Как развивается ипотечный рынок в России? Какие у него перспективы в условиях падения экономики, роста инфляции и снижения курса рубля? Насколько выгодны сегодня ипотечные кредиты и инвестиции в недвижимость?
Весенний бум...
Весной этого года, на фоне первой волны западных санкций и девальвации рубля, граждане, обеспокоенные будущим, принялись активно инвестировать свои сбережения в недвижимость и решать жилищные проблемы с помощью ипотечных кредитов. В итоге, темпы роста ипотечного кредитования резко увеличились. Если последние три года они составляли 30-35%, то в декабре–мае – уже 43-53%.
Причем, по оценкам аналитиков компании «Метриум Групп», доля ипотечных сделок больше выросла в сегменте эконом-класса (с 50% до 70%), тогда как при покупке жилья бизнес-класса этот показатель изменился не столь значительно (с 18% до 28%). «В первом квартале за покупкой квартир в своем большинстве обращалась те, кто принял такое решение буквально вчера, а не копил и мечтал годами на новое жилье. Люди решили в срочном порядке вложить свои накопления и подзаработать на росте цен», – отметила гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Клиенты же из более обеспеченного класса, напротив, утратив уверенность в своем финансовом будущем, стали массово расторгать сделки по так называемой «элитной ипотеке» (сумма займа по ней превышает 1 млн долларов). Как показало будущее, подстраховались они не зря.
... и осеннее падение
К осени ипотечный бум сменился спадом. В августе ипотечных кредитов было выдано всего на 18% больше, чем годом ранее. А уже в сентябре доля проблемных ипотечных кредитов – таких, по которым платежи не вносились 90 дней – выросла с 2% до почти 6%. В условиях резкого падения рубля, нестабильной экономической ситуации в стране и снижения уровня доходов ее жителей долги по ипотеке продолжат расти, считают аналитики.
Большого наплыва желающих вступить в ипотеку тоже не ожидается, причем сразу по многим причинам. Прежде всего граждане не уверены, что смогут стабильно расплачиваться с банками. Те, кто хотел инвестировать средства в жилье, уже сделали это весной. Теперь же покупка квартиры с привлечением ипотеки становится все менее выгодной: с одной стороны, банки повышают ставки, с другой – не исключено, что цены на квартиры из-за кризиса начнут снижаться. С середины второго квартала ряд компаний, в особенности областных, начал снижать цены на недвижимость, а также продвигать различные акции для того, чтобы поддержать спрос со стороны потребителя, отмечает заместитель гендиректора компании «Крост концерн» Марина Резвова. Это увеличивает опасения граждан по инвестициям в актив, который потенциально может потерять в цене.
Банки и ипотека
Для банков ипотечный кредит на сегодня является одним из основных драйверов развития. Хотя проект этот долгосрочный, но риски его, даже при нестабильной экономической обстановке, меньше, чем у других видов кредитования. К тому же, эти риски банки учитывают в качестве одной из причин увеличения ставок по ипотеке. В начале 2014 года ставки составляли в среднем 12,3% годовых, сегодня же приближаются к показателям кризисного 2009 года в 14–15%.
По данным информационно-аналитической службы портала Банки.ру, проанализировавшей деятельность 52 крупнейших российских банков, большинство кредитных организаций наращивает долю ипотеки в структуре розничного портфеля. У многих банков она составляет более 50%. На 1 июля 2014 года по этому показателю лидировали ДельтаКредит (99,6%), НордеаБанк (87%), РосЕвроБанк (82%), Связь-банк (78%), Зенит (75%), Транскапиталбанк (69%).
По мнению аналитиков, снижать темпы ипотечного кредитования банки не будут, поскольку остальные виды кредитов еще менее надежны и пользуются все меньшим спросом у – и без того – закредитованного населения. При этом рост просроченных платежей продолжится, а продать ипотечную квартиру в счет погашения долга банкам будет все труднее: ипотечные суды растягиваются, а квартиры могут подешеветь. Поэтому эксперты прогнозируют взрыв ипотечного пузыря в 2015-2016 годах.
Стоит отметить, что ипотечный кризис намечается и в целом ряде стран с более благополучной экономикой, в частности, в Китае, Канаде и США. В Канаде, например, во втором квартале 2014 года цены на недвижимость составили 132% от среднего дохода домохозяйств, а соотношение долгов домохозяйств к доходам достигло рекордного показателя в 163%. Очевидно, что потребители берут больше, чем им под силу вернуть. В США с 2012 года банки отмечают рост просрочек по жилищным кредитам и уменьшение спроса на ипотеку. За первый квартал 2014 года американцам было выдано примерно на треть меньше жилищных кредитов, чем за тот же период прошлого года. Одной из причин этого стал рост цен на жилье и повышение ставок по ипотеке. Год назад, как сообщает ипотечное агентство Freddie Mac, по ипотеке на 30 лет нужно было вносить 3,54%, теперь – 4,34%. Как видим, россияне в этом отношении гораздо выносливее, они выплачивают банкам гораздо большие проценты.
Ипотека для избранных
Рынок первичного жилья в России далеко не прозрачен, строительством занимается узкий круг компаний, поэтому конкуренция фактически отсутствует, а цены на жилье искусственно завышаются. Согласно статистике, лишь 1% россиян может приобрести недвижимость на личные накопления. Большинство сделок по недвижимости происходит с привлечением ипотеки. В Москве, например, этот показатель в новостройках составляет около 70%, на рынке вторичного жилья – порядка 30%.
Однако и ипотечные кредиты из-за своей дороговизны доступны примерно лишь 1% из тех, кто нуждается в жилье. По данным АИЖК, весной этого года среднемесячная зарплата заемщиков в защищенных кредитных портфелях составляла 45 тыс. руб., что намного выше средней зарплаты по стране в 29,96 тыс. руб., не говоря уже о том, что в большинстве регионов этот показатель намного ниже, а у значительной части населения реальные зарплаты сильно не дотягивают до среднего уровня.
Как подсчитали аналитики Moody‘s, при среднем размере кредита около 1,5 млн руб. и средней процентной ставке порядка 12% условный коэффициент PTI (payment-to-income – платеж к доходу) для заемщика со среднестатистической зарплатой порядка 30 тыс. составит 52-59% – т.е. на погашение ипотеки будет уходить больше половины ежемесячного дохода. После увеличения ставки на 1,5% этот условный коэффициент повысится до 57-63%, т.е. на жизнь у заемщика останется лишь чуть больше трети зарплаты. По идее, чтобы свести риски неплатежа к минимуму, коэффициент РТI не должен превышать 30-40%, однако российские банки готовы выдавать ипотечные кредиты при PTI в 50%. Но даже при такой снисходительности высокие цены на жилье и растущие ставки делают ипотеку недоступной для большинства россиян.
Инвестиции и налоги
Тех же, кто покупает недвижимость для дальнейшей перепродажи, со следующего года могут ожидать дополнительные расходы. Госдума рассматривает ряд поправок в Налоговый кодекс, которые значительно уменьшают возможности освобождения от уплаты налогов при продаже недвижимости.
Сейчас граждане не платят НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, если владели ею более трех лет. Это ограничение вполне позволяло инвесторам получать не менее 20% прибыли, покупая новостройку на стадии котлована и перепродавая ее почти сразу после окончания строительства, которое в среднем продолжается 2,5 года. Согласно новому закону, срок владения недвижимостью, необходимый для того, чтобы не платить налог при продаже, увеличивается до 7 лет, правда, регионы могут уменьшить его вплоть до нуля. Для тех, кто получил жилье в результате приватизации, а также в подарок от родственников или в наследство, налоговые льготы будут доступны через три года. При этом налог будет платиться с кадастровой стоимости недвижимости, так что сэкономить на нем, занизив стоимость в договоре, не удастся.
В европейских странах срок владения недвижимостью, который освобождает от уплаты налога при ее продаже, тоже достаточно большой. В Германии, например, он составляет 10 лет, говорит советник по макроэкономике генерального директора брокерского дома «Открытие» Сергей Хестанов. «Когда у нас предлагают установить 7 лет, это выглядит достаточно адекватно. Эта инициатива, с одной стороны, не ущемляет прав тех граждан, которые достаточно долго владеют жильем и явно не преследуют спекулятивные цели, с другой стороны, позволяет пополнить бюджет за счет спекулянтов», – считает он.
Однако далеко не все эксперты с ним согласны. Поправки отнюдь не затронут спекуляции с новостройками, отмечает эксперт «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов: продажа новостройки обычно состоит в переуступке покупателю договора доверительного управления, который может быть оформлен и на индивидуального предпринимателя (налог – 6%). При этом новый закон может спровоцировать отток профессиональных инвесторов с рынка недвижимости и временный обвал цен на готовое жилье, однако не сделает жилье доступнее в долгосрочной перспективе. Из-за уменьшения числа платежеспособных клиентов застройщики будут сдавать меньше объектов, так что и у рядовых граждан выбор из числа новостроек уменьшится.
Именно рядовые граждане пострадают от нового закона больше всего, считает директор по продажам PSN Group Екатерина Тейн. «У большинства покупателей обычно нет сразу всей суммы на покупку идеального жилья, и далеко не все из продавцов инвесторы. Например, на сегодняшний день у семьи есть деньги на покупку однокомнатной квартиры, а через 2-3 года они накопили денег или взяли ипотеку. У них должна быть возможность продать эту квартиру и купить большее жилье. Инвесторы все равно найдут пути обхода, а пострадают, скорее всего, обычные граждане, которые, продавая свое жилье, улучшают свои жилищные условия», – отвечает она.
Прыгать ли в уходящий поезд?
В условиях растущих ставок по ипотеке и возможного снижения цен на квартиры получить прибыль на сделках с недвижимостью смогут только те, кто возьмет рублевый ипотечный кредит с фиксированной ставкой и точно сможет просчитать поведение рубля, считает директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев. По его мнению, разумнее всего сейчас «повременить, воздержаться от каких-либо шагов, либо взять рублевую ипотеку, но даже в этом случае надо десять раз подумать, стоит ли брать. Если кто-то сумеет спрогнозировать, что будет с рублем, то это окажется достаточно выгодно, но в целом спрос на ипотечные кредиты будет падать», – полагает он.
Независимый аналитик Константин Селянин категорически не рекомендует недвижимость в качестве средства сбережения и советует поторопиться тем, кто решил ее продать. «В период кризиса недвижимость является одним из самых плохих активов: она может не только резко подешеветь, но и станет неликвидной из-за существенного падения спроса, и продать ее будет сложно даже со скидкой», – поясняет он.
По прогнозу аналитиков агентства Standard & Poor’s, в ближайшие годы рублевая средняя цена квадратного метра будет падать почти на 3% ежегодно с поправкой на инфляцию. При пересчете на доллары темпы падения будут еще выше. Однако российские эксперты отмечают, что в крупных региональных центрах спрос на жилье остается стабильным, каких-либо очевидных предпосылок для изменения ситуации пока нет. За первые восемь месяцев текущего года рублевые цены на вторичном рынке жилья выросли на 5,7%. Хотя темпы роста цен постепенно снижаются, но рост все равно есть, отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Явное снижение цен на недвижимость в России, по его мнению, возможно только в ситуации кризиса, но даже в этом случае, как показывает опыт 1998 и 2008 годов, цены восстановятся в течение полутора-двух лет после падения.
Недвижимость останется одним из привлекательных объектов для инвестиций, поскольку она может приносить доход и за счет сдачи внаем. «В зависимости от формата жилья "чистая арендная" доходность может варьироваться от 3 до 7% годовых», – утверждают аналитики ИНКОМа.
Тем, кто все же решится на ипотеку, эксперты советуют тщательно рассчитать свои силы, так чтобы на оплату ипотеки уходило порядка 35% от заработка, а вообще на все долговые платежи – не более 40%. При этом стоит заранее предусмотреть другие источники доходов на случай возможной потери работы или сокращения зарплаты. Очень желательно также позаботиться о «подушке безопасности» – отложить определенную сумму, которая позволит погашать кредит в течение 3-6 месяцев в случае разных непредвиденных обстоятельств.
Написать комментарий