Иностранные инвесторы на российском строительном рынке

1. Норма прибыли в строительстве. Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного "квадрата" является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. Себестоимость строительства чиновники и строители оценивают по-разному. В 2006-2007 годах чиновники утверждали, что рентабельность жилищного строительства находится на уровне 300 и даже 700%. Строители же говорят, что в самое лучшее время рентабельность не превышала 30-40%. Такая разница в оценках объясняется тем, что строители учитывают все реальные издержки – цену приобретаемой на аукционе земли, технических условий на подключение к сетям, строительство собственно сетей, многократное прохождение экспертизы проектов. Плюс коррупционный фактор. Издержки резко повышаются при строительстве на освоенной территории, особенно со сносом ветхого жилья. Добавляется стоимость расселения, обновления сетей на большом расстоянии и благоустройства значительной, не относящейся к строящемуся дому территории, на которых настаивают сетевые компании и муниципалитет. Сейчас любой земельный участок выставляется на аукцион с выданными муниципалитету техническими условиями (ТУ) на подключение. Впоследствии сетевики об этих ТУ забывают, требуют от строителей покупки новых и выставляют в них требования по развитию своей производственной базы.

Себестоимость метра строительного объекта в столице настолько велика, что не позволяет закладывать в строительные проекты больших норм прибыли, а так же опустить стоимость возводимых площадей. Об этом говорится в исследовании агентства «BusinessVision». При этом чрезмерно большую часть расходов (до 30%) составляют административные расходы.

"Сейчас норма прибыли у строителей никак не 150%. В лучшем случае застройщик получает 10-15%.", - считает заместитель генерального директора Инвестиционно-строительной компании «Сфера» Тарас Кручинин.

Тем не менее, прибыли от капиталовложений в недвижимость в России примерно в 2-3 раза выше, чем в среднем по Европе. Так, средняя прибыль от одного проекта на рынке строительных услуг в России составляет до 15%, тогда как в Европе она не превышает 5%.

2. Сроки окупаемости инвестиций в строительство. Срок окупаемости строительных объектов зависит от их категории, местоположения, общей экономической обстановки и множества других факторов. В среднем, экспертами называется цифра в 3-7 лет. Быстрее всего (за 3-4 года) окупается коммерческая недвижимость – торговые комплексы, склады, офисы, гостиницы. Однако по мере насыщения рынка уровень доходности вложений в коммерческую недвижимость снижается, а срок окупаемости увеличивается.

Мировой кризис еще более усугубил эти тенденции. Так, согласно обзору компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", сроки окупаемости в офисы класса А за время кризиса в среднем увеличились с 8,5-9,5 до 9-10 лет, в объекты класса В – с 8,0-8,5 до 8,5-10 лет, в офисные площади категории С – с 7,5-8,5 до 8-10 лет.

3. Инвестиционная привлекательность различных видов строительных объектов. Иностранные инвесторы охотнее всего вкладываются в объекты коммерческой недвижимости. Они быстро окупаются (за 3-4 года) и приносят хорошую прибыль. «Доходность коммерческой недвижимости в настоящее время составляет 7–11% в зависимости от вида (торговые комплексы, склады, офисы, гостиницы)», — утверждает начальник управления корпоративного бизнеса ОАО «Сведбанк» Сергей Дзюбенко.

Кроме того, в отличие от жилья коммерческая недвижимость, как правило, остается в активе девелопера и увеличивает капитализацию компании. Если оценивать популярность по отдельным сегментам, то лидирует офисная недвижимость, затем идут торговая и гостиничная, а замыкает список пока наименее развитый, зато наиболее перспективный сектор складской недвижимости. Определяя доходность коммерческой недвижимости, инвесторы в первую очередь учитывают соотношение размера арендных ставок и ставок капитализации.

Практически все зарубежные инвесторы вкладывают деньги в объекты класса А. Главная причина – жесткие требования к проектам со стороны акционеров, учредителей или вкладчиков. Для подавляющего большинства иностранцев на первом месте стоит прозрачность бизнеса. Поэтому жилищный рынок они считают менее привлекательным.

«Соответствующее всем международным стандартам офисное здание класса А, если оно сдано высококлассным надежным арендаторам, для иностранного инвестора – самый простой и безопасный способ вложить капитал, – констатирует финансовый директор инвестиционно-девелоперской группы ОПИН Денис Давидко. — Есть международные стандарты для бизнес-центров класса А, есть компании, готовые их строить, крупные международные архитектурные бюро, которые готовы их проектировать».

Строительство складских помещений также привлекает иностранных инвесторов. По данным генерального директора ООО «Ителла» Дмитрия Чельцова, девелоперы складской недвижимости могут рассчитывать на доход в 11–13%. «Доходность сектора резко упала в связи с кризисом ликвидности. Например, только рост себестоимости строительства составил примерно 40% за последний год. Что касается непосредственно сумм по затратам на строительство и перевод земель в категорию промышленного назначения – все зависит от региона и типа возводимых объектов», – говорит эксперт. По его словам, несмотря на общий спад доходности складского сектора, стоит отметить, что в России и непосредственно в Московском регионе она выше, чем в большинстве европейских стран практически в два раза. «В Европе срок окупаемости такого формата объектов составляет 20–25 лет, соответственно, годовой доход варьируется от 4 до 5%. Российские логистические комплексы могут приносить около 9%. Если говорить об успешном освоении иностранными компаниями российского рынка в этом сегменте, то возможность использования свободных финансовых средств позволяет им более уверенно реализовать свои возможности в России, чем отечественным компаниям. Однако не стоит исключать длительность согласования строительной документации», – отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. «Складской рынок интересен для западных девелоперов и инвесторов, потому что большая доля арендаторов на нем – это крупные западные компании, например, дистрибьюторы и торговые сети. Можно предположить, что они ориентируются друг на друга по стандартам работы и требованиям к складским комплексам», – добавляет эксперт-аналитик по маркетингу департамента консалтинга «GVA Sawyer» Екатерина Каштанова. По ее словам, западные компании могут выбрать складской сегмент для начала экспансии в Россию также по той причине, что склады по сравнению с другими сегментами недвижимости просты в проектировании, согласование проходит обычно достаточно просто, а это сокращает время и риски.

В 2007 году ряд зарубежных инвесторов собирался строить индустриальные парки в Поволжье. Однако, похоже, кризис помешал этим планам. Так, одна из этих компаний – бельгийская «Immo Industry» – в 2009 году обанкротилась.

В связи с насыщением рынка и увеличением сроков окупаемости российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Кроме того, девелоперы в основном отказываются от развития региональных проектов и предпочитают довести до конца объекты в московском регионе, экономика которого начнет восстанавливаться раньше других. Региональное развитие продолжают крупнейшие сетевые девелоперы (ПНК, Raven – проект Megalogix), говорится в исследовании «Knight Frank». Группа компаний «Эспро» сдала в эксплуатацию первую очередь крупного индустриального парка «Восточный» общей площадью 121 тыс. кв. м. Партнером и одним из инвесторов проекта выступает британский инвестиционный фонд недвижимости «Raven Russia».

В течение последнего года спрос на офисы и склады заметно сократился, и иностранные девелоперы переориентируются на жилую недвижимость. Так, например, компания "Амтел-Недвижимость", за которой стоят сингапурские инвесторы, на участке, купленном в Петербурге еще до кризиса, решила строить жилой комплекс, хотя изначально там планировалось возвести гостиницу и бизнес-парк.

Однако пока в российское жилье предпочитают инвестировать средства только азиатские фирмы. Участники рынка не исключают, что в ближайшее время их примеру последуют западные инвесторы. По словам директора по маркетингу группы компаний "Конти" Юрия Синяева, ранее иностранные компании выступали в российских жилых проектах главным образом в качестве консультантов. Также западные инвесторы выходили на российский рынок путем приобретения акций российских фирм. "Соответственно, работали на рынке они не самостоятельно, а в паре с какой-либо успешной российской компанией", – говорит он. Однако в последнее время, по словам эксперта, ситуация изменилась.

Долгое время российские компании предпочитали не делиться прибылью с иностранными инвесторами. "Если не считать оффшорные компании, которые были созданы российскими застройщиками с целью снизить риски и оптимизировать налогообложение, иностранные компании участвовали в жилых проектах только в роли подрядчиков или финансировали их на условиях кредита", – говорит руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании «IntermarkSavills» Дмитрий Халин. По его словам, это объясняется, прежде всего, административными барьерами. "На московском рынке непросто получить доступ к земельным ресурсам. Согласование разрешительной документации для строительства жилого объекта занимает длительное время", – объясняет эксперт. По словам исполнительного директора компании "РДР-Холдинг" Георгия Кузина, рынок коммерческой недвижимости гораздо более знаком иностранным инвесторам. "Коммерческая недвижимость имеет другую логику продаж, она продается через капитализацию [арендного денежного] потока. Стоимость коммерческой недвижимости определяется ею. Когда понятны рынок аренды, условия аренды и потенциальные арендаторы, инвестор готов платить", – говорит эксперт. Рынок жилой недвижимости менее стабилен, он отличается слабой прогнозируемостью и зависит от поведения российских покупателей, неизвестных иностранцам. "Западные инвесторы, которые по определению более консервативны, выбирают более понятный для себя рынок коммерческой недвижимости: торговые и офисные объекты, а также крупные проекты в складском секторе", – объясняет он. Потенциальными арендаторами, операторами и консультантами в проектах коммерческой недвижимости зачастую выступают как раз иностранные компании, работающие на российском рынке, тогда как в сегменте жилой недвижимости клиентами и консультантами, как правило, являются местные игроки. Основной причиной того, что российские девелоперы жилых проектов позвали к себе в партнеры иностранцев, участники рынка называют мировой кризис ликвидности.

4. Сколько иностранных инвесторов действует на российском строительном  рынке? Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют 3–5 столичных или местных компаний, приближенных к власти. Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают.

В целом число иностранных компаний на российском рынке коммерческой недвижимости внушительно. "В прошлом году официально на российском рынке работало более 700 иностранных компаний из 45 стран. Подавляющее их количество было задействовано в качестве подрядчиков строительства", – говорит директор департамента инвестиционного консалтинга компании "Домострой" Сергей Куренков. По его словам, наиболее активны на этом рынке турецкие строители, из которых некоторые занимаются не только подрядными работами, но и девелопментом. В частности, турецкая «Enka» реализовала несколько собственных офисных проектов.

По данным консалтинговой компании «Jones Lang LaSalle», доля иностранных инвестиций в российскую строительную отрасль составляет порядка 15%. При этом еженедельно 4-6 иностранных компаний подают заявки на получение лицензии на строительную деятельность в России.

5. Иностранные компании-лидеры российского строительного рынка. Какие иностранные компании наиболее  активно проявляют себя на  строительном рынке? Чем они  занимаются?

Финская девелоперская компания «EKE Group» (Трансвэй). Эта компания строит бизнес-центр «Пулково Скай» в том числе за счет кредитных средств. Директор по стратегическим проектам ООО «Трансвэй Северо-Запад» Андрей Хитров объяснил, что договор на финансирование успели подписать до кризиса, причем с датским банком, поэтому и ставка относительно невысока – около 10% годовых (в евро). В то же время кредитные средства составляют чуть больше 35% стоимости проекта, хотя предварительно договаривались на более серьезное участие банка.

Австрийский концерн «Strabag». Как сообщает «Frankfurter Allgemeine Zeitung», ведущий австрийский строительный концерн «Strabag» планирует увеличить свою активность в России – большие ожидания в первую очередь возлагаются на проекты, связанные с Олимпийскими играми, которые пройдут в Сочи в 2014 году. По словам генерального директора компании Ганс-Петера Хазельштайнера, «Strabag» надеется получить заказ на строительство Олимпийской деревни. "Больше заказов концерн определенно не получит, поскольку все другие проекты уже распределены между российскими компаниями", – отметил Хазельштайнер.

"Сочи, – говорится далее в статье, – станет лишь частью запланированного наращивания активности в России. Основные проекты планируется реализовывать в Москве". Хазельштайнер подтвердил, что российский олигарх Олег Дерипаска в октябре выкупит 25% акций австрийского концерна и вновь станет его инвестором, чему до этого помешал мировой финансовый кризис.

Французская компания «Vinci». Эта компания не первый раз появляется в Петербурге. В конце 1990-х – начале 2000-х она вместе с «Метростроем» и «Impregello» ликвидировала размыв между станциями «Лесная» и «Площадь Мужества». В 2003 году «Vinci» от имени Франции делала и устанавливала вызвавшую нарекания эстетов «Башню мира» на Сенной площади, и в частном порядке строила торговый центр «Радуга». Наконец совсем недавно в Париже именно с этой компанией Министерством транспорта РФ был подписан договор на строительство платной трассы Москва–Петербург.

Турецкая компания «Каса Строй». Эта компания может участвовать в проекте по строительству Орловского туннеля совместно с кипрской фирмой «First Quantum Partners», подконтрольной депутату Госдумы Виталию Южилину. ООО «КаСа Строй» – одна из крупнейших турецких компаний, реализующих строительные проекты в России и странах СНГ. На счету организации торговые комплексы МЕГА-IKEA в Самаре и Уфе, второй по величине в мире завод концерна Volkswagen в Калуге и многое другое. Известно, что сегодня фирма совместно с мировым гостиничным оператором «Accor» занимается строительством сети отелей на территории России. В соответствии с планом, их будет 25–30 штук в 10 крупных городах страны.

Турецкая компания «Ренессас Констракшн». Это одна из крупнейших строительных и инжиниринговых компаний в мире. Головной офис находится в Турции. В России компания реализует проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Воронеже и других городах. В Воронеже выступает генеральным подрядчиком строительства торгово-развлекательного комплекса “Галерея Чижова”. Компания "Ренессанс констракшн" занимается строительством торговых центров, таких как "Мега", "Икеа", "Ашан". За 14 лет работы на российском рынке фирма возвела "под ключ" более 300 объектов.

Компания "Ренессанс Констракшн" была основана в 1993 году и в настоящее время является 61-ым крупнейшим международным подрядчиком в мире, а также самой крупной строительной компанией в Северо-Западном регионе России. Компания осуществляет свою деятельность во всех регионах России, Казахстане, Турции и на Украине. Количество объектов, сданных в эксплуатацию, превышает 420. В настоящее время ведется строительство на 26 площадках в Северо-Западном регионе, Москве, Поволжье, на Урале и в Сибири, в Турции и на Украине. Также компания совместно с "Штрабаг" является подрядчиком по строительству адлеровского аэропорта.

Турецкая компания «Renaissance Development». Она была основана в 2001 в Санкт-Петербурге в качестве платформы для инвестиций в недвижимость компании "Ренессанс Констракшн". Компания "Ренессанс Девелопмент" является инвестиционной компанией, специализирующейся в сфере застройки земельных участков, дизайне и строительстве, a также в сфере финансирования и домоуправления в Санкт-Петербурге и других городах России. На сегодняшний день компания реализовала три офисных центра в Санкт-Петербурге, а также реализует ТРЦ в Новосибирске, Сургуте, Санкт-Петербурге, офисы в Перми, Тюмени, Санкт-Петербурге, отель в Санкт-Петербурге и жилищные проекты в Сургуте, Тюмени, Перми, Сочи и Санкт-Петербурге.

Китайские строительные компании. Председатель правления Российско-китайского центра торгово-экономического сотрудничества Сергей Санакоев: «Во многом китайские инвестиции в рынок недвижимости столицы РФ сейчас сдерживаются искусственно городскими чиновниками. То есть предпринимателю из КНР максимум, что можно сделать в Москве, это открыть небольшой китайский ресторанчик. Ну а если речь заходит о вложениях такого размера, где нужно взаимодействовать с чиновниками выше средней руки, бизнесмены фактически наталкиваются на непреодолимые административные барьеры. Яркий пример – это строительство делового центра "Парк Хуамин" рядом со станцией метро "Ботанический сад" в Москве. Идея его создания была высказана еще Владимиром Путиным на встрече с Премьером Госсовета КНР Чжу Жунцзи в 2001 году, сам проект, предполагающий возведение 200 тысяч квадратных метров офисов, гостиницы класса "пять звезд", апарт-отеля и конгрессно-выставочного центра, получил поддержку на высшем уровне и в России, и в Китае. Однако после того как в 2007 году прошла торжественная церемония закладки первого камня в основание комплекса, проект, по сути, не сдвинулся с места. Его реализацию фактически полностью затормозили московские власти. А теперь подумайте: если даже реализация проекта такого уровня в Москве заморожена на неопределенный срок, то какие препятствия предстоит преодолеть в столице другим китайским компаниям, желающим зайти на городской рынок недвижимости?»

Сейчас появилось большое количество проектов, связанных с созданием производств. Предпринимателей из КНР привлекают, как правило, проекты двух разных родов: во-первых, создание "с нуля" или доведения до завершения "недостроя" в сегменте промышленной недвижимости. В этих случаях чаще всего речь идет о промышленности стройматериалов, автопроизводствах, например, по сбору строительной техники.

Другое направление интересно с точки зрения строительства неких технопарков или бизнес-инкубаторов. Такого рода объекты недвижимости – а у китайцев есть богатый опыт по их созданию – необязательно должны располагаться на большом земельном участке, в них формируются условия для размещения предприятий малого и среднего бизнеса. Подобные проекты для инвесторов интересны не только и даже не столько с точки зрения получения арендной платы за помещения, а с точки зрения предоставления сервисных услуг – юридических, транспортных, аудиторских.

Многие китайские инвесторы, которые хорошо представляют, что это за вид бизнеса, готовы прямо сейчас вкладывать средства в создание подобных объектов в России и приводить туда своих якорных арендаторов. Можно сказать, что на сегодняшний день на повестке дня есть десятки таких проектов – от Калининградской области и Подмосковья до Забайкальска и Приморского края. Точнее количество проектов обозначить трудно: в Китае было создано 24 тысячи свободных экономических зон, сейчас осталось работать 6 тысяч.

Строительный рынок России сам по себе достаточно закрыт. Трудно представить, чтобы китайский подрядчик кому-то из заказчиков давал бы 20-процентный откат. Существуют некие "российские" правила, определяющие коррумпированную среду в этой отрасли, и никакие китайцы там не нужны.

Старший президент компании «Knight Frank» Андрей Закревский: «Российские компании нанимают китайских подрядчиков в основном на объекты высотного строительства, – рассказал он BFM.ru. – Китай является мировым лидером в высотном строительстве, у рабочих из КНР огромный опыт возведения таких объектов. В Китае сейчас строится много высотных зданий. К тому же китайцы конкурентоспособны по цене – их пригласить значительно дешевле, чем европейских застройщиков. Сегодняшний уровень экономии подсчитать сложно, но до кризиса при том же качестве выполненных работ, китайцы обходились примерно на 20% дешевле, чем их конкуренты».

Британская компания «Raven Russia». По словам управляющего директора «Raven Russia» Эдриана Бейкера, британский девелопер считает свою программу по строительству выполненной. "Компания «Raven Russia» располагает 1 млн. кв. м складских площадей класса А в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске, из которых 60% уже сданы в аренду. Примерно 400 тыс. кв. м свободны для сдачи в аренду в этих трех регионах. Теоретически маловероятно, что мы в настоящий момент начнем строить новые площади, хотя мы активно предлагаем свои возможности нашим потенциальным арендаторам", – резюмировал он.

Шведский концерн «NCC». "ЭнСиСи Недвижимость" возводит первый "зеленый" жилой дом в Санкт-Петербурге, который строится с применением европейских энергоэффективных технологий и из экологически чистых материалов.

6. Активность иностранных девелоперов в российских регионах. Какие российские регионы наиболее активно  застраиваются? В каких регионах  наблюдается большее скопление  иностранных инвесторов в строительстве?

Объем иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга сокращается. Однако доля иностранного капитала в жилищном строительстве растет. В период кризиса для оставшихся клиентов надежность и качество становятся решающими аргументами. Иногда это важнее цены. По данным администрации Петербурга, приток денег иностранного происхождения в городскую экономику в первом полугодии 2009 г. уменьшился на 35,1% до 1,4 млрд. долл. Из них, по данным Петростата, прямые инвестиции составили 358,7 млн. долл., что на 33,5% меньше, чем годом ранее.

В строительство за январь–июнь было направлено 107,9 млн. долл., в операции с недвижимым имуществом – 83,9 млн. долл. (в 2008 г. – 343 и 268 млн. долл. соответственно). Среди наиболее серьезных инвесторов значатся компании, занятые в жилищном строительстве: «Балтийская жемчужина», «ЮИТ Санкт-Петербург» и «ЮИТ Лентек» («дочки» концерна YIT), «ЭнСиСи Недвижимость» (дочерняя структура концерна NCC).

По данным объединения «СоюзПетроСтрой», в строительной отрасли Петербурга в прошлом году работало 29 фирм с иностранным капиталом, в которых занято 6000 человек, а их оборот в общем объеме составляет всего 1,4%. На самом деле, если учитывать состав акционеров, эта доля будет существенно выше: например, фонд «Baring Vostok», входящий в «Baring Private Equity International», в 2008 г. приобрел 15% акций «ЛенСпецСМУ». Но такая информация, как правило, закрыта.

В предыдущие годы доля иностранных фирм в общем объеме введенных в эксплуатацию домов была достаточно скромной – 5-7%. Но в 2009-2011 гг. она, несомненно, будет расти. Основные причины усиления влияния иностранных застройщиков – доступность для них рынков капитала, смена покупательских приоритетов, выход на рынок нескольких крупных проектов; следует учитывать также общее сокращение жилой застройки, обусловленное экономическим спадом.

Самую заметную роль играют скандинавские фирмы. Ккроме уже упомянутых ЮИТ и NCC необходимо назвать также «Дом Лемкон» – «дочку» финского холдинга «Леминкяйнен», а также «Росса Ракенне СПб» – эксклюзивного дистрибутора домов «Honka».

На большом участке в 650 гектаров недалеко от центра города Омска будет сооружаться новый жилой район, сообщается консалтинговой компанией «Cushman&Wakefield», которая занимается проектом реконцепции территории аэропорта.

Китайские предприятия заинтересовались строительством объектов саммита АТЭС во Владивостоке. Отмечается их участия в строительстве мусоросжигательного завода, пятизвездочных гостиниц, автомобильных дорог Владивосток–Находка и Аэропорт–бухта «Патрокл» в районе моста на о.Русский.

В Нижнем Новгороде реализуются в основном проекты местных девелоперов, констатирует Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Пока в коммерческой недвижимости осуществили свои проекты только два иностранных девелопера. «IKEA» в 2006 г. открыла ТРЦ "Мега", а «Metro AG» – два гипермаркета «Metro Cash & Carry».

В Сочи, как сообщил вице-премьер РФ Дмитрий Козак, частные и суверенные иностранные инвесторы "сегодня предлагают свои услуги по участию в олимпийском проекте, но большинство предложений, как, в частности, предложения китайской стороны, – это получить подряд". "Все хотят получить подряд и заработать на проекте", – продолжил он, посетовав на то, что российской стороне пока не удалось услышать интересных инвестиционных предложений. В первых конкурсах по строительству олимпийских дворцов, которые были объявлены в феврале, приняли участие строители компаний из 20 стран мира, напомнил вице-премьер. "Но у всех были ценовые предложения такие, которые не выдерживали конкуренции с нами", – отметил он.

Зарубежные инвесторы, несмотря на кризис, стараются продолжать свою деятельность в УрФО. Так, на Ямале активно возводит объекты турецкая компания «Yamata yatirim inşaat turizm ve ticaret a.ş.». В настоящее время турки строят отель "Юрибей" в Салехарде. Кроме того, компания выступила главным подрядчиком в строительстве нового здания Катравожской школы-интерната, которое было открыто в марте 2010 года.

Перспективным регионом считается Свердловская область. "Здесь существует значительный отложенный спрос на качественное, современное жилье, что позволяет нам возлагать большие надежды на "ЮИТ Уралстрой", – отмечает президент финского инвестиционно-строительного концерна YIT Юхани Питкякоски. В феврале 2010 года финский концерн увеличил уставный капитал своей дочерней компании "ЮИТ Уралстрой" на 40 млн. евро. Компания намерена существенно нарастить объемы жилищного строительства в регионе. "ЮИТ Уралстрой" работает 3 года и за это время построил несколько жилых комплексов в Верхней Пышме и Екатеринбурге. В ближайшей перспективе – возведение жилого комплекса в уральской столице и реализация проекта комплексного освоения территории в поселке Северный Верхней Пышмы».

Сейчас уставный капитал "ЮИТ Уралстрой" составляет 1 млрд. рублей. Руководство компании убеждено, что этих средств хватит на то, чтобы успешно провести все работы. Однако, в случае необходимости, возможно кредитование в зарубежных банках.

Иностранцы проявляют интерес и к Челябинской области. В марте 2010 года регион посетил посол Султаната Оман в РФ Мохамад Авад Бен Абдул Рахман Аль-Хассан. Оман рассматривает перспективы сотрудничества с Южным Уралом в сфере строительства и производства стройматериалов. По словам Аль-Хассана, в его стране Челябинская область хорошо известна как индустриальный центр России с богатыми возможностями для инвестирования.

7. Цены на  рынке строительства и активность иностранных  инвесторов. Из-за кризиса многие западные инвестиционные фонды и компании отказались от планов финансировать российскую недвижимость. Например, британская «Aberdeen Property Investors», создав специальный фонд «под Россию», так и не нашла необходимых средств и закрыла программу инвестиций объемом в 1,5 млрд. евро.

Из-за кризиса о заморозке вложений в строительство торговых центров в России объявила американская компания «Developers Diversified Realty», которая совместно с немецкой «ECE» планировала вложить 1 млрд. евро. Один из крупнейших лондонских девелоперов – «Parkridge Holdings» – отложил на неопределенный срок строительство миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости.

Свернуть бизнес в нашей стране решила одна из ведущих инвестиционных и девелоперских компании Центральной Европы – «Orco Property Group». Компания закрывает московский офис и намерена продать все российские активы. Ранее «Orco Property Group» заявляла, что в течение нескольких лет намерена инвестировать в рынок недвижимости 500 млн. долларов.

В то же время интерес к российской недвижимости проявляют арабские инвесторы. В частности, "дочка" государственного инвестиционного фонда Катара совместно с Газпромбанком в октябре завершит формирование фонда инвестиций в недвижимость. Партнеры уже внесли в фонд по 150 млн. долларов. Кроме того, государственный резервный фонд султаната Оман при помощи группы ВТБ планирует вложить 300 млн. долл. в покупку коммерческой недвижимости в России. Таким образом, мировой финансовый кризис привел к страновой реструктуризации иностранных инвестиций в России, инициировав эффекты замещения.

По словам участников рынка, себестоимость строительных материалов за последние полтора года снизилась примерно на 20-30%. Однако оснащение, подключение к электричеству, коммуникациям не сильно подешевели. Стоимость земли тоже не очень снизилась, потому что продавцы решили затаиться в ожидании повышения цен, чтобы не продавать по дешевке.

8. Механизм взаимодействия  иностранных инвесторов и региональных  властей. "Россия занимает 169-е место в мире по административным барьерам в строительстве. На согласование объекта, который строится за полгода, уходит от трех лет и выше", – признает Д.Козак. Специально для строительства олимпийских объектов были приняты новые, особые, упрощенные нормативы. Теперь большинство этих норм планируется распространить на всю строительную отрасль.

План мероприятий по снятию излишних административных барьеров в строительстве уже разработан и одобрен правительством. Он содержит несколько крупных разделов. Первый предусматривает правку Градостроительного кодекса в части упрощения порядка подготовки документации, второй – оптимизацию процедур выделения земельных участков под строительство (предоставление участков предусмотрено только через аукционы). Отдельный блок посвящен государственной экспертизе проектов: к проведению экспертизы (в том числе сметной документации) предполагается допустить и негосударственные компании. Сроки ее проведения будут сокращены до 60 дней, вводится ответственность за затягивание процедуры, незаконные требования или необоснованный отказ.

Иностранным строительным компаниям для ведения работ на территории России необходимо стать членами саморегулирующих организаций (СРО). Процедура вступления сопряжена с аккредитацией компании на территории страны. Ее учредительные документы должны быть переведены на русский язык, компания обязана состоять на учете в налоговой инспекции РФ, иметь рекомендации экспертов.

Взносы в СРО бывают вступительными (единоразовыми) и ежегодными. Существует также единоразовая оплата компенсационного фонда, гарантирующего члену СРО, например, юридическую защиту, а также страхующего его ответственность за исполнение работ. Специально для иностранных партнеров должны выделить следующее: найм на работу российских специалистов, в том числе юристов. К апрелю 2010 года будут созданы национальные объединения строителей и изыскателей. Национальное объединение проектировщиков уже существует.

Президент СРО НП «Альянс строителей» Александр Халимовский уточняет, что главная особенность, которой СРО уделяют наибольшее внимание при рассмотрении документов, – это персонал организации и его профессиональный уровень. «У нас уже есть опыт приема в члены СРО зарубежных фирм, – отметил он. – В «Альянсе строителей» состоят представители из Австрии, Венгрии, КНР, Турции и Финляндии. Иностранным компаниям–претендентам на членство мы рекомендуем иметь в своем штате в том числе и российских специалистов. По крайней мере, тех, кто ответственен за виды работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства. Дело в том, что диплом, выданный иностранным учебным заведением, скорее всего, будет подлежать процедуре нострификации, то есть официальному признанию. А на это может потребоваться немало времени.

Достаточно прозрачная процедура предоставления земельных участков под реализацию инвестиционных проектов существует в Нижегородской области, отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Инвестор подает заявку на инвестиционный совет, где обсуждается проект. Если он одобряется, то инвестору предлагается подписать акт выбора земельного участка и соглашение. А пакет разрешительных документов на проектирование и строительство оформляет администрация. Вся процедура с момента одобрения заявки инвестиционным советом занимает 104 дня.

Наличие разрешительной документации не означает, что участок полностью готов к освоению. Девелоперу нужно еще осуществить топографическую и геодезическую экспертизу, объясняет Романчева. Есть и другие проблемы. Например, программой по развитию туризма выделено несколько земельных участков под строительство гостиниц, в том числе в областном центре. Но на некоторых из них расположены дома, жителей которых предлагается расселить инвесторам. "Конечно, это снижает инвестиционную привлекательность земли", – признает Романчева.

9. Государственные гарантии иностранных  инвестиций в строительстве. Одно из главных пожеланий иностранных инвесторов – прозрачность сделок и государственные и региональные гарантии того, что бизнес будет защищен. Компании не будут вкладывать десятки миллионов евро в строительство завода, если нет неофициальной межгосударственной договоренности о том, что бизнес будет защищен. Когда на церемонию открытия завода приезжает премьер-министр, как это было в Ленинградской области, то понимаешь, на каком уровне решаются вопросы. На уровне очень крупного бизнеса Россия понемногу улучшает свои позиции, на уровне среднего бизнеса, где частный предприниматель должен сам за себя бороться, это сложно, – говорит  Алексис Деларофф (Alexis Delaroff), гендиректор компании ООО "Рашэн Мэнэджмэнт Хотэл Кампании", российского подразделения крупнейшей европейской сети гостиниц «ACCOR Hospitality», базирующейся во Франции.

Одной из форм госгарантий должно стать создание совместных с иностранными инвесторами фондов инвестиций в стратегических секторах, в том числе, строительстве доступного жилья и инфраструктуры, отмечается в "Основных направлениях антикризисных действий правительства РФ на 2010 год". Однако это потребует от государства не только воли и целеполагания, но и недюжинного административного и менеджерского мастерства.

         11. Эффективность иностранных  застройщиков по сравнению с  отечественными. Услуги иностранных компаний-застройщиков стоят дороже, так как считается, что они обеспечивают более высокое качество работы. Однако сотрудничество с такими компаниями имеет свои недостатки. Иностранная компания не знает всей специфики российского рынка и иногда это сказывается на качестве и сроках работ. Но зарубежный застройщик имеет больше материальных возможностей, а также более совершенную технологию работы с крупными проектами. Поэтому они действительно обеспечивают высокое качество работ. При этом и отечественные, и зарубежные компании используют одинаковую рабочую силу: русские, таджики, молдаване, украинцы и т.п. А в чём же тогда заключается причина разницы в результатах работ?

Во-первых, в применении эффективных технологий управления иностранными фирмами. Также большую роль играет наличие собственной строительной техники. При этом большие расходы несут и отечественные, и зарубежные застройщики из-за отсутствия в Росси качественной техники. Оборудование, производимое в России, рассчитано на строительство однотипных несложных объектов. Поэтому иностранным фирмам приходится оплачивать дорогостоящую перевозку своей техники из-за рубежа, а российским – оплачивать её аренду либо вкладывать значительные суммы в её приобретение, что не всегда возможно из-за ограниченности в средствах.

Однако высокое качество работ могут гарантировать только известные лидирующие в строительной сфере иностранные компании – «Strabag», «Enka». В последнее время на рынке появляются фирмы, не имеющие опыта в строительстве, специально созданные за рубежом для привлечения клиентов своим иностранным происхождением. При этом стоимость их работ соответствует происхождению, а качество оставляет желать лучшего.

Как отмечают участники  рынка, покупатели по-разному относятся к домам китайского и скандинавского производства (хотя нередко и те, и другие строят гастарбайтеры совсем из других стран). По словам генерального директора «ЮИТ Лентек» Михаила Возиянова, «финская марка несет в себе заряд доверия, выработанного еще в советские времена». «В западной марке, особенно скандинавской, еще с советских времен есть некоторый дополнительный оттенок высокого качества и надежности», – признает Тамара Цепота, зампред правления Северо-Западного Сбербанка. «Нам западный бренд помогает, – говорит Александр Царев, председатель правления “Росса Ракенне СПб”. – Но и мы сделали немало для того, чтобы наши потребители знали, что «Honka» – это бренд мирового уровня с 50-летней историей и опытом строительства».

Эксперты полагают, что известность и положительная инерция бренда позволяют «иностранцам» держать несколько более высокие цены. Генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов уточняет: «Речь идет не о наценке – скорее у нас несколько выше объемы продаж». С началом кризиса темпы продаж стали критически зависимы от уверенности покупателя в том, что объект будет завершен в срок. «Скидки и маркетинговые акции, конечно, важны, – замечает генеральный директор ЗАО “Мегалит” Александр Брега. – Но в последний год на первый план вышли такие факторы, как надежность застройщика (его способность выполнять обязательства в срок) и качество строительства». А надежность обусловлена прежде всего тем, зависит застройщик от капризов спроса или располагает собственными возможностями. Помимо этого, «западники» первыми в Петербурге начали продавать квартиры с полной отделкой. Сначала новшество приживалось трудно, сегодня эту практику активно используют и петербургские фирмы.

Российским крупным инвестиционно-девелоперским структурам оказывается выгоднее войти в долю с иностранными застройщиками, нежели налаживать качество строительства отечественных организаций. И это на фоне наличия на российском рынке многих теоретических разработок в сфере строительных технологий, до сих пор не внедренных в производство. Формально это значит, что новые технологии в России есть, но нет денег и желания их внедрять, а проще купить уже готовую структуру.