Ипотека-2008: ждать или брать?

Прошедший год оставил после себя очень странное впечатление. Наступившее в самом его начале затишье, после прокатившегося в 2006 бума на рынке недвижимости, заставило банкиров шевелиться. На фоне установившихся стабильно высоких цен на жилье, банки пошли на все, чтобы сохранить спрос на ипотечные продукты. В течение всего первого полугодия ипотека была на взлете – снижались ставки, появлялись новые игроки, упрощались процедуры выдачи кредитов, увеличивались сроки кредитования. Это позволило банкам сохранить темпы привлечения клиентов и выдачи ипотечных кредитов. Ситуация на внутреннем рынке выровнялась.


Однако к концу лета стали сказываться сложности рынка внешнего. Затянувшийся кризис в Соединенных Штатах нанес серьезный удар по мировой экономике. По оценкам экспертов, общие потери составили порядка 1 триллиона долларов. Кризис американской экономики привел к росту процентных ставок по межбанковским кредитам и переоценке стоимости долгов российских эмитентов – ставки выросли на 1,5-2 %. Многие банки уже сообщили об увеличении процентных ставок по ипотеке или ужесточении условий получения кредита. В 2008 году этот процесс вряд ли удастся остановить. Если в октябре 2007 года максимальная ставка по кредиту на покупку вторичного жилья составляла 16% годовых, то в январе 2008 года - уже 22%. Хотя в среднем по рынку процентная ставка выглядит не так устрашающе – 13%.

Мы выбираем, нас выбирают


За те пять лет, что прошли со времени появления первых ипотечных предложений, произошло множество изменений. Менялись процентные ставки, удлинялись и укорачивались сроки на возврат кредита, изменялись суммы первоначальных взносов, одно осталось неизменным – неизвестность параметров оценки платежеспособности клиента. И 2007 год не внес ясности в этот вопрос.


Явно обозначить можно только регламентированные ограничения, подтвержденные статистикой:


1. По возрасту – по статистике в 2007 году наибольшее количество ипотечных кредитов выдано заемщикам в возрасте 32-38 лет, с тем расчетом, что они полностью рассчитаются с долгом до выхода на пенсию. Банки стараются не выдавать ипотечные кредиты лицам старше 50 лет, поскольку слишком высок риск невозврата. Еще меньше шансов у молодежи до 25 лет, даже при очень высоком уровне дохода.


2. По уровню дохода – минимальный порог ежемесячного дохода, при котором заемщик может рассчитывать получение ипотечного кредита у каждого свой. По итогам 2007 года наиболее удачливыми в получении ипотеки были те, чей официальный заработок составлял не менее 18-20 тысяч рублей в месяц.



Аналитики Агентства ипотечного имущественного кредитования по итогам 2007 года составили портрет среднестатистического клиента ипотечной программы.

Портрет среднестатистического ипотечного заемщика

Чего ждать от рынка?


Неутешительные новости конца 2007 года вряд ли в ближайшее время сменятся более оптимистичными. В 2008 году ипотека явно не станет доступнее. По прогнозам экспертов, в наступившем году банки могут пересмотреть портфели долгосрочных и высокорисковых кредитов – в первую очередь это коснется программ ипотечного кредитования. В целом тенденции развития рынка могут привести к тому, что в 2008 году:


• многие банки покинут сегмент ипотечного кредитования. Прежде всего, от ипотеки откажутся мелкие региональные банки, для которых повышение ставки межбанковских кредитов перекроет источник средств для выдачи ипотечных кредитов.


• повысятся процентные ставки. Повышение ставки по ипотеке будет зависеть от нескольких показателей – дальнейшего роста процентов по межбанковским кредитам, повышения уровня инфляции и увеличения ставки рефинансирования.


• будут ужесточаться требования к заемщикам. В каком направлении будет развиваться эта тенденция, пока сложно сказать. Некоторые банки уже увеличили сроки рассмотрения заявок на получение ипотечного кредита, что свидетельствует о том, что теперь заявки проходят более детальный отбор, а потенциальные получатели кредита будут подвергаться более сложным проверкам.


• появятся ипотечные кредиты в нестандартных валютах. Стремление сохранить привлекательность ипотечных продуктов заставит банки обратиться к швейцарским франкам и японским йенам. Низкая стоимость привлечения (под 1%) позволяет установить минимальные для ипотеки ставки – 7-8%. Первопроходцем в этом направлении стал филиал Банка Москвы в Екатеринбурге, предложивший ипотеку в йенах. При этом заемщик, конечно, берет на себя курсовые риски, но колебания курса валют могут сыграть на руку должнику.

Автор: Наталья Никольская



Источник: rubl.ru