Пора покупать жилье, или Зачем правительство призывает россиян брать ипотеку?

Вспомним, как все начиналось

«Борьба» за снижение ставки по ипотеке началась практически сразу, как только в начале 2000-х гг. в России стал формироваться новый рынок. К развитию ипотеки и снижению ставок призывал тогдашний глава Минэкономразвития Герман Греф, прогнозируя, что к 2008 году рынок ипотеки будет составлять миллион кредитов в год. Прогноз явно не оправдался. По данным АИЖК, за первое полугодие текущего года российские банки выдали 280,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд руб., что ниже уровня января–июня 2014 года примерно на 40%.
В 2009 году Владимир Путин, будучи премьером, сообщил, что государство через ВТБ выделило 250 млрд руб. для снижения ставки по ипотеке до 10–11%. «В будущем нужно стремиться, как минимум, к 7%», – заявил тогда глава правительства. Хотя, как сообщает тот же источник, ставки по кредитам, выдаваемым АИЖК, тогда были как раз на уровне 10–11%. Зачем же еще финансировать коммерческие структуры? Как же саморегуляция рынка? Объясняется этот феномен высокой ключевой ставкой и инфляцией.

Как видим, борьба за снижение ставки ипотечного кредитования ведется чиновниками давно и плодотворно. Так, если на 2004 год она была на уровне 15%, то на 2015 год, по данным портала «Кредитный гид», ставка Сбербанка составляет 12,5–15,5%. Ставка ВТБ еще выше – 15,95%. Так может, снижение ставок АИЖК оживит затихший рынок жилищной недвижимости?

Что говорят эксперты?
Портал Банкир.Ру приводит мнения участников риэлтерского сообщества: «Снижение ипотечной ставки АИЖК говорит о том, что тенденция уменьшения ставки на рынке недвижимости продолжается, – полагает Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". – Будем надеяться, что инициатива АИЖК послужит своеобразным ориентиром остальным банкам в создании более комфортных условий для ипотечных заемщиков».
«Новость о снижении процентной ставки АИЖК до 9,9% свидетельствует о положительной динамике на рынке ипотечного кредитования, – отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки". – Однако такое изменение на первичном рынке отразится не сильно, так как на данный момент условия ипотечного кредитования благодаря действиям властей наиболее приемлемы».
А вот какие данные приводит экономист Михаил Делягин: в первом полугодии 2015 года рост ввода жилья уменьшился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, почти вдвое. В первом квартале результаты были еще не столь плачевными, потому что в строй вводилось жилье, строительство которого было начато еще до кризиса. А, к примеру, в июне ввод жилья уже был меньше прошлогоднего. «Даже в первой половине 2015 года, несмотря на общий рост, ввод жилья в Забайкальском крае упал на 28,6%, в Ханты-Мансийском АО – на 28,4%, в Московской области – на 27,5%, в Амурской – на 24,0%, в Чечне – на 23,2%, в Еврейской автономной области – на 18,0%, в Орловской области – на 15,2%, в Татарстане – на 12,8%. На Чукотке, по официальным данным, ввод жилья в строй не осуществлялся вообще, в Севастополе он сократился, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, на 63,1% (в 2,7 раза), в Республике Крым – на 71,9% (в 3,6 раза)», – отмечает Делягин.
По мнению экономиста, спад в жилищном строительстве в кризис – явление естественное. Среди причин называются как отсутствие денег у населения, что отражается и в сокращении почти вдвое индивидуального жилищного строительства, которое все предыдущие годы составляло около половины всего вводимого жилья, так и пресыщение рынка жильем «инвестиционным». Жилья будет вводиться в строй все меньше. «Однако на россиянах это не скажется. Ведь монопольно и спекулятивно завышенные цены на жилье и так, и при прежнем уровне жизни сделали его недоступным для большинства народа. Острота жилищного кризиса нарастает и скоро сравнится с остротой в середине 50-х годов ХХ века», – считает Делягин. Как можно заключить из слов эксперта, снижение ставки ипотечного кредитования вряд ли сколь-нибудь значительно скажется на рынке.
Эксперт по недвижимости Наталья Словесникова также настроена скептически. «В сентябре мы безусловно будем наблюдать оживление на рынке, количество сделок увеличится, но оно будет сезонным, никак не связанным с этой популистской мерой», – заявляет она на странице Собеседник.RU. Как поясняет эксперт, на рынке сегодня и так имеются кредиты по ставке 11– 11,5%. В этой ситуации цифра 9,9% звучит красиво, а на деле это 10. И экономии даст в среднем 500–700 руб. в месяц. Проблема, по мнению Натальи, отнюдь не в стоимости кредита (это было бы актуально при стабильной экономической ситуации), а в экономическом спаде и отсутствии уверенности в завтрашнем дне. «Даже если сами застройщики будут предлагать жилье в беспроцентную рассрочку на 5 лет, покупать не будут. К тому же цены в рублях не корректируются. Есть акции и скидки, но снижения нет», – отмечает эксперт.
Довольно сложная ситуация сложилась и на рынке вторичного жилья. Так, портал Утро.ru сообщает, что «платежеспособный спрос на вторичное жилье, который подпитывался большими объемами ипотечных кредитов, стремительно падает. Сейчас квартиры покупают, в основном, по альтернативным схемам: сначала продают то, что имеют, а потом покупают что-то взамен». К тому же с 1 июля текущего года владельцы жилья платят отчисления на капитальный ремонт, что увеличило коммунальные платежи, а с 2016 года будут платить налог на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости жилья. Все это, по мнению источника, привело к тому, что рынок жилья практически остановился.

Немного арифметики

Так ли правы эксперты, столь критически оценивающие попытку властей оживить рынок жилья. Попробуем оценить сами.
По данным вице-президента ГК «ЮРИНФО» (сервисного оператора АИЖК) Николая Лаврова, приведенным в интервью порталу Кредиты.ру, в 2011 году АИЖК снизило ставки по ипотеке до 7,9%, что позволило сделать кредит доступным для заемщика с доходом 100–150 тыс. руб. в месяц. Речь тогда шла о рынке ипотеки Санкт-Петербурга, где средние зарплаты несколько выше, нежели по России, но не в разы же! Средняя зарплата на 2011 год по России составляла, по официальным данным, чуть больше 23 тыс. руб.

На сегодняшний день она выше (чуть больше 31 тыс. руб. до вычетов). В регионах эта цифра значительно скромнее. Тогда при сумме кредита 1 млн руб. ставка 9,9% годовых предполагает ежемесячный платеж более 8 тыс. руб. в месяц. Это при том, что большая часть этой самой средней зарплаты уходит на продукты питания. О возврате основного долга говорить уже не приходится. Речь идет всего лишь об 1 млн руб., много ли жилплощади на него можно приобрести, если речь идет об областном городе?

За что боролись?

Изначально ипотека активно продвигалась на российский рынок как способ решить жилищную проблему для граждан РФ и как катализатор для строительной отрасли, а также других, связанных с ней отраслей экономики. Во всяком случае, так декларировалось.
Сегодня, по прошествии более десятка лет с начала становления рынка ипотеки, можно подвести некоторые итоги.
В 2014 году Советом при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека, совместно с Министерством строительства РФ, была сформирована рабочая группа по доступному жилью. Эксперт этой группы, Альтшулер Борис Львович, в интервью ИД Строительная Орбита сообщает, что за 15 лет на решение вопроса доступности жилья были потрачены немыслимые интеллектуальные и финансовые ресурсы. Но, как выяснилось, «все это было впустую». То есть, кое-что, конечно, было сделано. Значительное число граждан особых категорий получили жилье – военные, переселенцы. Получили субсидии молодые семьи, построена инженерная инфраструктура и т.д. Но, в сравнении с общим масштабом проблем, эти меры – капля в море. Какой с 1999 года была потребность в доступном жилье, такой она и осталась – в улучшении жилищных условий нуждаются 60% населения страны.
«Как сегодня выясняется, масштаб проблемы за это время не изменился, т.е. понесённые затраты не принесли гражданам страны НИЧЕГО: многие очередники и старики так и умерли, не дождавшись своей очереди на квартиры, у многодетных матерей без крыши над головой выросли дети и уже они пополнили списки "жилищных" обездоленных», – отмечает эксперт. И сегодня, по его словам, «улучшают жилищные условия» очередники 1990 года, что говорит о полном провале программы.
Насколько удалось развить строительную и связанные с ней отрасли, мы можем увидеть на любой стройке. Ничего, кроме рабочих мест для граждан ближнего зарубежья и рынка для импортной строительной техники, не создано.
Зато радуют регулярные отчеты руководителей ведущих банков о растущих объемах выданных кредитов.

И снова «священные коровы»

То есть, как показывают отзывы экспертов и нехитрый анализ, снижение ставки кредитования при отсутствии платежеспособного спроса эффекта не даст. Тогда ради чего вся эта «деятельность»? Разумеется, тут есть элемент популизма: в нарастающем кризисе любая оптимистичная информация не будет лишней.
Но только ли в этом дело?
Вот что сообщает Деловой Петербург: «Кредитование физлиц в 2015 году снизится на 9%, заявил на пресс-конференции начальник управления маркетинговой стратегии и исследований "ВТБ 24" Дмитрий Лепетиков. Спад, по его словам, произойдет из-за снижения потребительского и автомобильного кредитования. Однако выровнять рынок может программа льготной ипотеки и кредитные карты».
Сразу становится понятно: пора кормить «священных коров» – банки. Рынок потребительских кредитов и автокредитования в разрастающемся кризисе сверхприбылей дать не может. Единственный рынок, где еще можно что-то «выжать» – рынок жилья. Людям ведь нужно где-то жить, независимо от кризиса.
И правительство не могло не откликнуться. Вот что об этом говорит экономист Михаил Хазин: «Казалось бы – есть технологи строительства домов по 300–400 долларов за квадратный метр. Можно запустить спонсируемую государством ипотеку для граждан под 3–5 %, а то и вообще беспроцентную (в том смысле, что банк выдаёт кредит, а проценты платятся из специальных фондов). Народ будет рваться даже сегодня! И мы сразу запускаем цементную промышленность, металлургию и ещё целую кучу всего самого разного… Но нет». Вместо того чтобы элементарно построить жилье даже по цене 400 долларов за кв.м. колоссальные деньги выбрасываются то на поддержание фондового рынка, то на поддержку банковской системы, отмечает эксперт. Вместо решения жилищной проблемы «выстроена некоторая отрасль, которая генерировала сверхприбыль. Часть этой сверхприбыли шла строителям, часть девелоперам, часть чиновникам местным, часть чиновникам федеральным и т.д.», – констатирует Хазин. И сегодня эта нежизнеспособная, по мнению эксперта, отрасль будет поддерживаться всеми доступными способами.

Шоу продолжается
Поскольку одним понижением ставки кредита сделать ипотеку привлекательной становится все сложнее, приходится прибегать ко все более сильным рыночным средствам. Так, по сообщению РБК, «Тина Канделаки займется повышением привлекательности ипотеки для российских семей. Рекламное агентство "Апостол" Тины Канделаки заключило контракт на разработку дизайна бренда Агентства ипотечного жилищного кредитования». Сообщается и стоимость контракта – 24,6 млн руб. ООО «Апостол» оказалось единственным участником аукциона. Брать такие деньги за изготовление одного только логотипа несколько неприлично даже для российских реалий, поэтому специалисты по рекламе окажут массу других важных и нужных услуг. Как то: «Сначала "Апостол" проведет анализ бизнес-модели АИЖК, конкурирующих с ним брендов и брендов-аналогов, в том числе иностранных. Затем – глубинные интервью с представителями АИЖК, руководителями федеральных органов исполнительной власти, Счетной палаты, ЦБ, банков-партнеров, рейтинговых агентств и экспертов». За пару месяцев, до 1 сентября, планировалось завершить целых «четыре этапа» разработки бренда. Что такое «глубинное интервью», остается загадкой. Но наверняка миллионы из госбюджета будут освоены на высочайшем профессиональном уровне.