Китайская недвижимость и мировой опыт борьбы с пузырями

1. Антикризисные меры вызвали резкий подъем рынка недвижимости. Резкое подорожание китайской недвижимости началось ещё в 2009 году. Причиной тому стали предпринятые правительством антикризисные меры. В ноябре 2008 г. было объявлено о стимулирующем вливании в экономику государства 585 млрд. долл., часть из которых пошла на строительство жилья и объектов инфраструктуры. В период с января по декабрь 2009 г. действовала сниженная с 1,5% до 1% ставка налога на недвижимость для покупателей первого дома. В 2009 г. в Китае были выданы рекордные $1,4 трлн. новых кредитов. В итоге за 2009 г. в стране было продано более 8 млн. объектов недвижимости (для сравнения: в США этот показатель составил 0,5 млн.).

Рост рынка недвижимости продолжился и в 2010 г. Во многом росту цен на недвижимость способствовала всемирная выставка недвижимости ЭКСПО-2010, проходившая в Шанхае с мая по октябрь. Выставку посетили 73 млн. человек, многие иностранные компании организовывали целые бизнес-туры в Китай для осмотра объектов недвижимости и заключения сделок. Индекс цен на жилье, опубликованный Бюро статистики Китая, показал, что в сентябре средняя стоимость жилья в 70 городах страны выросла на 0,5% по сравнению с августом, и на 9,1% по сравнению с сентябрем 2009 г. Объем продаж в сентябре по сравнению с 2009 г. также вырос на 16,6%. Помимо роста цен и объема продаж, в Китае наблюдается рост объема строительства и инвестиций в недвижимость. В частности, в сентябре количество начатых строек по сравнению с прошлым годом увеличилось на 44,3%, а общий объем инвестиций в этот сектор за первые 7 месяцев этого года вырос на 36,4%.

Столь бурный рост рынка недвижимости многие экономисты считают опасным симптомом, обнаруживая в этом явлении все признаки нового надувающегося пузыря. Руководитель нью-йоркского хедж-фонда Kynikos Associates Джеймс Чанос говорит, что Китай находится на "беговой дорожке в преисподнюю" – для роста экономики необходимо, чтобы сектор недвижимости рос, но развивать его опасно.

2. Жилье становится все менее доступным для большинства китайцев. Средняя цена квадратного метра за 2009 год в целом по стране поднялась примерно на 25%. Стремительнее всего недвижимость дорожает в китайских мегаполисах. Средние цены на апартаменты в Шанхае, Пекине и Шеньжене в 2009 году выросли примерно на 87, 63 и 66% соответственно. В Гонконге с начала 2009 года стоимость жилья выросла в полтора раза.

В Шанхае, крупнейшем городе Китая с населением в 20 млн. человек, средняя цена жилья на первичном рынке к концу 2009 г. составила 4583 долл., в Пекине – 3303 долл., Шеньжене – 3057 долл. за 1 кв. м.

Спекулятивное происхождение таких цен подтверждает тот факт, что среднегодовой доход на душу населения в Китае составил в 2009 г. примерно 2500 долл. То есть для среднестатистического жителя стоимость апартаментов с двумя спальнями равна доходу за 30 лет (в среднем в мире этот показатель составляет 6 лет). По оценкам аналитиков, цены на новые дома в китайских мегаполисах завышены в среднем на 30%. Согласно статистическим данным, 85% китайских семей, проживающих в городах, за прошедшие два года не могли позволить себе покупку нового дома.

3. Новостройки пустуют. В итоге, в Китае при очень высокой плотности населения (в среднем, 139,6 чел./км²; для сравнения: в США – 32 чел./км², в России – 8,4 чел./км², на Украине – 76,14 чел./км²) и недостатке жилья появились своего рода города-призраки – почти полностью пустующие районы новостроек в крупных городах.

В городе Ченгонге, в провинции Юньнань на юге Китая, пустует более 100 тыс. новых квартир. Строительство города началось в 2003 году. Семь лет спустя здесь по-прежнему нет людей.

Кангбаши, новый район префектуры Ордос к западу от Пекина, рассчитан на 300 тыс. жителей. Сейчас, спустя пять лет после начала строительства, здесь проживает лишь 28 тыс. человек. Это объясняется тем, что многие компании, занимавшиеся застройкой в Кангбаши, обанкротились, и некоторые проекты так и не завершены.

Район-город Чэнгун расположен около заселенного города Куньмин. Он пустынен, как и Канбаши, но по размерам даже больше последнего: его площадь составляет 103 кв. км.

Темза-таун, город-спутник Шанхая, рассчитанный на 10 тыс. жителей, также стал "призраком", несмотря на усилия маркетинговых компаний и рекламных агентств.

Власти расположенного на северо-западе страны города Тяньцзина инвестировали в элитный район с полями для гольфа, спа-комплексами и тысячами шикарных вилл. Прошло пять лет, но новоселов нет.

В Китае пустуют не только населенные пункты, но и отдельные здания в крупных городах – например, второй по величине в мире торговый центр New South China Mall в городе Дунгуане. Со дня открытия в 2005 году 99% площадей в здании по-прежнему не сдано в аренду. Планировалось, что торговый центр будут посещать 70 тыс. человек в день. В здании установлен 553-метровый эскалатор, который так и не использовался по назначению. Сегодня в торговом центре площадью 9,6 млн. м² находится не больше дюжины магазинов.

4. Признаки надувающегося пузыря. Масштабные пустующие новостройки – самое яркое подтверждение уже раздувшегося пузыря на рынке недвижимости Китая. Сфера недвижимости составляет 6,6% от общего ВВП Китая, а также четверть от капиталовложений в основные фонды. Сумма кредитов на покупку недвижимости, выпущенных китайскими финансовыми институтами (включая кредиты девелоперам и ипотечные кредиты на покупку частного жилья) уже достигла нескольких триллионов.

Осенью 2010 года инспекционная комиссия партгосконтроля Китая выявила проблемы с реализацией 2151 экономического проекта из их общего числа – 2472. То есть почти все эти проекты – если не "пузырь", то, во всяком случае, рискуют остаться долгостроями из-за отсутствия реального спроса или достаточного финансирования.

По оценкам аналитиков, за 2010 г. китайская недвижимость подорожала больше, чем за последние пять лет. Стоимость жилья в Шанхае в 2010 г. подскочила на 26%, а цены на внутреннем рынке в Чунцине увеличились почти на 30% по сравнению с 2009 годом.

При этом приток иностранных инвестиций в сектор недвижимости продолжается. За первые 10 месяцев 2010 г. их объем вырос на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 11,45 млрд. долл. Иностранные инвесторы предпочитают вкладывать средства в строящиеся проекты, где их доход может достигать 25%. Основным направлением для инвестиций остаются средние и малые города, обладающие наиболее высоким промышленным потенциалом.

Патрик Чованес, преподающий на факультете управления пекинского университета Цинхуа, считает, что строительный бум разгоняется обезумевшими инвесторами, а не реальными запросами миллионов рабочих-мигрантов. "Люди относятся к недвижимости как к инструменту для вложения средств, как к золоту, – говорит профессор Чованес. – Следствием становятся всё новые пустующие здания. Этот процесс заметен не только в больших городах, но практически повсюду".

Самый большой "пузырь" возник в Гонконге, в котором сосредоточилось до 40% всех инвестиций в недвижимость Китая, отмечает руководитель Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavilles Игорь Индриксонс. Но и в других крупных городах Китая – в первую очередь Шанхае и Пекине – рынки готовятся обрушиться.

Рост цен на недвижимость – это инфляция в чистом виде. Некоторые специалисты даже применяют особый термин: инфляция цен на недвижимость. Если государство допускает инфляцию в одном отдельно взятом секторе экономики (т.е. в недвижимости), значит, существуют определенные ошибки в развитии избранной экономической модели. А это может сказаться и на остальных отраслях экономики и в первую очередь на финансовой системе. В конце октября 2010 г. юань действительно стал быстро дешеветь по отношению к доллару США. Но в целом финансовые аналитики пока ожидают его постепенное укрепление в течение года примерно на 3%.

"Если недвижимость начинает падать, в банки перестают возвращать деньги по кредитам застройщиков и ипотеке. Такой фактор может негативно сказаться на банковской системе страны, в данном случае Китая", – отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

5. Китай использует мировой опыт по сдуванию пузырей. Разумное правительство не допускает инфляцию в секторе недвижимости более 15% в год. Как только этот барьер начинает преодолеваться, тут же вводятся жесткие санкции. Однако трудность в том, что основного эффекта от этих действий стоит ожидать лишь через два года. В лучшем случае, через шесть месяцев проявятся первые положительные результаты некоторых мер. Поэтому очень важно предпринять нужные шаги своевременно – и многие специалисты опасаются, не запоздала ли реакция китайского правительства. Тем не менее, аналитики отмечают, что власти Китая грамотно используют методы, уже доказавшие свою эффективность в других странах, в частности, в Великобритании и Скандинавии.

Первым из них стало ограничение выдачи разрешений на строительство. "Казалось бы, ограничение предложения должно привести, наоборот, к еще более быстрому росту цен, однако, как показал опыт, например, Великобритании, население начинает опасаться инвестиций в недвижимость, если видит последовательные шаги правительства по охлаждению рынка. Если сегодня вводят ограничения на строительство, то завтра могут резко повысить налоги на недвижимость. А тогда можно остаться с лишним домом на руках, который потребует немаленьких затрат на период поиска покупателя на него. Появляются дополнительные риски". В Китае с начала 2010 г. ограничена выдача разрешений на строительство и ужесточены нормы строительства. Девелоперы должны вносить не менее 50% стоимости земельных участков, которые приобретаются ими у властей. Ранее они могли "отделаться" 20-30-процентным взносом. К сожалению, эффекта от вводимых ограничений стоит ожидать не ранее, чем через 1,5-2 года.

Более "скоростной" способ, с эффектом через 6-12 месяцев, – увеличение ставки рефинансирования, что приводит к росту ставок ипотечных кредитов. В апреле 2010 г. правительство Китая обязало банки, выдающие ипотечные кредиты, установить первый взнос в размере 30% для жилья площадью более 90 кв. м. В конце сентября правительство распространило это требование на все жилье, а также обязало банки сократить количество выдаваемых ипотечных кредитов на треть. Первоначальный взнос и проценты по кредиту для покупателей второго и третьего жилья значительно увеличены и составляют 50%, для покупателей первого жилья – 30%. Банкам запрещено выдавать ипотечные кредиты заемщикам, которые не могут документально подтвердить, что живут в этом регионе.

Действенным инструментом является также повышение налогов. В том числе эффективно работает вариант, при котором высокими налогами облагается перепродажа жилья в течение определенного срока после покупки (два года, пять лет – в разных странах его определяли по-разному). В Китае налог на продажу жилья на вторичном рынке повышен с 1 января 2010 г. В ряде районов (Ухань, Пекин, Шанхай) был введен налог на недвижимость. В 2011 году эта тенденция продолжится. В юго-западном китайском городе Чунцин будет протестирован налог на дорогое жилье. Аналитики ожидают, что он составит около одного процента от стоимости жилья и будет введен уже в первой четверти этого года. В случае успеха, этот опыт распространится и на самый густонаселенный город страны – Шанхай. Здесь планируется обложить налогом покупателей, приобретающих второй объект недвижимости или владельцев одного объекта, площадь которого превышает  установленную. Ставка налога в Шанхае может составить от 0,4% до 0,8%. Шанхай и Чунцин могут значительно пополнить казну: по оценкам экспертов, около 20% всех единиц жилья в этих двух городах попадают под новое налогообложение. Введение налога на собственность наверняка не ограничится Шанхаем и Чунцином. Следующие на очереди – Пекин, Шэньчжэнь и Ханчжоу.

Чтобы усилить контроль за рынком недвижимости и ограничить спекуляции, власти Китая предприняли еще целый ряд мер. В начале 2010 г. Народный банк КНР повысил коэффициент требуемых резервов на 0,5%. Это позволило снизить кредитную активность банков и привело к снижению акций банков и компаний, связанных с китайской недвижимостью. С апреля 2010 г. строительным компаниям запрещено принимать депозиты при продаже недостроенных квартир без процедуры одобрения. Тогда же был введен мораторий на IPO компаний, связанных с сектором недвижимости. В 2010 г. государство увеличило продажу земли. По данным официальной правительственной газеты People’s Daily, в уходящем году объем продажи земли в КНР составил 2 трлн. юаней (302 млрд. долл.), что на четверть больше, чем в 2009 году.

Введены ограничения на покупку недвижимости. С 30 сентября 2010 г. в стране перестали выдавать ипотечные кредиты на покупку третьего жилья, более того, китайцам прямо запретили покупать более двух объектов недвижимости. В некоторых районах правило еще жестче: в Пекине, Шанхае и ряде других городов запрещается покупать два дома на одну семью. В Гуанчжоу покупатели жилья должны иметь регистрацию или прописку, а также свидетельство о браке. Не могут самостоятельно купить дом граждане в возрасте до 18 лет. В городе Ляонин перестали выдавать ипотечные кредиты семьям мигрантов, которые не проработали в городе хотя бы один год.

Ограничены возможности иностранных покупателей. Действенной мерой стало также решение властей Гонконга об отмене выдачи вида на жительство в обмен на покупку недвижимости. Иностранные граждане, проживающие в КНР, теперь вправе приобрести в собственность только одну единицу жилой недвижимости исключительно для личного пользования, а иностранные организации, осуществляющие деятельность на территории Китая, могут покупать только коммерческую недвижимость, причем в том городе, где организация зарегистрирована. В ряде регионов иностранцы могут покупать жилье только после длительного пребывания в стране и только для собственного проживания, сдавать в аренду его они не смогут. Этим, кстати, китайский вариант "пузыря" отличается от дубайского, где почти вся "пирамида" была, наоборот, построена на иностранных покупателях, которые в финале и потеряли вложенные деньги.

6. Первые результаты. Меры китайского правительства уже принесли первые результаты. Несмотря на рост экспорта, на внутреннем китайском рынке сокращаются объемы продаж машин, цемента, металлопродукции, оборудования и прочих необходимых для строительства компонентов.

По данным национального бюро статистики Китая, в октябре 2010 г. цены на недвижимость в больших и средних городах страны выросли на 0,2% – это уже меньше, чем в сентябре, когда их рост составил 0,5%.

В Гуанчжоу, по информации China Daily, средняя цена квадратного метра впервые за два последних года упала ниже 9000 юаней и составила 8600 юаней ($1320). И это притом, что в самых оживленных районах города в предыдущие месяцы цена квадратного метра составляла 25000 юаней.

Между тем, в соседнем Шэньчжэне и Шанхае, где ограничения на покупку жилья были введены чуть раньше, объем ежедневных операций с недвижимостью упал более чем на 60% по сравнению с сентябрем.

Специалисты из агентства Midland Realty в Шанхае сообщили China Daily, что около 5% покупателей отменили свои заказы на квартиры. А в жилищном агентстве Hulian говорят, что продажа квартир на вторичном рынке упала на 80%.

Премьер-министр Китая Вэнь Цзябао считает, что меры по пресечению чрезмерного роста цен на недвижимость в КНР не достигли своей цели. Поэтому правительство будет продолжать борьбу с раздувшимся ценовым "пузырем" на рынке недвижимости до 2012 года (в котором истекает срок действия полномочий премьера), чтобы цены на квадратные метры вернулись на разумные уровни.

Выступая по национальному радио в минувшие выходные, Вэнь Цзябао пообещал, что государство увеличит продажу доступного жилья. "В 2010 году было предпринято порядка 15 мероприятий по борьбе с ростом, но, похоже, они не были хорошо реализованы. Однако благодаря нашим усилиям через некоторое время цены на жилье на внутреннем рынке вернутся на разумные уровни", – сказал Вэнь Цзябао.

7. Прогнозы и перспективы. Рядовые китайцы, которым покупка жилья по-прежнему не по карману, уверены, что власти не выполнили своих обещаний по остужению рынка. Согласно опросу, проведенному журналом People’s Daily в декабре 2010 г., так считают 80% жителей страны. Однако правительство Китая заявляет, что в 2011 году произойдет снижение цен на недвижимость почти на 20%.

Такой же прогноз дают и ученые Китайского народного университета. В первом квартале будущего года сильно сократится объем инвестиционных средств, доступных  застройщикам; также будут ужесточены условия погашения кредитов и введены строгие ограничения на покупку недвижимости, считает заместитель руководителя школы экономики при Китайском народном университете Ли Янчун.

Профессор государственной политики Пекинского университета международного бизнеса и экономики Ли Чанг'ан полагает, что снижение цен вполне возможно, если государство не откажется от мер по их "остужению", а также не обеспечит достаточное количество предложений в доступном ценовом сегменте. По мнению Ли Чанг'ана, результаты этой политики прежде всего проявятся в малых и средних по размеру городах, поскольку именно там наблюдается массовое строительство. В Пекине и Шанхае эффект будет заметен чуть позднее.

Начальник центра по исследованию банковской структуры Центрального финансово-экономического университета Го Тяньюн считает, что в 2011 г. на рынке недвижимости, вряд ли будет зафиксирован новый рекорд. В основном, будет продолжаться постепенное восстановление.

"В макроэкономическом плане денежные условия не поддерживают резкий рост на рынке недвижимости. Зато ныне в случае сохранения относительно свободных денежных условий существует незначительная возможность резкого спада на рынке недвижимости. В общем, в 2011 г. цена недвижимости будет сохраняться на довольно высоком уровне. Правительство рассчитывает на такие эффекты регулирования и контроля за недвижимостью, чтобы был ограничен сверхбыстрый рост и предотвращен спад цены недвижимости", – поясняет начальник центра по оценке китайской экономики Китайской академии социальных наук Лю Юйхуэй.

"Поскольку регулирование и контроль на рынке недвижимости, по сути, является замедленным процессом, цена по-настоящему регулируется только тогда, когда объем реализации сокращается. Когда финансовая цепь многих компаний по освоению недвижимости не переживает проблем, они не желают снижать цену. Если не будет ослабляться политика по регулированию и контролю в сфере недвижимости, то после первого квартала следующего года цена недвижимости может снизиться", – считает начальник канцелярии по исследованию макроэкономики центра Госсовета по исследованию вопросов развития Ли Цзяньвэй.

Китай обладает всеми возможностями – достаточным административным ресурсом, грамотным менеджментом, чтобы бороться с надвигающимся кризисом на рынке недвижимости. В этом сходятся почти все эксперты из разных стран и сфер бизнеса – от финансового до строительного. Вопрос только в том, не опоздали ли меры китайского правительства. Ряд экспертов, вслед за основателем крупной американской инвестиционной компании Kynikos Associates Джимом Ханосом, опасаются, что в ближайшие годы китайский рынок жилья обвалится, утащив за собой в тартарары мировую экономику.