История доступной ипотеки в России. Закончится ли бум в 2018 году?

История ипотечного бума

Первые предложения по ипотечному кредитования появились в 1994-1995 годах. Часть банков предлагала денежную помощь, условия – залог жилья. Недостаток – высокая процентная ставка, она достигала 30% в год в валюте. Срок финансирования не превышал 5 лет, обязательное условие – поручители. Поэтому соотношение покупки жилья по ипотеке с другими формами оплаты до 1997 года было низким.

Положение изменилось в 1997 году, когда Правительство РФ сформировало АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Основание – постановление №1010. Задача Агентства заключалась в выкупе ипотеки и поддержке неплатежеспособных заемщиков за счет государственных средств.

В это же время были приняты такие меры по стабилизации и росту ипотечного кредитования населения:

• Закон №102, регулирующий это сегмент рынка недвижимости.
• Государственная программа «Свой дом». Стимулирование покупки жилья за счет банковских кредитов и личных средств граждан, организация помощи заемщикам.
• Регулирование малоэтажного строительства. Был издан свод правил СП 30-102-99, регламентирующий нормы возведения жилых зданий. Это упростило работу застройщиков, что увеличило число частных строительных компаний.

Но финансовый кризис 1998 года приостановил рост. Снизилась покупательская способность, банки стали выдвигать более жесткие требования для оформления жилищных кредитов. Такая ситуация наблюдалась до 2000 года. С этого момента ипотечный рынок стал развиваться.

Причины роста спроса

Главный фактор повышения спроса на покупку жилья – увеличение доходов населения. По данным Росстата, среднее значение в год за 2000-2007 годы составило 11,66%, пиковые показатели были в 2003-м (15%) и 2006-м (13,5%). Это официальные данные, не учитывающие «серые» зарплаты, которые по оценкам составляли 12-15% от общего объема зарплатного фонда.

У населения появились «свободные» деньги. Начиная с 2000 года, наблюдалась постоянная положительная динамика отношения рождаемости к уменьшению населения, что косвенно указывает на рост браков. Молодым семьям стало нужно отдельное жилье, что стало основным фактором роста рынка ипотеки.

Банковский сектор отреагировал на эти изменения. Стали появляться льготные программы ипотеки, постепенно снизилась годовая ставка. Условия оформления стали «мягче» – увеличился срок кредитования до 30 лет, в качестве залогового имущества брали квартиры в новостройках. Наличие поручителей необязательно.

Увеличилось число частных застройщиков, темпы государственного строительства жилых домов снизились. В 2000 году доля государственного и муниципального жилья составляла 33%, к 2016 году этот показатель уменьшился до 9%. Исчезла альтернатива покупки квартир и домов у коммерческих компаний.

Ипотека в цифрах

Настоящий бум начался в 2005 году. Тогда приняли новую редакцию Жилищного кодекса – бесплатно получить квартиру могут только малоимущие, упразднился ордер для вселения. Должники по ипотеке могли рассчитывать на проживание во временном маневренном фонде до решения жилищного вопроса.

Рост ипотечного кредитования в цифрах и фактах:

• 2005 год – процентная ставка в рублях снизилась до 14,9%, в валюте – до 11,8%.
• 2008 год – ставка в рублях составила 12,4%, в валюте – 10,9%.
• В 2005 году было оформлено кредитов на сумму 56 млрд руб.
• Средняя стоимость квадратного метра в РФ с 25394 руб. (2005) выросла до 52504 руб. (2008).
• В 2007-2008 было введено в эксплуатацию 125,3 млн м² жилья.

Рост задолженности был минимальным. Часть кредитов выдавалась в валюте, так как ставка по ним была ниже. Такой рост должен был привести к коллапсу на рынке недвижимости. События 2008-2009 годов показали, что рост не может быть постоянным.

Официально причиной снижения интереса населения России к покупке новых квартир и домов стал мировой кризис. Он начался в США, где уменьшение цен на недвижимость привело к глобальным неплатежам. В результате банки понесли большие убытки, часть из них стали банкротами и были закрыты.

В России ситуация иная, кризис спровоцировал снижение стоимости квартир. Люди, оформившие ипотеку до него, не могли продать жилье по себестоимости. Если в 2008 году среднестатистическая цена 1 м² составляла 52500 руб., то к середине 2009 этот показатель упал до 41000 руб. Снижение стоимости должно привести к росту покупательской способности, но этого не произошло.

Население перестало оформлять ипотеку по следующим причинам:

• Недоверие банковской системе.
• Закрытие мировых банков, рост ставок и ужесточение требований к заемщикам.
• Снижение доходов. Денежные запасы перенаправили на другие нужды.

Во время кризиса задачи и цели у населения изменились. Отсутствие достоверных прогнозов о состоянии экономики страны в будущем спровоцировало увеличение денежной массы в виде депозитов или личных запасов.

Такая ситуация продолжалась больше года. В дальнейшем она стабилизировалась, но банковской системе и рынку недвижимости был нанесен ущерб. Повышение интереса к покупке квартир в новостройках и во вторичном сегменте начался спустя 1,5-2 года.

В период 2005-2008 годы экономика России находилась в постоянном росте. Увеличение стоимости нефти, расширение внешних экономических связей привели к уменьшению инфляции и как следствие – стабильности курса рубля к доллару. В июле 2008 года этот показатель был равен 23,37. Но уже в феврале он вырос до 36,01.

Такая тенденция привела к появлению проблем:

• Снижение доходов граждан РФ в валюте. Они уменьшились на 25-30%. Выросли цены на импортную продукцию, увеличилась стоимость средней корзины потребления.
• Проблемы с валютной ипотекой. Желание сэкономить и взять кредит под меньший процент спровоцировали рост оформления ипотечного кредитования в валюте. После кризиса сумма долга в рублях выросла, произошло увеличение неплатежей.
• Уменьшение ставок по депозитам. К 2010 году они уменьшились до 6,8%. В 2008 году средний размер ставок составлял 11,2%.

На рынке недвижимости появилось больше предложений. Застройщики пытались сохранить темпы возведения, не учитывая падающий спрос. Дополнительно появились «проблемные» квартиры и дома по просроченным ипотекам. Предложения на вторичном рынке выросли незначительно, продавцы надеялись, что прежние цены вернуться.

Закрытие банков

Нестабильность банковской системы привела к закрытию многих финансовых организаций. В 2008 году в Российской Федерации работало 1136 банковских учреждений. К 2013 году их количество сократилось до 978. Фактическая убыль составила 16%. Но эти цифры не указывают на реальное состояние банковской сферы.

В этот период из-за нехватки финансирования на рынке ипотечного кредитования остались только крупные игроки – «Росбанк», «ВТБ-24», «Сбербанк». Остальные предлагали кредиты на жилье на невыгодных условиях – большая процентная ставка, срок кредитования снижен до 5 лет. Предложения без начального первого взноса стали отсутствовать на рынке.

Последствия такой ситуации:

• повышение годовой ставки до 13%;
• ужесточение требований к потенциальным заемщикам;
• уменьшение количества выгодных предложений.

Это привело к снижению оформленных кредитов на жилье. В 2008 году было оформлено 489032 ипотечных договоров. Но к 2010-му это значение снизилось до 392084 шт. В этом же году было оформлено всего 3431 валютных договор ипотеки. Хотя в 2008-м это показатель был равен 18270 шт.

Повышение задолженности заемщиков негативно сказалось на финансовом состоянии банковской сферы. Увеличилось число обращений к коллекторам для взыскания долга, что также отразилось на доверии населения к банкам. Но закон о регулировании коллекторской деятельности ограничил права подобных компаний.

Государственная поддержка заемщикам

Учитывая стагнацию на рынке недвижимости, государство предприняло шаги по увеличению покупательской способности населения и помощи заемщикам-должникам. Для этого АИЖК была реорганизована в «Дом. РФ». Это компания со 100% государственным капиталом. Она управляется комиссией, в состав которой входят члены Правительства РФ.

Компания работает по нескольким направлениям:

• Защита прав граждан в сфере жилищного строительства.
• Финансирование «проблемных» объектов, долгостроя.
• Выплаты компенсаций гражданам, ставших жертвами недобросовестных застройщиков.
• Рефинансирование, привлечение денежных средств на рынок недвижимости.

В 2018 году работа Агентства была изменена. Помощь стала персонализированной, заявитель должен отвечать определенным требованиям. После подачи документов комиссия рассмотрит и вынесет решение.

Получение государственной помощи возможно для таких категорий граждан РФ:

• усыновители или опекуны, которые содержат одного или нескольких несовершеннолетних детей;
• если ребенок проходит курс обучения в вузе и его возраст не превышает 24 года;
• инвалиды или семьи, где есть дети-инвалиды;
• ветераны боевых действий.

В особых случаях материальная помощь предоставляется по ходатайству местных органов управления, благотворительных или государственных организаций. Но работают общие программы поддержки. Например – с 2018 по 2022 годы будет снижена ставка по ипотеке до 6% для семей с тремя и более детьми.

В 2018 году были внесены изменения в закон №102 «Об ипотеке». Ограничили размер штрафов, пеней до 11% вместо 20%. Если кредитору не удалось продать предмет залога (квартиру, дом) по желаемой цене для погашения долга, то долговые права заемщика считаются исполненными.

Эти решения приведут к снижению финансовой нагрузки на заемщиков, лучше защитят их права. Изменения в 2019 году пока не озвучены. В перспективе не ожидается сильное ужесточение правил для игроков ипотечного рынка.

Будет ли 2018 год последним годом доступной ипотеки

К середине 2019 года ожидается завершение стагнации рынка недвижимости в России. Это может привести к повышению покупательской способности, изменению доходов и как следствие – росту стоимость первичного и вторичного жилья. Однако Правительство РФ и Центробанк, прогнозируя возможный рост, уже начали готовиться к возможным последствиям.

Центробанк России намерен ужесточить требования по оформлению ипотечного кредита, если сумма начального взноса меньше 20% от общей стоимости жилья. Планируется увеличение коэффициента со 150% до 200%. Это должно снизить банковские риски, уменьшить число проблемных кредитов.

Предпосылки для снижения процентной ставки по ипотеке в 2019 году:

• значение ключевой ставки Центробанка – 7,5%;
• официальная инфляция в 2018 году составила 4%;
• повышение стоимости нефти отразится на пополнении бюджета и как следствие приведет к возможности дополнительной государственной помощи.

Судя по последним изменениям, государство решило жестко контролировать ипотечный рынок в стране. Главная задача перемен – уменьшение вероятности появления финансового «пузыря», который приведет к увеличению задолженности по ипотечным кредитам.

Предпосылки к последнему могут появиться. Можно сравнить рост долгов по ипотеке в 2018 году. С начала года он составлял 5,2% от ВВП, но к середине лета вырос на 9 п.п. и стал равен 6,1 %. В краткосрочной перспективе это пока не отразилось на предложениях банка. Если же динамика роста долга продолжится, прогнозируемый ипотечный бум в 2019 году может закончиться, не начавшись.