Москва 2011: конец рынка точечного строительства жилья
Согласно некоторым оценкам экспертов, к 2011 году рынок точечного строительства жилья в Москве «свернется», а порыв строительных инвесторов и девелоперов иссякнет. Откуда берутся столь пессимистические прогнозы? Какие процессы подспудно нарастают в российской столице? Какие параметры города являются "запредельными"?
Несмотря на высокую доходность жилищного строительства в Москве, застройщики в ближайшем будущем столкнутся с естественными ограничениями своего бизнеса, а именно, с дефицитом свободных городских территорий.
По итогам 1990-2006 гг. в Москве было построено 56,4 млн. кв.м жилья, а в Московской области – 52,8 млн. Эти цифры вполне сопоставимы, однако учитывая размер территории столицы (1081 кв.км) и площадь Московской области (46000 кв.км), получаем, что на каждом квадратном километре городской земли пристроили дополнительно немногим более 52 тыс. кв.м. Данные объемы застройки соответствуют 25 домам массовых серий («пятиэтажки»), в которых могут проживать как минимум 3 тыс. человек. Таким образом, жилищное строительство в Москве привело к существенному росту плотности населения: с 8215 чел./кв.км в 1990 г. до 9644 чел./кв.м в 2006 г.
20 июня 2007 года главный архитектор столицы А.Кузьмин заявил, что плотность застройки микрорайонов столицы, при которой жители будут чувствовать себя комфортно, должна составлять от 7 до 15 тыс. кв.м на гектар. Насколько же эти плановые показатели отличаются от фактических?
Ответ на этот вопрос дают данные табл.1, в которой представлены основные параметры жилищной застройки города: земли жилых зданий и плотность застройки.
Таблица 1. Плотность застройки жилых микрорайонов Москвы по административным округам, 2005-2006 гг.
Административный округ Москвы |
Общая площадь жилых помещений, тыс.кв.м (на 01.01.2005) |
Земли жилых зданий по административным округам, га 01.01.2007) |
Доля территории административного округа, приходящаяся на жилые здания, % |
Плотность застройки, тыс.кв.м/га |
ЦАО |
16 466,60 |
1 297,89 |
19,67 |
12,69 |
СВАО |
21 931,00 |
2 864,91 |
28,09 |
7,66 |
ВАО |
23 584,10 |
3 436,77 |
22,17 |
6,86 |
ЮВАО |
21 559,00 |
3 089,92 |
26,19 |
6,98 |
ЮАО |
26 426,80 |
4 473,57 |
33,89 |
5,91 |
ЮЗАО |
25 197,30 |
4 416,40 |
39,79 |
5,71 |
ЗАО |
23 150,80 |
4 798,64 |
31,36 |
4,82 |
СЗАО |
15 891,10 |
2 602,07 |
27,98 |
6,11 |
САО |
20 218,40 |
2 363,94 |
20,74 |
8,55 |
Зеленоградский |
4 266,40 |
754,00 |
20,38 |
5,66 |
ИТОГО |
198 691,50 |
30 098,11 |
|
|
Рассчитано по данным: www.housing.mos.ru, www.moskomzem.ru, www.mosstat.ru.
Сравнительный анализ значений фактической и допустимой плотности застройки, указанной главным архитектором Москвы, свидетельствует о том, что ни один из округов столицы, даже ЦАО, не превысил предельной отметки в 15 тыс. кв.м/га. Более того, имеется ряд территорий, где плотность застройки не достигает даже минимального уровня в 7 тыс. кв.м/га, обозначенного А.Кузьминым. Необходимо отметить, что чем ниже плотность застройки, тем меньше численность постоянно проживающего населения и тем более комфортный социальный климат в округе. Исходя из таких соображений, Западный административный округ (ЗАО) столицы является наиболее благоприятным для проживания, за ним следует престижный ЮЗАО, а замыкает тройку лидеров спальный ЮАО (табл.1).
В соответствии с этим представляется возможным оценить дополнительные объемы жилищного строительства на территории административных округов для достижения поставленных минимальных и максимальных ориентиров плотности жилищной застройки. При этом рассмотрим варианты застройки в рамках существующих жилых кварталов без выделения дополнительной земли, освобождаемой промышленными предприятиями и другими субъектами (табл.2).
Таблица 2.
Потенциальные объемы жилищного строительства по административным округам Москвы исходя из минимальной и максимальной плотности застройки.
Административный округ Москвы |
Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 7 тыс.кв.м/га |
Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 15 тыс.кв.м/га |
||
|
тыс.кв.м |
% от жилфонда АО |
тыс.кв.м |
% от жилфонда АО |
ЦАО |
— |
— |
3 001,8 |
18,2 |
СВАО |
— |
— |
21 042,7 |
95,9 |
ВАО |
473,3 |
2,0 |
27 967,5 |
118,6 |
ЮВАО |
70,4 |
0,3 |
24 789,8 |
115,0 |
ЮАО |
4 888,2 |
18,5 |
40 676,8 |
153,9 |
ЮЗАО |
5 717,5 |
22,7 |
41 048,7 |
162,9 |
ЗАО |
10 439,7 |
45,1 |
48 828,8 |
210,9 |
СЗАО |
2 323,4 |
14,6 |
23 140,0 |
145,6 |
САО |
— |
— |
15 240,7 |
75,4 |
Зеленоградский |
1 011,6 |
23,7 |
7 043,6 |
165,1 |
ИТОГО |
24 924,1 |
12,5 |
252 780,2 |
127,2 |
Таким образом, с точки зрения плотности застройки резервы жилищного строительства в Москве выглядят вполне внушительными. Например, при гипотетической остановке строительства в ЦАО, СВАО, САО и застройке территорий остальных округов до уровня 7 тыс.кв.м/га общий жилищный фонд города увеличится на 12,5%, или на 24,9 тыс. кв.м (табл. 2).
В коммерческом плане за объемом строительства в 24,9 тыс. кв.м стоят как минимум 100 млрд. долларов США выручки девелоперов (50 млрд. долларов прибыли), из расчета стоимости квадратного метра нового жилья 4 тыс. долларов. Если эти метры будут элитным жильем, то доходы инвесторов возрастут соответствующим образом. Ситуация, когда уровень жилищной застройки городской территории будет доведен до максимума (15 тыс.кв.м/га), представляется фантастической, хотя в случае ее реализации город может удвоить свой жилищный фонд, а прогнозный рынок новостроек представляет вообще астрономическую цифру.
Таким образом, опираясь на политику перспективной жилищной застройки города, по нашим оценкам, потенциальный рынок точечного строительства жилья в Москве как минимум составляет 100 млрд. долларов. Для сравнения: это три бюджета столицы 2007 года. В то же время указанная сумма является той ценой земельного вопроса о товариществах собственников жилья (ТСЖ), решение которого городские власти затягивают уже более 10 лет. Создание властями препятствий в процессе предоставления земли ТСЖ объясняется потенциальной угрозой коммерческим проектам точечной застройки города, для которой будет намного труднее подыскивать участки. На сегодняшний день вся эта земля городская, и у администрации полностью развязаны руки и имеется полная свобода действий.
Принимая во внимание объем жилищного строительства 2006 года в размере 4,8 млн. кв.м и предполагая его сохранение в последующие годы, оцененный нами перспективный объем жилищного строительства в 24,9 млн. кв.м может быть выполнен за 5 лет. Фактически это время нового срока мэра Москвы, за которое строителям надо успеть заработать свои 100 млрд. долларов, а затем плавно переходить в другие регионы. К 2011 году строительным инвесторам «ловить» в Москве уже будет нечего.
Написать комментарий