Не купи – не продай. Что происходит со строительным рынком в России после введения эскроу-счетов?

Проблемное жилье

После того, как в России летом этого года был совершен переход на эскроу-счета и проектное финансирование, в статусе «потенциально рискованных» оказалось около 28,5 млн кв. м жилья, что составило 24% от общего объема всего строительства на территории России. Эти данные были получены в результате исследования, которое провели эксперты «Метриума», с учетом базы данных «Дом.рф». Выяснилось, что эти проекты в предусмотренный законом срок до 30 сентября застройщики не смогли привести к показателям, которые позволили бы сохранить возможность для привлечения средств дольщиков. При этом  они остались и  без возможности получить банковское финансирование.

Лидеры антирейтинга

На эскроу-счета в целом в России перешло только 16% проектов ( 18,8 млн кв. м). По данным  «Метриума» 60% проектов (71 млн кв. м)  сохранили право продавать квартиры в домах, которые ранее  начали строить, по договорам «долевки».  Аналогичные подсчеты приводят и аналитики Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). По их сведениям на данный момент «в подвешенном состоянии» пребывает почти 900 из 3,9 тыс. застройщиков, имеющих регистрацию в России.

Если говорить о конкретных регионах, то больше всего потенциально проблемного жилья зафиксировано в Красноярском крае – в этом регионе до сих пор неясна судьба  52% (1,5 млн кв. м) строящейся недвижимости. Следом идет Краснодарский край, где  этот показатель находится на уровне 41% (4 млн кв. м). Далее в лидерах этого печального рейтинга  Башкирия — 39% (1,7 млн кв. м) и Ленинградская область — 36% (1,5 млн кв. м). При этом, как отмечают аналитики, в больших городах проблема ощущается менее болезненно, чем в малых населенных пунктах.

Старая и новая модели

В разговоре с «Ъ» представители Москомстройинвеста рассказали, что в данный момент к ним на рассмотрение поступило 28 заявок девелоперов, которые ожидают получить заключение согласно заданным законом критериям. Если заявки будут одобрены, то еще около 1,7 млн кв. м недвижимости можно будет продать дольщикам.

Если возвращаться к старой модели финансирования в той же Москве, то, согласно подсчетам «Метриума», ее пока придерживаются 62% (10,3 млн) текущих проектов. А вот на эскроу-счета перешло  21% (3,6 млн кв. м).

Мнения экспертов

По словам генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, этой тенденции удивляться не стоит, поскольку маржинальность столичных проектов выше остальных в стране, и по этой причине банки охотно дают кредиты московским застройщикам.

Комментируя ситуацию, управляющий компании «Метриум» Мария Литинецкая отмечает, что один из главных факторов попадания застройщиков в так называемую «зону риска» - невозможность получения банковского кредита. Еще один эксперт, директор по маркетингу компании «Талан» Наталья Гарифуллина, поясняет следующее: чтобы привлечь банковское финансирование, уровень рентабельности проекта должен находиться на уровне не ниже 20%, а по факту сегодня  средний такой показатель для региональных застройщиков составляет 10–15%.

Застройщики, не получившие банковское финансирование до 1 октября, фактически работают за счет собственных средств уже три месяца и их ресурсы уже на пределе.Эксперты отмечают, что  Минстрой заинтересован в том, чтобы  объекты были  достроены  и сданы в срок. Скорей всего судьба проектов, не получивших проектное финансирование, будет решаться в индивидуальном порядке и часть из них передадут более крупным застройщикам. Власти скорее пойдут на передел строительного рынка, чем  допустят рост социальной напряженности и числа обманутых дольщиков.