития рынка. Основные параметры прогноза приведены на рис. 10. Там же показаны фактические данные за 2014 год и (оценочно) за 2015 год. Видно, что фактические данные за 2014 год практически совпали с прогнозом, что позволило не пересматривать расчеты по модели на следующий год. По итогам 2015 года наш прогноз оказался черезчур оптимистичным: фактическое снижение ВВП составило 3,7% вместо 3,0% по прогнозу, прирост номинальных доходов населения – +17,5% вместо +8% (реальных -4,0% вместо -3%, инфляция 12,9%. Позитивным результатом года оказалась величина оттока капитала частного сектора – $59 млрд (2014 год – $85 млрд).

На 2016 год прогноз роста ВВП от июня 2014 года составляет -5,0%, реальных доходов -8,0%, номинальных доходов -1%.

Источник: прогноз от июня 2014 - ООО «Стерникс Консалтинг», фактические данные за 2013 и 2014 год – Росстат, 2015 год – оценка МЭР РФ.
Рис.10.

В декабре, и особенно в январе 2016 года прозвучали заявления о том, что МЭР РФ рассматривает негативный и кризисный сценарии со среднегодовой ценой на нефть 30-40 $/баррель и курсом доллара 60-70 руб. При этом снижение ВВП может составить 3%.

Таблица 5. Прогнозы макроэкономических параметров на 2016 год
Источник Нефть, $/баррель Курс рубля, руб./$ Прирост ВВП, %
МЭР РФ, ноябрь 2015 года 50 60-65 +1,0
Morgan Stanley -0,8
А. Абрамов (ВШЭ), К. Андрианов (ИСПН РАН), Я. Миркин (ИМЭМО РАН) 40-47 70-77 -1,0
Fitch, Bloomberg, Goldman Sachs 20-30 110-120 -3,0
МЭР РФ, январь 2016 года 30-40 60-70 -3,0
Прогноз ООО «Стерникс Консалтинг» от июня 2014 года 35-40 80-90 -5,0

Таким образом, на 2016 год еще два месяца назад просматривались два сценария динамики макроэкономических параметров. Первый – пессимистический: продолжение и углубление рецессии. Второй – оптимистический: валютно-финансовый кризис ускорил падение экономики в 2015 году, и в следующем году начнется восстановление. Но динамика макрофинансовых показателей в декабре-январе заставила официальные власти отказаться от оптимистического сценария. Поэтому мы сохраняем на 2016 год прогноз макроэкономических параметров от июня 2014 года: нефть 35-40 $/баррель, доллар 80-90 руб., падение ВВП на 5%, номинальных доходов – на 1% (см. рис. 10).

Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы

Рассчитанный в июне 2014 года прогноз на 2015 год развития рынка жилья Москвы в части первичного рынка (рис. 15) оказался завышенным по показателям поглощения (на 17%), совпал с фактическими данными по цене (снижение на 9-10% относительно фактических данных декабря 2014 года) и занижен по объему предложения (на 12%). На 2016 год предполагалось дальнейшее снижение цен на 3-4%.

Прогноз для вторичного рынка (рис. 16) близко совпал с оценкой основных показателей (спрос, предложение, цена), за исключением более низкой оценки объема поглощения (на 12%).

В настоящее время мы сохраняем на 2016 год прогноз основных показателей развития рынка жилой недвижимости Москвы от июня 2014 года: на первичном рынке – дальнейшее понижение спроса, снижение объема предложения ниже объема предъявленного спроса, снижение цен на 4-5%; на вторичном рынке – дальнейшее снижение спроса, сохранение объема предложения, снижение объема поглощения и цен на 4-5%.

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», 2015 год – оценка.
Рис.15.
Источник: ООО «Стерникс Консалтинг», 2015 год – оценка.
Рис.16.

Рассчитанный в марте 2015 года прогноз развития рынка жилья Московской области в части первичного рынка (рис. 17) оказался завышенным по спросу и поглощению и заниженным по объему предложения. Прогноз цены практически совпал с фактическими данными (снижение на 1,3%). На 2016 год прогнозируется дальнейшее снижение спроса, предложения, объема поглощения и цен (на 2-3%).

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Рис.17.
Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Рис.18.

Прогноз для вторичного рынка (рис. 18) на 2015 год несколько завышен по спросу и поглощению, занижен по предложению, а также оказался выше фактических данных по цене (на 2%).

На 2016 год прогнозировалось дальнейшее снижение спроса, предложения, поглощения, а также снижение цен на 2-3%. В настоящее время мы сохраняем прогноз на 2016 год от марта 2015 года.

Экспертные мнения серьезных операторов рынка не противоречат результатам модельных расчетов.

Глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень, говоря о причинах падения цен, отметил, что «турбулентности в экономике» сказываются на спросе, и в этой ситуации застройщикам необходимо забыть о сверхприбылях и «работать так, как работает весь мир, в пределах разумной доходности».

В то же время в Московском регионе, несмотря на кризис, девелоперы чуть ли не каждый день анонсируют все новые жилые проекты. В частности, в конце ноября компания «Самолет девелопмент» объявила о планах строительства жилого района «Пригород лесное» площадью 3,5 млн кв. м в поселке Молоково, к юго-востоку от Москвы. Проект предусматривает возведение 140 жилых домов более чем на 80 000 жильцов. Строительство должно начаться в декабре 2015 г., а завершить проект компания рассчитывает к 2029 г., сообщает газета «Ведомости».

Появились новости и о проекте строительства 6,7 млн кв. м недвижимости, в том числе 3 млн кв. м жилья, в районе деревни Саларьево на территории Новой Москвы (компании «Лаут», ПИК и др.).

Таким образом, прогнозируемое продолжение рецессии на рынке жилой недвижимости городов России не означает обвала рынка, по крайней мере в 2016 году. Рынок жилой недвижимости показал свою устойчивость к неблагоприятному воздействию макроэкономических и политических трудностей, как по причинам его меньшей вовлеченности в глобальный рынок, так и по причине своевременной поддержки со стороны государства.

Марина Алексеевна Федотова – д.э.н., проф. , зам. проректора по научной работе Финуниверситета при Правительстве РФ

Сергей Геннадиевич Стерник – д.э.н., проф. кафедры "Оценка и управление собственностью" Финуниверситета при Правительстве РФ

Геннадий Моисеевич Стерник – Председатель Комитета по аналитике и консалтингу Московской ассоциации риелторов

Редакция

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Лишние люди и прогресс: оставят ли роботы россиян без работы?

Лишние люди и прогресс: оставят ли роботы россиян без работы?
Экономика

Государству – налоги, банкам – комиссия, населению – убытки. Зачем властям ограничение наличных расчетов

Государству – налоги, банкам – комиссия, населению – убытки. Зачем властям ограничение наличных расчетов
Интервью и комментарии 1

Экономический рост в Крыму и на Дальнем Востоке: необходимые институциональные условия

Экономический рост в Крыму и на Дальнем Востоке: необходимые институциональные условия
Исследования 1

«Большая сделка» с Трампом. Променяет ли Россия ядерное оружие на снятие санкций США

«Большая сделка» с Трампом. Променяет ли Россия ядерное оружие на снятие санкций США
Политика 2

Узнай, страна

Определены перспективы орловского села на 2017 год

Определены перспективы орловского села на  2017 год

Орловской области выделены субсидии в объеме 11,5 млн рублей на обеспечение жильем молодых семей

Орловской области выделены субсидии в объеме 11,5 млн рублей на обеспечение жильем молодых семей

Новости компаний

КОНТИНЕТ И ОСТРОВА СТАНЯТСЯ ВСЕ БЛИЖЕ И БЛИЖЕ

КОНТИНЕТ И ОСТРОВА СТАНЯТСЯ ВСЕ БЛИЖЕ И БЛИЖЕ

ЭКОЛОГИЯ РАЗВИВАЕТ ТЕХНОЛОГИИ

ЭКОЛОГИЯ РАЗВИВАЕТ ТЕХНОЛОГИИ

Разное

Наши
партнеры

«Деловая Россия» — союз предпринимателей нового поколения российского бизнеса
«Терралайф» - рекламное агентство полного цикла
Dawai - Австрия на русском: новости, туризм, недвижимость, объявления, афиша
МЭЛТОР - мастер электронных торгов
Капитал страны
ВКонтакте