Спрос на новостройки. Как реформа долевого строительства изменила рынок недвижимости в России?

Взлеты и падения долевого строительства

По данным Росреестра, в январе-сентябре 2019 года было заключено около 490 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), что на 16 % больше аналогичного периода прошлого года.

Отдельные регионы показали как рекордные взлеты, так и  рекордные падения в продажах жилья в строящихся многоквартирных домах.

Так, в Московской области наблюдалось  снижение на 19% - (заключено 37,9 тысячи ДДУ), в Самарской области - сокращение на 30% (7,3 тысячи ДДУ). На Камчатке и без того невысокие показатели упали в 12 раз, а в Ненецком автономном округе - в 47 раз. В этих регионах было заключено по одному – два договора долевого участия.

Зато в Мурманской продажи новостроек гражданам по ДДУ выросли почти в 12 раз (правда это всего лишь 58 договоров), на Сахалине - в 4 раза (616 договоров), в Севастополе – втрое (почти тысяча ДДУ). В Псковской и Рязанской  области  эти показатели удвоились – соответственно 2 тысячи и 11,8 тысячи ДДУ.  

В управлении Росреестра по Москве сообщили, что за десять месяцев 2019 года зарегистрировало 68,8 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья - то есть на 11% больше, чем за аналогичный периода 2018 года.

И это при том, что прошлой осенью были рекордные продажи столичных новостроек.

Примечательно, что в январе-сентябре 2019 года в Москве было зарегистрировано около трех тысяч ДДУ с открытием эскроу-счетов. А эксперты полагают, что колебания московского рынка недвижимости во многом  обусловлены переходом застройщиков на новую схему проектного финансирования.

Проектное финансирование

В июле 2019 году вступили в силу новые требования закона, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. За  счет этого нововведения власти  планировали в корне решить проблему «обманутых дольщиков», полагая, что вложенные в строительство жилья деньги граждан будут целее на банковских счетах, нежели на  счетах компаний - застройщиков.

Эксперты сразу же  давали прогнозы о том, что  после введения эскроу-счетов себестоимость строительства многоквартирных домов вырастет на 7%. Плюс к этому повышение НДС до 20% - и подорожание жилья  становится неизбежным.

Собственно, так  оно  и вышло. Анализ рынка городов, в которых система эскроу-счетов уже начала активно работать, показывает рост цен на недвижимость.

Банкам для перехода на эскроу-счета понадобится дополнительный объем финансирования – как минимум, 1,5 трлн рублей. Следовательно, они не смогут существенно снижать ставки по ипотеке, ведь немалая часть их ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. Так что выполнение поставленных властями задач по снижению цен на жилье в России – тоже под большим  вопросом.

Ранее главный смысл долевого  строительства заключался в том, что «дольщики»  могли кредитовать застройщиков напрямую за счет своих сбережений или денег банков, полученных ими по ипотечным кредитам. Теперь этот смысл полностью утрачен. И застройщики, и дольщики – «ипотечники» платят проценты банкам.

Уйти или остаться

Скорее всего, сбудутся и прогнозы экспертов о «зачистке» рынка. Прежние нормы позволяли работать на рынке строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Теперь  минимальный порог – 100 млн. рублей. И те, кто не сможет его перешагнуть, вынуждены будут ликвидироваться.

По  предварительным  оценкам, примерно пятая часть  компаний, существующих на рынке сегодня, не смогут строить по новым требованиям и в ближайший год уйдут  с рынка.

С защитой дольщиков тоже все не просто.

На конференции Сбербанка в октябре министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев прямо заявил, что при переходе на проектное фиксирование около 400 тыс. кв. метров (0,3% от объема строящегося жилья в России) находятся «в зоне риска» и пообещал разобраться  с каждым «в ручном режиме».

«Мы видим эти проекты и определяем их как серую зону. Нам нужно вместе с субъектами РФ четко определиться, что дальше будет со статусом этих проектов, как они будут достраиваться, и самое главное, чтобы в этом объеме не получить новых обманутых дольщиков», - подчеркнул Якушев.

При этом министр отметил, что по 24 млн кв. м жилья не предусмотрено использование счетов эскроу и не получено заключение о соответствии для строительства по старым правилам. Что будут делать власти с этими «зависшими» между старым и новым законодательством объектами пока не ясно. И когда граждане получат купленные здесь квадратные метры – тоже не очень понятно.

Твердо прозвучали лишь данные о том, что из 116,5 млн кв. м жилья, находящихся в стадии строительства в России,  21,4 млн кв. м уже строится с использованием счетов эскроу, а 74,7 млн кв. м будет достраиваться по старым правилам без эскроу счетов.

Стройки пока что не замерли, скорее наоборот. За январь-сентябрь 2019 года российские застройщики ввели в эксплуатацию 23,6 млн кв. м многоквартирных домов. Это на 2,6% или на 0,6 млн кв. м больше показателей за аналогичный период 2018 года.

Спрос и предложение

Однако с ситуацией на рынке новостроек, по мнению экспертов связано увеличение стоимости вторичного жилья, поскольку собственники квартир отреагировали на прогнозы о росте цен  на первичном  рынке из-за перехода на проектное финансирование.

В 2019 году в целом на российском рынке недвижимости наблюдалось снижение активности: в мае по сравнению с прошлым годом количество сделок упало на 30%, а в июне и июле - на 20%. При этом в первом полугодии цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений увеличился на 20-22%.

На рынке  наблюдался не только  рекордный рост, но  и парадоксальная  ситуация - роста предложения и цен на фоне падения спроса.

Особенно хорошо эти тенденции просматриваются в столицах. По данным Росреестра, в Москве количество сделок со вторичным жильем за десять месяцев 2019 года сократилось на 3% (до 117,9 тысячи).

И тому есть веская причина - стоимость жилья в Москве достигла исторического максимума.

Данные ЦИАН говорят о том, что в четвертом квартале 2019 года средняя стоимость вторичного жилья в Москве (без учета «элитки») составила 200,5 тыс. руб. за «квадрат», а в Санкт-Петербурге — 124,6 тыс. рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2018 года цены увеличились на 4,2% и 5% соответственно, достигнув самых высоких значений в период с 1991 года.

Делая сравнение с докризисным периодом, аналитики ЦИАН отмечают, что с 2014 года жилье в Москве подорожало на 11%, в Санкт-Петербурге — на 21%.

Но от «северной  столицы» даже это покупателей не отпугивает - с начала года количество сделок с недвижимостью здесь выросло на 4%.

Как отмечают эксперты «Инком Недвижимость», чем больше растут цены в Москве, тем больше покупателей особенно из нефтеносных сибирских регионов присматривается к Петербургу.

В целом же по стране, как  полагают эксперты, растущее предложение  пока что сдерживает цены  на рынке недвижимости. И есть  шансы на то, что к весне будущего года цены «замрут».

Но если  первичный рынок быстро не восстановится после  реформы проектного финансирования, а квадратных метров в новостройках не прибавится – в ближайшей  перспективе рост цен возобновится.