МБФН-2017: самые необычные многофункциональные центры Москвы и перспективы их развития обсудили на экспертной сессии ЦМТ

Модератором сессии выступила Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию Кеу Capital, председатель экспертного совета по редевелопменту при Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов, которая начала дискуссию с обсуждения: можно ли по-прежнему считать многофункциональные центры нишевым продуктом.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований по России Colliers International, рассказала, что еще 10 лет назад эксперты знали, что МФК займут в будущем существенное место на рынке недвижимости, ведь каждый арендатор в первую очередь ориентируется на комфорт и уменьшение затрат времени. «Лень – главный двигатель развития многофункциональных центров, где все необходимые инфраструктурные единицы находятся на одной общей территории, что дает возможность максимально минимизировать перемещения», – отметила она. Поэтому на сегодняшний день сложилась тенденция к ориентированию именно на проекты МФЦ.

Также, по ее мнению, индустрии недвижимости сегодня необходимо развитие деловых кварталов, что позволит искусственно увеличить время работы сотрудника. Например, если в рамках МФЦ сотрудникам будет предоставлена возможность питаться в течение всего дня, заниматься спортом и даже жить, то время работы значительно увеличится, ведь сотруднику не придется долго добираться до дома.

В свою очередь Денис Соколов, партнер и руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield, представил участникам дискуссии взгляд на МФЦ со стороны арендатора или непосредственного пользователя недвижимости. Он отметил, что зачастую ожидания и желания руководства компаний-арендаторов и их сотрудников не совпадают. По данным опросов, 90% сотрудников заявляют, что отношение к работе зависит от качества офиса, комфортабельности рабочего пространства. В рамках борьбы за таланты руководство компании должно учитывать эти предпочтения и создавать совместно с арендодателем максимально комфортную рабочую среду.

Денис Соколов также поделился с участниками главными факторами, влияющими на выбор современного офиса: арендная ставка, расположение, «договороспособный» собственник, соседи – все это ключевые критерии для арендаторов. Для сотрудника же важна коммуникация, потому что популяризированная сегодня удаленная работа не заменяет реальное человеческое общение, благодаря которому сотрудники получают гораздо больше информации. Также важны комфорт, внешний стиль офиса и рост человеческого капитала в процессе работы и коммуникации. Многофункциональный центр с большим количеством компаний – это фабрика человеческого капитала, где сотрудник может сделать блестящую карьеру, не выходя из здания. Для этого крайне необходима вертикальная коммуникация сотрудников разных компаний в рамках одного здания, считает спикер.

Елизавета Паркконен, архитектор и руководитель проектов Helin&Co Architects, также подтвердила данный тренд, отметив, что работа в качестве второго дома сегодня уже является необходимостью. Она также поделилась с участниками дискуссии успешным кейсом, который был реализован в Финляндии. Перед компанией Helin&Co Architects была поставлена задача реконструировать старый офис компании Nokia для нового арендатора.

Для успешной реализации подобных задач необходимо изучить сотрудников, понять их желания и потребности, считает спикер. Чтобы проектировать помещение, в котором человек будет находиться весь рабочий день, необходимо понять, как этот человек видит свое рабочее пространство. К разработке нового офиса компании Nokia были привлечены психологи, которые на протяжении определенного промежутка времени общались с сотрудниками и изучали их предпочтения. Они разделили участников на группы согласно их потребностям: одни нуждались в открытом пространстве для переговоров, другие – в тихом помещении для полноценной концентрации и так далее. В соответствии с составленным психологическим портретом компании в open space офисе было создано 4 зоны: зона коллаборации, зона коммуникации, chilling out (зона отдыха) и зона концентрации. Необходимо было также учитывать, что здание, где располагается офис, было построено 30 лет назад, но глобальная перестройка не входила в планы арендодателя. Поэтому была заменена мебель и сделан косметический ремонт, но, сохранив большую часть того, что уже было в офисном пространстве, архитекторам удалось создать комфортную рабочую зону.

Говоря о трендах развития недвижимости в Европе, Данило Лацманович, инвестиционный банкир, член Совета директоров Regency Project Management, отметил, что Москва сегодня развивается гораздо лучше, чем Лондон, особенно в плане транспорта и развития коммуникаций. В отличие от Лондона – мировой столицы, в Москве практически в любой точке обеспечен бесплатный Интернет.

Спикер рассказал участникам дискуссии о новом английском проекте, который планируется запустить в ближайшее время. В рамках проекта планируется строительство железной дороги для соединения центра и пригородов Лондона. Таким образом, можно будет быстро добраться из любой зоны мегаполиса с минимальной затратой времени. Англия, отметил Данило Лацманович, страна достаточно неприхотливая. Экономия ключевой драйвер трансформации офисов, но также много внимания уделяется фактору расположения и развития инфраструктуры

Анастасия Малкова, коммерческий директор и руководитель департамента продаж Stone Hedge, рассказала об уникальном решении группы компаний в сфере организации многофункционального пространства: совмещение архитектуры и арта. Сотрудники таким образом могут получить то, чего не хватает рабочим будням – смелые архитектурные решения, природные мотивы, прогулочные зоны. Архитектурная составляющая должна обязательно вызывать у пользователей положительные эмоции и ассоциации – они должны запомнить именно этот МФЦ, чтобы в будущем воспользоваться его услугами снова. Собственники должны включать весь креатив, чтобы привлечь арендаторов, поэтому сегодня на рынке недвижимости сложился интересный тренд: битвы концепций. Спикер отметила, что успеха сегодня добиваются те застройщики, которые быстро реагируют на изменения.

Необходимость креативных идей отметил и Александр Тишков, заместитель генерального директора Корпорации A.N.D., ведь на сегодняшний день, по его мнению, приходится достаточно много изобретать. Идеальным примером МФЦ все еще остается ЦМТ советских лет как концентрация многофункциональности и возможностей для работы и жизни. Александр Тишков рассказал об успешных проектах, таких как ТРЦ «Калейдоскоп», ТЦ «Фестиваль» и многие объекты в «Сколково», в конструкции которых всегда присутствует искусственная улица как торговое пространство и поддержка офисной составляющей. Несмотря на все достоинства МФЦ, предстоит еще много работы для создания необходимых условий, потому что, к сожалению, они не везде могут прижиться, считает спикер.

Генеральный директор City&Malls PFM Алексей Емельянов, рассуждая о корпоративной культуре среди арендаторов, отметил, что процесс взаимодействия с арендатором крайне необходим, и создание комфортных условий – важная задача арендодателя. Заключение договора с арендатором – это всего лишь 20% его работы, дальнейшей деятельности по совершенствованию офисного пространства должно уделяться не меньше внимания. В заключении спикер выделил наличие некрупных объектов как главную причину широкой ротации арендаторов.

Василий Миропольский, партнер по проектированию и реконструкции Aurora Group, чья компания занимается инженерным и архитектурным проектированием, реконструкцией и реновацией, в своем выступлении отметил, что реконструкция начинается с изменения сознания того, кто встречает арендатора на входе в здание. «Из «трескающих» семечки вахтеров, которые встречаются повсеместно, необходимо сделать приличных охранников, которых не стыдно будет представить клиентам», – подчеркнул он. Если арендодателю хочется сдавать помещения уважаемым компаниям, им нужно обеспечивать привлекательную внешнюю оболочку помещений, фасад, чтобы арендаторам было приятно приходить и приятно заключать договоры.

Говоря о реновации объектов, Василий Миропольский пояснил, что сравнительно небольшие инвестиции на косметический ремонт окупаются через полтора года, то есть  необходимость глобального ремонта отпадает, не нужно ничего строить, ничего менять.

Генеральный директор компании-пионера редевелопмента «Голутвинская Слобода» Андрей Огиренко представил участникам дискуссии успешный кейс, который им удалось создать в Москве. «С разными хозяевами сложно разработать единую концепцию, но нам удалось это сделать в кратчайшие сроки», – отметил спикер. На территории объекта организована часть офисных, жилых и общественных помещений, а посередине расположились паркинги, которые на сегодняшний день являются самым востребованным местом на территории МФЦ. «Несмотря на все изменения, реновация носила достаточно гуманный характер», – подчеркнул он. Главным вопросом, стоящим перед компанией сегодня, является актуальность создания эксклюзивных офисов в центре пешеходной зоны. В связи с изменениями на рынке недвижимости и в запросах арендаторов спрос на жилье может оказаться выше.

Модератор дискуссии Эвелина Ишметова подчеркнула, что ЦМТ Москвы сегодня – это успешный пример стрит-ритейла для арендаторов и передала слово заместителю генерального директора по финансам и коммерции Центра международной торговли Москвы Вадиму Субботину, который  отметил содержательность форума и актуальность затронутых вопросов.

«Вопрос реновации – это интересная тема для одного из первых МФЦ, ведь многие названные тренды ЦМТ разделяет и успешно движется по ним», – отметил Вадим Субботин. Он также напомнил присутствующим, что ЦМТ был первым МФЦ в Москве и вообще в СССР, он строился специально, чтобы все необходимое было доступно в рамках одного здания. Те функции, которые сегодня предлагает ЦМТ, уникальны на текущий момент отчасти благодаря грандиозному человеческому капиталу, ведь очень много людей обеспечивает комфорт всех находящихся в стенах МФЦ. «У нас большое количество людей работает, обслуживающих все это расширившееся хозяйство, но мы стараемся все делать незаметно для глаз арендатора, у нас есть целая система потайных служебных помещений, ведь от этого также зависит комфорт наших гостей», – подчеркнул он.

ЦМТ уникален и тем, что он предлагает потребителям разный набор услуг, ориентированный на широкий спектр предпочтений: два корпуса гостиницы Crowne Plaza Moscow WTC (обычный и  клубный) с номерами бизнес-класса; апартаменты, которые возможно снять на длительный срок для проживания на территории МФЦ; несколько видов офисов: двухуровневые, крупные или небольшие, «прайм-офисы»; а также рестораны, бары и кафе, каждое из которых таргетировано на свою целевую аудиторию, и многое другое. Так, в последние годы сложилась тенденция к аренде небольших площадей в зданиях класса В и В+, которые стали пользоваться спросом. С середины 2016 года больше чем на 16% выросла загрузка офисных зданий 1 и 2, а загрузка в целом по офисно-квартирному комплексу ЦМТ на сегодняшний день составляет практически 100%.

Спикер также отметил, что ЦМТ постепенно реновирует свои активы без остановки деятельности, то есть арендаторам не приходится съезжать на время работ.

В заключении Вадим Субботин подчеркнул, что подобные экспертные дискуссии в стенах Центра международной торговли дают новые идеи для развития. Он выразил надежду, что подобные встречи станут традиционно проводиться в ЦМТ, и пригласил участников сессии прогуляться по зданиям и помещениям, чтобы оценить качество работы по реновации комплекса.

Центр международной торговли в этом году выступил соорганизатором Международного бизнес-форума недвижимости, который с 20 по 22 июня 2017 прошел на площадке ЦМТ при поддержке Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации, Правительства Москвы, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Центрального банка России, АСИ, а также целого ряда профильных объединений и ассоциаций. Главной темой Форума стала «Россия для инвесторов – инвесторы для России». На площадке МБФ собрались наиболее влиятельные профессионалы различных секторов недвижимости, в том числе делегации из более чем 20-ти стран мира.