Отказ от долевого строительства: коллапс на рынке жилья или придание ему цивилизованного облика?

Масштабы бедствия

Тема долевого строительства приобретает все большее звучание исключительно в связи с проблемой «обманутых дольщиков». По разным оценкам, сегодня за счет долевого участия ведется от 80 до 90% всего жилищного строительства в стране.

О количестве «обманутых дольщиков» точных данных нет, различные источники приводят самые разные цифры.

Минстрой сообщает о 40 тыс. человек, в Госдуме называют цифру 130 тыс. человек, эксперты говорят, что «обманутых дольщиков» в стране около 200 тыс. человек. Такое разнообразие данных получается вследствие того, что в официальную статистику попадают только те дольщики, которые приобретают жилье по закону о долевом строительстве (214–ФЗ).

Проблемы «обманутых дольщиков» как следствие работы механизма долевого участия в строительстве возникли давно, еще в «нулевые». Работа этой схемы довольно проста: девелопер привлекает деньги населения на начальном этапе строительства и работу ведет если не целиком, то преимущественно на эти средства. То есть застройщик начинает продавать квартиры на этапе котлована и по мере поступления денег строит дом. Процесс занимает долгие годы. Это общая схема, на практике же все немного сложнее. Застройщики, как правило, – это крупные компании, которые одновременно ведут строительство многих объектов. Получив деньги за один объект, они могут перенаправить вырученные средства в другой проект, в зависимости от текущих нужд компании. Ну а дольщики в этом случае наблюдают простаивающую стройку своего дома.

Зачастую застройщик вынужден запускать новый проект для привлечения денег дольщиков, чтобы направить их на завершение ранее начатых проектов, проблемы с которыми часто возникают по причинам, от застройщика никак не зависящим. Так возникает финансово-строительная пирамида и появление «обманутых дольщиков» в этой ситуации неизбежно.

И это только одна из проблем, которую порождает схема долевого строительства. К тому же, такая финансовая схема плохо контролируется со стороны государства, что немедленно порождает желание у некоторых недобросовестных застройщиков этим воспользоваться самым что ни на есть криминальным способом – попросту украсть деньги. В «нулевые» годы с целью снижения финансового риска и ответственности перед дольщиками за незавершенный проект застройщики придумывали различные вексельные схемы, инвестиционные контракты, переуступку прав собственности и так далее. Огромное число сегодняшних «обманутых дольщиков» образовалось в стране именно в те годы.

Как-то упорядочить работу на строительном рынке законодатели пытались неоднократно, закон о долевом строительстве периодически дорабатывался, последние три года к участию в долевых сделках привлекаются страховые компании, но эксперты говорят, что полностью избежать рисков появления «обманутых дольщиков» схема долевого строительства не позволяет в принципе.

На сегодняшний день в стране официально зарегистрировано более 800 проблемных объектов в 72 субъектах федерации. Минстрой планирует до конца года решить проблему со 140 домами, в следующем – со 190 объектами, в 2019 году должны быть достроены 160 домов, в 2020 году – 100, в 2021 году – 19, а что будет с еще более чем двумя сотнями проблемных объектов – пока полная неопределенность.

За нынешний год число «обманутых дольщиков» выросло по стране еще на 30 тыс. человек.

На совещании с членами правительства в конце сентября президент Путин об этом сказал так: «Говорим бесконечно о дольщиках. И чего? Деньги вкладываем, гасим кое-что, хотя еще не все погасили – многое, но не все, но проблема, она остается».

Развалится ли рынок жилищного строительства

На прошлой неделе президент Путин поручил правительству и ЦБ разработать меры, которые позволят в течение трех лет перейти от схемы долевого участия в строительстве к проектному финансированию (строительству за счет банковских кредитов), срок исполнения поручения – середина декабря этого года. Кроме того, президент поручил правительству до этой даты представить предложения по защите прав граждан, участвующих в долевом строительстве, а также предложения по повышению ответственности глав регионов за обеспечение защиты «обманутых дольщиков».

Многие СМИ, основываясь на мнении экспертов, утверждают, что эта инициатива подорвет рынок жилищного строительства. В качестве подтверждения приводятся следующие аргументы.

Деньги дольщиков для девелопера являются бесплатными, что позволяет сохранять цены процентов на 40 ниже (если дольщик вносит средства на стадии котлована), чем при продаже квартиры «под ключ». По оценкам некоторых экспертов, строительство по схеме проектного финансирования приведет к удорожанию жилья до 60% и рынок такие цены просто не в состоянии «проглотить». Строить же на собственные средства могут себе позволить только крупные компании или даже их объединения и, таким образом, с рынка уйдут все средние и мелкие застройщики.

В общем и целом эти рассуждения правильны, однако есть, как говорится, некоторые нюансы.

Как утверждают риэлторы, большинство дольщиков для оплаты своих долей прибегают к ипотечным кредитам. Стоимость этих кредитов в прошлом году составляла в среднем 12–13% годовых, летом этого года – 10–11% годовых. При этом стоимость банковских кредитов для застройщиков оценивается примерно в 15% годовых в среднем. То есть для покупателя цена метра в итоге вырастет, но зато ему не придется нести расходы по ипотеке на стадии котлована. Кроме того, сроки строительства резко сократятся и набежавшие проценты по кредитам для застройщиков будут гораздо меньше, чем прогнозируемые 30–60. Так что размеры грядущей катастрофы сильно преувеличены. Для людей, которые не пользовались ипотекой и вкладывали в строительство свои сбережения, тоже не все так грустно – вместо того, чтобы замораживать свои средства в стройке, их можно положить на банковский депозит. Разумеется, получить такой же выигрыш, как это происходит при долевом строительстве, уже не получится, но зато и риски попасть в число «обманутых дольщиков» сводятся к нулю.

А вот для застройщиков при работе с проектным финансированием все становится гораздо сложнее. При долевом строительстве все риски на себе «тащили» дольщики (страховые компании не в счет, число выплат по страховым случаям в долевом строительстве за все годы можно по пальцам пересчитать), а по новой схеме все риски ложатся на девелоперов. С учетом того, что в стране полно новостроек, которые покупать никто не желает (денег нет), рисковать и вкладываться в строительство с непредсказуемым результатом желающих найдется немного. Перекладывать эти риски в цену жилья тоже не получится – рынок и без того стагнирует. Как и многие другие рынки.

По мнению некоторых экспертов, новая форма финансирования в жилищном строительстве повысит цену метра процентов на 10–15, уменьшится количества вводимого жилья (что и без этой новации напрашивалось), зато рынок станет более цивилизованным, а понятие «обманутые дольщики» просто исчезнет.