Ипотека – это действенный инструмент по привлечению инвестиций, в том числе и иностранных, поскольку вексель, обеспеченный землей, служит лучшей гарантией для западных инвесторов. Как действует механизм ипотеки в рамках российских законов? Об этом состоялась дискуссия на заседании Комитета ТПП РФ по инвестиционной политике 14 февраля 2011 г.
России надо эффективнее использовать свои земельные активы
Ипотека (залог земли) широко используется в развитых странах и является эффективной формой оборота объектов недвижимости.
Российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в ипотечном обороте использует не более 1% своих земель. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП достигает 100%, в России же этот показатель не превышает 5-6%. Обладая третью всей минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику лишь сотые доли процента всех мировых инвестиций.
Удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов крайне малы. Так, средняя платежеспособность 1 га земли составляет около 200 руб., а в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных платежей не превышает 3-5%, тогда как в странах с развитой экономикой он достигает 35-40%. При этом, из расчета средних кадастровых цен стоимость земель только сельхозназначения в РФ составляет около 4 трлн. руб. По оценкам зарубежных экспертов, квадратный метр такой категории земель должен стоить не менее двух долларов, что в масштабах страны достигает 5 трлн. долл.
Земельные активы России в стоимостном выражении значительно превышают бюджет страны, но остаются лишь гипотетическим национальным богатством. Развитие рынка недвижимости сдерживается чрезмерным огосударствливанием земель. Сегодня свыше 92% всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Из хозяйственного борота законодательно исключено почти 3/4 земельного фонда РФ, т.е., эта земля вообще не подлежит залогу, не имеет рыночной стоимости и не является реальным обеспечением для потенциально возможного колоссального объема новых финансовых инструментов, необходимых российскому ипотечному и фондовому рынку.
Земельная ипотека может стать эффективной и малозатратной формой государственного регулирования рыночных отношений, а также действенным инструментом по привлечению инвестиций и реализации долгосрочных целевых программ социально-экономического развития страны.
Ипотека государственных или муниципальных земель
Земельный кодекс РФ запрещает прямую ипотеку публичных земель. Поэтому проект, предлагаемый МАПЭИ, предусматривает изменение формы собственности на эти земли - но не через операцию купли-продажи, а путем разгосударствливания этих земель. Они вносятся в уставный капитал вновь образуемого акционерного общества - Земельного Залогового Фонда (АО ЗЗФ). Этот способ отчуждения собственности предусмотрен ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", но практически не используется чиновниками, поскольку в этих сделках отсутствуют "живые деньги". 100% или контрольный пакет акций этого ЗЗФ должен принадлежать администрации субъекта РФ или муниципалитета. Таким образом, возникает новая рыночная структура, главная цель которой - привлечение в региональную экономику долгосрочных и низкопроцентных кредитов под залог ликвидных земельных участков. Стоимость ЗЗФ сопоставима с бюджетом территории. Поэтому ипотека может стать "точкой роста" для территории, на которой создается ЗЗФ.
ЗЗФ выпускают ценные бумаги, обеспеченные ликвидными земельными участками, что служит гарантией возвратности инвестиционных вложений, а в дальнейшем позволит и кредитору, и заемщику, эффективно работать на фондовых рынках - получать прибыль от трейдинга земельных ценных бумаг. Земля, по оценкам экспертов, ежегодно дорожает в среднем на 10-15%, а в отдельных регионах - на 20-25%.
Ипотека земельных участков позволяет вести на них любую хозяйственную деятельность, даже сдавать их в аренду и получать с них доход. При этом ипотека не отнимает у владельца земельного участка прав собственности и не влияет на деятельность предприятий, уже расположенных на этом участке. Разработан даже механизм снижения нагрузки на эти предприятия. Правда, дополнительные риски все же возникают, поэтому необходимо разработать дополнительную систему договоров с долгосрочными арендаторами.
Для муниципальных образований земельная ипотека является ресурсом роста и позволяет провести реформу местного самоуправления и реализовать собственные проекты, не ожидая никаких трансферов, а также ускорить реформы ЖКХ и АПК. При этом используются внебюджетные средства и не создается никой угрозы муниципальному бюджету.
Земельная ипотека как инструмент привлечения инвестиций
Одной из эффективных форм концентрации земельных активов и придания им рыночной эффективности являются потребительские общества. В их уставные фонды включаются земли различных категорий и форм собственности, в т.ч. и земли сельхозназначения. Такие субъекты хозяйствования уже создаются, и в ряде случаев их пайщиками являются не только российские предприниматели, но и иностранные партнеры-инвесторы. Основными финансовыми инструментами в инвестдеятельности у этих обществ становятся векселя и закладные, обеспеченные земельными участками.
При земельной ипотеке инвестор получает наиболее полную гарантию безопасности и возврата своих капиталовложений, поскольку имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированную органом государственной регистрации; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заемщика; приоритетное страховое возмещение.
Однако создание ЗЗФ и использование земельной ипотеки все же требует первоначальных затрат (на кадастровую оценку земель и т.д.), поэтому оно целесообразно лишь при наличии программ развития территории и выгодных инвестпроектов.
Основная нормативная база проекта земельной ипотеки
ФЗ РФ №136-ФЗ от 25.10.2001г. "Земельный кодекс РФ"; ФЗ РФ №137-ФЗ от 25.10.2001г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ"; ФЗ РФ №178-ФЗ от 21.12.2001г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"; ФЗ РФ №102-ФЗ от 16.07.1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ФЗ РФ №208-ФЗ от 26.12.1995г. "Об акционерных обществах". Если эти законодательные акты поставить рядом и поработать со всеми ними, а не с одним документом, то проект земельной ипотеки реализуется совершенно легально.
Револьверный фонд
Еще одним инструментом по вовлечению госземель в рыночный оборот может стать револьверный фонд регионального развития. Этот проект предложен Минрегионразвития и сейчас обсуждается в Госдуме и правительстве, рассказал генеральный директор "Клуба проектного процесса", член Комитета по инвестиционной политике Торгово-промышленной палаты Дмитрий Любомудров.
Согласно этому проекту, субъект, который распоряжается земельным участком (будь это район или регион), передает в револьверный фонд этот участок как часть своей ответственности. Банки, участвующие в револьверном фонде, финансируют предпроектную стадию и в дальнейшем формируется база для привлечения основных инвестиций. В этом фонде участвуют 4 банка: "Сбербанк", "ВТБ", "Райффайзен" и "Российский банк развития" ("РосБР"). Они согласны предоставить в сумме порядка 2 млрд. руб. Еще 1 млрд. будет предоставлен Минрегионом.
Земля передается в фонд в качестве обеспечения, для финансирования предпроектной стадии работ. И это является ответственностью и стимулом района, региона или муниципального образования для того, чтобы этот проект запустился. Потому что если они не приложат достаточных усилий, если их проект утвердили, а он не запустился, то соответственно, они эту землю могут потерять. Но при этом речь идет не об абстрактных, а о вполне конкретных земельных участках.
Механизм револьверного фонда проще, чем создание ЗЗФ, поэтому, возможно, стоит начать именно с него.
Ипотека (залог земли) широко используется в развитых странах и является эффективной формой оборота объектов недвижимости.
Российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в ипотечном обороте использует не более 1% своих земель. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП достигает 100%, в России же этот показатель не превышает 5-6%. Обладая третью всей минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику лишь сотые доли процента всех мировых инвестиций.
Удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов крайне малы. Так, средняя платежеспособность 1 га земли составляет около 200 руб., а в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных платежей не превышает 3-5%, тогда как в странах с развитой экономикой он достигает 35-40%. При этом, из расчета средних кадастровых цен стоимость земель только сельхозназначения в РФ составляет около 4 трлн. руб. По оценкам зарубежных экспертов, квадратный метр такой категории земель должен стоить не менее двух долларов, что в масштабах страны достигает 5 трлн. долл.
Земельные активы России в стоимостном выражении значительно превышают бюджет страны, но остаются лишь гипотетическим национальным богатством. Развитие рынка недвижимости сдерживается чрезмерным огосударствливанием земель. Сегодня свыше 92% всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. Из хозяйственного борота законодательно исключено почти 3/4 земельного фонда РФ, т.е., эта земля вообще не подлежит залогу, не имеет рыночной стоимости и не является реальным обеспечением для потенциально возможного колоссального объема новых финансовых инструментов, необходимых российскому ипотечному и фондовому рынку.
Земельная ипотека может стать эффективной и малозатратной формой государственного регулирования рыночных отношений, а также действенным инструментом по привлечению инвестиций и реализации долгосрочных целевых программ социально-экономического развития страны.
Ипотека государственных или муниципальных земель
Земельный кодекс РФ запрещает прямую ипотеку публичных земель. Поэтому проект, предлагаемый МАПЭИ, предусматривает изменение формы собственности на эти земли - но не через операцию купли-продажи, а путем разгосударствливания этих земель. Они вносятся в уставный капитал вновь образуемого акционерного общества - Земельного Залогового Фонда (АО ЗЗФ). Этот способ отчуждения собственности предусмотрен ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", но практически не используется чиновниками, поскольку в этих сделках отсутствуют "живые деньги". 100% или контрольный пакет акций этого ЗЗФ должен принадлежать администрации субъекта РФ или муниципалитета. Таким образом, возникает новая рыночная структура, главная цель которой - привлечение в региональную экономику долгосрочных и низкопроцентных кредитов под залог ликвидных земельных участков. Стоимость ЗЗФ сопоставима с бюджетом территории. Поэтому ипотека может стать "точкой роста" для территории, на которой создается ЗЗФ.
ЗЗФ выпускают ценные бумаги, обеспеченные ликвидными земельными участками, что служит гарантией возвратности инвестиционных вложений, а в дальнейшем позволит и кредитору, и заемщику, эффективно работать на фондовых рынках - получать прибыль от трейдинга земельных ценных бумаг. Земля, по оценкам экспертов, ежегодно дорожает в среднем на 10-15%, а в отдельных регионах - на 20-25%.
Ипотека земельных участков позволяет вести на них любую хозяйственную деятельность, даже сдавать их в аренду и получать с них доход. При этом ипотека не отнимает у владельца земельного участка прав собственности и не влияет на деятельность предприятий, уже расположенных на этом участке. Разработан даже механизм снижения нагрузки на эти предприятия. Правда, дополнительные риски все же возникают, поэтому необходимо разработать дополнительную систему договоров с долгосрочными арендаторами.
Для муниципальных образований земельная ипотека является ресурсом роста и позволяет провести реформу местного самоуправления и реализовать собственные проекты, не ожидая никаких трансферов, а также ускорить реформы ЖКХ и АПК. При этом используются внебюджетные средства и не создается никой угрозы муниципальному бюджету.
Земельная ипотека как инструмент привлечения инвестиций
Одной из эффективных форм концентрации земельных активов и придания им рыночной эффективности являются потребительские общества. В их уставные фонды включаются земли различных категорий и форм собственности, в т.ч. и земли сельхозназначения. Такие субъекты хозяйствования уже создаются, и в ряде случаев их пайщиками являются не только российские предприниматели, но и иностранные партнеры-инвесторы. Основными финансовыми инструментами в инвестдеятельности у этих обществ становятся векселя и закладные, обеспеченные земельными участками.
При земельной ипотеке инвестор получает наиболее полную гарантию безопасности и возврата своих капиталовложений, поскольку имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированную органом государственной регистрации; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заемщика; приоритетное страховое возмещение.
Однако создание ЗЗФ и использование земельной ипотеки все же требует первоначальных затрат (на кадастровую оценку земель и т.д.), поэтому оно целесообразно лишь при наличии программ развития территории и выгодных инвестпроектов.
Основная нормативная база проекта земельной ипотеки
ФЗ РФ №136-ФЗ от 25.10.2001г. "Земельный кодекс РФ"; ФЗ РФ №137-ФЗ от 25.10.2001г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ"; ФЗ РФ №178-ФЗ от 21.12.2001г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"; ФЗ РФ №102-ФЗ от 16.07.1998г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; ФЗ РФ №208-ФЗ от 26.12.1995г. "Об акционерных обществах". Если эти законодательные акты поставить рядом и поработать со всеми ними, а не с одним документом, то проект земельной ипотеки реализуется совершенно легально.
Револьверный фонд
Еще одним инструментом по вовлечению госземель в рыночный оборот может стать револьверный фонд регионального развития. Этот проект предложен Минрегионразвития и сейчас обсуждается в Госдуме и правительстве, рассказал генеральный директор "Клуба проектного процесса", член Комитета по инвестиционной политике Торгово-промышленной палаты Дмитрий Любомудров.
Согласно этому проекту, субъект, который распоряжается земельным участком (будь это район или регион), передает в револьверный фонд этот участок как часть своей ответственности. Банки, участвующие в револьверном фонде, финансируют предпроектную стадию и в дальнейшем формируется база для привлечения основных инвестиций. В этом фонде участвуют 4 банка: "Сбербанк", "ВТБ", "Райффайзен" и "Российский банк развития" ("РосБР"). Они согласны предоставить в сумме порядка 2 млрд. руб. Еще 1 млрд. будет предоставлен Минрегионом.
Земля передается в фонд в качестве обеспечения, для финансирования предпроектной стадии работ. И это является ответственностью и стимулом района, региона или муниципального образования для того, чтобы этот проект запустился. Потому что если они не приложат достаточных усилий, если их проект утвердили, а он не запустился, то соответственно, они эту землю могут потерять. Но при этом речь идет не об абстрактных, а о вполне конкретных земельных участках.
Механизм револьверного фонда проще, чем создание ЗЗФ, поэтому, возможно, стоит начать именно с него.
Написать комментарий