Что ждет пузырь на рынке недвижимости: громкий хлопок или медленное сдувание?

Как сильно упала стоимость жилья за минувший год?

По данным риэлторов, падение рублевой стоимости квадратного метра жилья за прошлый год составило 10–15%, в долларовом эквиваленте метр «просел» примерно вдвое. По мнению экспертов, участники рынка склонны несколько приукрашивать действительность. Падение стоимости недвижимости сопровождается серьезным превышением предложения над спросом. Строительство жилья имеет в среднем трехлетний цикл, и в 2015 году в строй было введено рекордное количество квадратных метров жилья, строительство которых было начато еще несколько лет назад.

На этом фоне риэлторы отмечают рекордное сокращение числа сделок с недвижимостью. По данным агентств, этот показатель в московском регионе упал едва ли не на 40%.

Какова ситуация на вторичном рынке недвижимости?

В декабре прошлого года предложение на рынке вторички выросло на 7%, по сравнению с показателями 2014 года. На рынок выводятся бывшие новостройки, инвестиционные квартиры. При этом владельцы жилья очень неохотно идут на снижение заявленной стоимости квартир. Сложилась ситуация, когда стоимость квартиры в доме 60-х годов прошлого века существенно превышает цену аналогичного жилья в этом же районе на первичном рынке, где застройщики оказываются более «сговорчивыми» в смысле дисконтов и бонусов. По сообщениям риэлторов, сегодняшние покупатели на рынке жилья чаще всего отказываются рассматривать предложения продавцов, если им не обещают скидок и бонусов. Эта ситуация привела к тому что число сделок на вторичном рынке жилья уменьшилось гораздо больше, чем на первичном, и большая часть этих сделок является обменом.

Что происходит на первичном рынке жилья?

На первичном рынке жилья основная часть сделок приходится на самые дешевые объекты – однушки эконом класса. Значительно выросла доля сделок с привлечением кредита. Риэлторы фиксируют, что в общем числе сделок с жилой недвижимостью доля тех, которые проходят по программе «Ипотека с господдержкой», превышает 70%. В этой ситуации застройщики вынуждены предпринимать различные меры по поддержке покупательского спроса. Объекты выводятся на продажу с дисконтом до 15%, покупателям предлагаются различные программы скидок и бонусов (в массовом сегменте размер скидок доходит до 15%, в элитном – до 30%), выводят на рынок проекты с квартирами уменьшенной площади – 22–25 кв м.

Повторится ли на рынке жилья ситуация 2008-2009 годов?

По мнению большинства экспертов, ситуация восьмилетней давности повториться не может. После падения цен на жилье в кризис 2008 года стоимость метра уже через полгода начала восстанавливать свою величину. Экономика росла, были доступны дешевые западные кредиты. Сегодня ситуация принципиально иная. Еще в начале осени прошлого года многие риэлторы ожидали сезонного оживления на рынке и возврата к росту. Рассчитывали также на некоторый ажиотаж, как и годом ранее, связанный с удешевлением рубля. Однако сократившийся платежеспособный спрос со стороны населения оживиться рынку не позволил. В стране есть небольшая прослойка обеспеченных людей, но жилищные вопросы этой категории граждан уже давно решены, а как объект инвестиций недвижимость сегодня привлекательной не является. Тот немногочисленный средний класс, который ранее приобретал квартиры для улучшения жилищных условий, накопив средства за несколько лет или взяв ипотечный кредит, сегодня стремительно сокращается.     

Каковы перспективы рынка жилья?

Участники рынка недвижимости ожидают перелома ситуации во второй половине текущего года, в худшем случае – в следующем. Возможно, такие ожидания связаны с периодическими заявлениями правительственных чиновников о том, что в этом году пик кризиса будет пройден, «дно достигнуто» и тому подобным. Риэлторы считают, что застройщики будут в первую очередь выводить на рынок только объекты на завершающих стадиях строительства, а высокая закредитованность девелоперов и высокие арендные ставки на земельные участки заставят застройщиков скорее избавляться от объектов даже по цене близкой к себестоимости строительства.

Некоторые эксперты полагают, что падение спроса на рынке заставит его участников умерить аппетиты. Если кризис 2008–2009 годов заставил девелоперов всего лишь сократить штат и оптимизировать расходы, чтобы переждать острую фазу кризиса, то сегодняшняя ситуация заставляет их более кардинально менять свою работу. Рынок недвижимости крайне монополизирован, его участники привыкли к доходам по разным оценкам от 50% до нескольких сотен процентов в год. По оценкам специалистов, большая часть этих доходов идет на выплату административной ренты. Многие эксперты полагают, что заставить получателей этой ренты отказаться от своих доходов никакие рыночные механизмы не смогут.

Специалисты пишут о том, что на жилищном рынке в этом году предложение увеличат  квартиры, строительство которых было начато два-три года назад. На вторичном рынке, в связи с падением арендных ставок на жилье, возрастет число инвестиционных квартир. Добавит также предложений на вторичке растущая стоимость содержания квартир.

Будут пытаться избавится от квартир и многие инвесторы, купившие жилье на волне паники в 2014 году.

По мнению экспертов, эти факторы приведут к некоторому снижению цен на жилье, однако на фоне падающего спроса со стороны населения оживления рынка недвижимости не произойдет.

Произойдет ли схлопывание пузыря рынка жилья?

По мнению экспертов, резкого падения рынка недвижимости не будет, во всяком случае, ближайшие два-три года. Огромное количество инвестиционных квартир находится в собственности банков, снижать их стоимость, демонстрировать убытки и этим портить баланс банки, по мнению экспертов, не станут. Государство же, как и прежде, будет всячески поддерживать их устойчивость с помощью бюджета.

Резкое падение цен приведет к большому объему незавершенного строительства, банкротству застройщиков и обманутым дольщикам, что перед выборами в Госдуму совершенно неприемлемо.

 Минфин обещает принять в этом году меры поддержки ипотеки, взамен ее субсидирования, которое завершается этой весной. Количество разрешений, выдаваемых на застройку, сокращается. Предполагается, что эти меры позволят лишь плавно снижать цены на рынке, не допуская его обвала.

Станет ли жилье доступнее для граждан России?

Среди жилья, построенного в последние 10–15 лет, доля элитного составляет 15%, что выше общемировой практики в несколько раз. Ипотечными программами пользовалось лишь относительно небольшое число граждан страны, в пределах 20% всего населения, и сегодня эта цифра сокращается. Другими словами, жилищное строительство в стране велось все эти годы в основном в целях инвестиций, сделать этот рынок массовым и не предполагалось. Все жилищные программы правительства к задаче обеспечения населения доступным жильем отношение имели весьма слабое. Сейчас в мегаполисах страны полно пустующего инвестиционного жилья, инвесторы не выставляют его на рынок в силу плохой конъюнктуры и «придерживать» его могут еще долгие годы.

Следует отметить, что стагнация на рынке недвижимости наблюдается не всюду.

Например, в Лондоне усилиями российских чиновников и олигархов рынок недвижимости последние 15 лет демонстрирует стабильный рост.