Ценовые пузыри на региональных рынках жилья – I

         Не без основания считается, что в настоящее время низкий уровень доступности жилья с кредитом, и тем более без кредита, для большинства российских семей регионов России обусловлен ценовым перегревом на рынке недвижимости. Несмотря на большое количество профессиональных исследований жилищных рынков, наукой и практикой не выработаны четкие критерии, в соответствии с которыми рынку жилья территории может быть присвоен статус «жилищного пузыря» (housing bubble). С точки зрения социально ориентированного управления жилищным рынком в состоянии перегрева практикой также не предложены эффективные рецепты преодоления негативных последствий. Таким образом, ценовой пузырь на жилищном рынке остается рыночной силой, трудно поддающейся оценке и почти не подвластной управлению.

         Ниже мы сфокусируем внимание на природе и типологии ценовых пузырей, постаравшись понять сущность изучаемого явления.

         1. Природа и типология ценовых пузырей на рынке жилья. Изучение ряда работ, посвященных экономическим пузырям (а пузырь на рынке жилья есть одна из разновидностей таковых), позволяет говорить о том, что в их основе лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива ([1]; [5] и др.). Пузырь начинает формироваться тогда, когда сделки на рынке в отношении предмета купли-продажи заключаются по ценам, существенно превышающим его реальную стоимость. Вопрос о рациональной или иррациональной природе этой ошибки здесь не актуален. Важно, что ошибка была допущена и рынком вовремя не исправлена. Далее эта ошибка накапливается за счет ее повторения большим числом рыночных субъектов. Латентность механизма образования ценового пузыря выражается в том, что в самый ответственный момент ошибочные действия не выглядят таковыми и обнаруживаются только post factum.

         Ценовой пузырь на рынке жилья – это многофакторное явление. Условно факторы формирования ценового пузыря на рынке жилья можно разделить на две группы: факторы спроса и факторы предложения [5]. Факторы предложения представляют собой различного рода ограничения жилищного строительства (законодательные, корпоративные, естественные), а также ожидания доходности со стороны продавцов. Среди факторов спроса, как правило, фигурируют: низкая жилищная обеспеченность, увеличение доходов населения, развитие ипотечного кредитования, перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращения недвижимости в инструмент их сохранения и преумножения, ажиотажный спрос, возникающий в силу множества обстоятельств (например, желания вложить накопления в недвижимость до выборов президента из опасения деноминации).

         Мы здесь не будем заниматься «работой над ошибками», послужившими началом возникновения ценовых пузырей на рынке жилья России и ее регионов, а перейдем к более предметному их обсуждению.

         Независимо от факторов формирования ценового пузыря на рынке жилья его прямым следствием является опережение темпом роста цен на жилье темпа роста покупательской способности средней заработной платы на рынке жилья. Этот показатель и должен выступать в качестве критерия наличия ценового пузыря. На экономическим языке мы должны рассматривать эластичность (В) цены 1 кв.м жилья (P) по изменению покупательской способности средней заработной платы на рынке жилья (I). Параметр I представляет собой простейшую оценку доступности жилья, а именно: число квадратных метров жилья, которые можно купить на одну месячную заработную плату. Заметим, что цены на жилье реагируют на изменение заработной платы, однако ключевым показателем потребительской ориентированности жилищного рынка является все-таки не заработная плата, а ее покупательный потенциал.

         Таким образом, наша задача заключается в том, чтобы оценить отношение темпов прироста цены жилья и темпов прироста покупательной способности заработной платы. Соответственно, ценовой пузырь на рынке жилья будет иметь место в одном из двух случаев, которые рассмотрим более подробно.

         Первый случай – рынок жилья территории переживает ценовой перегрев в связи с тем, что темпы роста покупательской способности W ниже темпов роста цен на жилье. Ценовой пузырь, развивающийся в соответствии с данной схемой, будем называть ценовым пузырем 1-го рода.

         Второй случай – ценовой пузырь 2-го рода на рынке жилья, когда при росте цен отмечается снижение покупательской способности W.

         Несмотря на различия в описанных случаях, в основе ценовых пузырей 1-го и 2-го рода лежит общая причина: доходы населения не успевают за ростом цен. Однако с точки зрения социальных последствий, ценовой пузырь 1-го рода не так болезненно сказывается на домашних хозяйствах, пытающихся удовлетворить потребительский спрос на жилье, как пузырь 2-го рода.

         2. Классификация жилищных рынков. Выше были приведены критерии, по которым могут идентифицироваться ценовые пузыри на жилищных рынках. Однако вне нашего рассмотрения остается такой важный фактор спроса, как жилищная обеспеченность. Можно предположить, что чем выше число квадратных метров жилья на душу населения, тем меньше шансов для возникновения ценовых пузырей и наоборот. Соответственно, через параметр эластичности можно измерить реакцию цены жилья на изменение жилищной обеспеченности. Тогда показатель H - эластичность цены 1 кв.м жилья (P) по изменению жилищной обеспеченности (g). Жилищная обеспеченность оценивается как отношение объема жилищного фонда территории к численности ее населения.

         Имея в распоряжении значения эластичностей цены жилья от уровня его доступности (B) и жилищной обеспеченности (H), мы можем составить классификацию жилищных рынков с точки зрения поведения цены относительно изменений основных факторов спроса I и g.

         На рис.1 изображена система координат, оси абсцисс и ординат которой представлены соответственно значениями эластичностей H и B.

         Таким образом, в системе координат HOB получаем четыре четверти, каждой из которых соответствует своя комбинация знаков эластичностей и свой тип жилищного рынка.

         В рамках предложенной типологии жилищных рынков мы нацелены на выявление принципиальных различий в режимах их функционирования. Коротко прокомментируем каждый вид рынка.

         I. Развивающийся рынок характеризуется тем, что цена жилья пропорциональна изменению жилищной обеспеченности и покупательной способности заработной платы на рынке недвижимости. Здесь жилье является дефицитным товаром (H>0), и цена жилья увеличивается по мере его доступности (B>0). Случай, когда параметры эластичности B и H одновременно принимают положительный знак при отрицательных темпах прироста соответствующих величин, считаем вырожденным.

         Особенно отметим зону Ia, в рамках которой цена на жилье низкоэластична по рассматриваемым факторам спроса. Соответственно, жилищный рынок, имеющий характеристики в зоне Ia, во-первых, свободен от ценового перегрева 1-го рода, а, во-вторых, сам дефицит жилья квалифицируется как неострый.

         II. Развитый рынок. Данный рынок, во-первых, недефицитный, поскольку H<0, то есть рост жилищной обеспеченности сопровождается снижением цен. Данная ситуация возможна при достаточно высоком уровне жилищной обеспеченности. Вариант, когда при отрицательном приросте жилищной обеспеченности имеет место рост цены жилья, здесь не рассматривается, поскольку данная ситуация в современной практике встречается крайне редко и, как правило, бывает вызвана форс-мажорными событиями. Тем не менее, цена жилья остается пропорциональной изменению соотношения W/P.

         Относительно размера жилищной обеспеченности, при котором возможен переход жилищного рынка России в разряд развитых, проводимые социологические опросы о том, сколько квадратных метров жилья необходимо для счастья, идентифицируют это значение на уровне 36 кв.м/чел. [2]. Данная величина превышает сегодняшний показатель в 1.6 раза и соответствует уровню Ирландии (35 кв.м), Финляндии (36,3 кв.м) и Франции (37,5 кв.м) 2002 года [4]. Таким образом, граждане России по суди дела стремятся к европейскому стандарту жилищной обеспеченности.

         Что касается зоны IIa (рис.1), то жилищные рынки, параметры которых попадают в эту область, являются не только не дефицитными, но и не могут «похвастаться» наличием ценового пузыря, поскольку 0<B<1.

         Отметим здесь одну важную деталь. Согласно представленной типологии жилищных рынков ценовые пузыри 1-го рода могут образовываться как на развивающихся, так и на развитых рынках. Этот тезис подтверждается практикой. Однако социальные последствия таких кризисов будут далеко не одинаковы, поскольку больший жилищный фонд развитого рынка амортизирует социальный негатив, вызываемый ростом цен. В условиях развивающегося рынка, не имея собственного жилья, домашние хозяйства переживают стресс в связи с затягиванием этой ситуации. На развитых рынках речь может идти, например, о временной приостановке продажи собственного жилья и покупке нового с лучшими потребительскими характеристиками.

         III. Рецессирующий рынок. Следующий тип рынка жилья получил такое название в связи с тем, что цена на жилье обратно пропорциональна и росту жилищной обеспеченности (H<0), и увеличению индекса доступности жилья (B<0). На первый взгляд, такая ценовая конъюнктура – самая благоприятная для приобретения жилья. Однако следует обратить внимание на то, что цены на жилье являются косвенным отражением желания населения стратегически связывать свое будущее с данной территорией.

         Рецессирующий, как и развитый, жилищный рынок является бездефицитным, однако эта бездефицитность обусловлена разными обстоятельствами. На развитом рынке имеется избыток жилья, превышающий потребности населения, а рецессирующий рынок имеет избыточность жилья в связи с нежеланием населения вообще оставаться на данной территории.

         Естественно, говорить о ценовом перегреве на рецессирующем жилищном рынке вряд ли имеет смысл, хотя теоретически можно предполагать образование пузыря 2-го рода (B<0). Обозначенная на рис.1 зона IIIa включает в себя медленно угасающие жилищные рынки.

         IV. Ценовой перегрев. Этот тип рынка жилья является одним из самых интересных. Во-первых, в отличие от развитого рынка, он характеризуется дефицитом жилья (H<0), а, во-вторых, по сравнению с развивающимся рынком, демонстрирует разнонаправленное поведение цены и параметра доступности жилья (B<0).

         Теоретически возможны две ситуации, когда условие   выполняется: покупательская способность заработной платы увеличивается на фоне падения цены квадратного метра и наоборот.

         Рассмотрим подробнее первую ситуацию. Механизм ценообразования, когда уровень жилищной обеспеченности стимулирует рост цен (то есть жилье является дефицитным товаром), а повышение материального благосостояния заставляет цены снижаться, выглядит довольно фантастичным. Скорее всего, это только гипотетическая возможность, которая в жизни не встречается. По сути, данная динамика параметров свидетельствует о нарушении взаимосвязи основных элементов рынка, а именно: в условиях товарного дефицита увеличение платежеспособности населения ведет к уменьшению цены предложения. Таким образом, рассмотренный режим ценообразования, по нашему мнению, противоречит сложившейся практике функционирования рынка, и, следовательно, может быть проигнорирован.

         Вторая ситуация состоит в том, что траектория темпов прироста цены восходящая, а траектория темпов прироста покупательской способности заработной платы на рынке жилья – нисходящая. Таким образом, дефицит жилья и асимметричное поведение цены квадратного метра относительно покупательской способности заработной платы на рынке недвижимости становятся условиями формирования ценового пузыря 2-го рода. По сравнению с ценовым пузырем 1-года потенциальная скорость раздувания ценового пузыря 2-го рода значительно выше.

         Зона IVа четвертой четверти (рис.1) идентифицирует жилищные рынки с неярко выраженным дефицитом жилья и относительно низкой скоростью раздувания ценового пузыря 2-го рода.

         В свете представленной типологии приоритетную национальную задачу формирования рынка доступного жилья в России можно будет считать выполненной тогда, когда все региональные рынки жилой недвижимости по своим параметрам будут находиться во второй четверти квадранта  при B<1, то есть при избытке жилья и отсутствии ценового перегрева.

         Такой подход является чрезвычайно важным, так как позволяет сфокусировать внимание на эффективной области жилищного рынка и жилищной политики. «Накачивание» малозначимых параметров рынка любой ценой, без учета ценовой картины может только окончательно разрушить формирующийся рынок жилья. И это следует иметь в виду при разработке политики государственного регулирования региональных рынков жилья. Проведенные расчеты показывают, что наши опасения за российский рынок жилья небезосновательны (Ценовые пузыри на региональных рынках жилья – II).

*Работа выполнена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект №08-02-00065а).

Источники

1.           Сорос Дж. Алхимия финансов М.: Инфра-М, 1997.

2.           «Аргументы и факты», №34, 22-28 августа 2007 год.

3.           www.gks.ru.

4.           www.urban-planet.org.

5.           www.wikipedia.org.