Строительный бизнес России: упрощение разрешительных процедур
Проблемы строительного комплекса России обсуждались на брифинге в рамках Петербургского международного экономического форума - 2010. О возможном упрощении разрешительных процедур рассказали присутствующим председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум и глава Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверманн.
Бюрократические рекорды России уменьшают инвестиционную привлекательность
Участники брифинга единодушно признали, что, по сравнению с другими странами, процедура получения разрешения на строительство в России на сегодняшний день - самая длинная и самая тяжелая. «Если за рубежом она занимает от 12 до 18 месяцев, то в России на это уходит до 44 месяцев», - заявил Алекс Жан де Валухофф, генеральный управляющий российского отделения компании «Lafarge Cement», имеющей опыт работы в 80 странах мира.
Президент группы компаний "Ренова-СтройГруп" Вениамин Голубицкий отметил, что процесс получения разрешения на строительство является не только очень длительным, но и очень дорогим. Средний показатель для аналогичных проектов в Восточной Европе равен около 260 дней (это почти в 2,5 раза быстрее, чем в России), а для стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), составляет 157 дней. При этом в России требуется пройти 54 процедуры, в Восточной Европе и странах ОЭСР - 23 и 15 процедуры в среднем соответственно. Относительная стоимость этих процедур в России превосходит средние показатели Восточной Европы в 4 раза, а ОЭСР в 40 раз.
Стоимость строительства, например, цементных заводов в России примерно в 3 раза больше, чем в Китае или в 1,5 раза больше, чем во всех развитых странах, признал Алекс Жан де Валухофф. Во многом это связано с большими расстояниями, но основной причиной являются слабо развитая инфраструктура и существующие нормативы и документы. Все это существенно препятствует инвестициям.
Основные этапы получения разрешения на строительство
Председатель комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум отметил, что бюрократическая волокита возникает буквально на каждом этапе получения разрешения.
1) Предоставление земельного участка под строительство. Уже здесь начинаются проблемы, так как приходится сталкиваться с всесилием чиновников и различными согласующими инстанциями: СЭС, органы охраны культуры, Росприроднадзор и т.д.
2) Изменение категории земельного участка или вида разрешенного использования - на это уходит от 6 до 8 месяцев.
3) Проект планировки территории. Даже при наличии генерального плана, что, конечно, упрощает дело, все равно приходится проверять предложенный проект на соблюдение требований техрегламента, нормативов градостроительного регулирования, градостроительных регламентов, провести публичные слушания.
4) Технические условия. Хотя на их выдачу Градостроительный кодекс отводит всего лишь 2 недели, на практике это занимает гораздо больше времени.
5) Подготовка проектной документации и госэкспертиза. Действующая сегодня система "одного окна" не привела к сокращению бюрократических процедур. Раньше согласования на стадии получения экспертизы серьезно помогали изменить и доработать проект и предполагали живое общение с инстанциями, задействованными при согласовании проекта. Сегодня проектная организация отсекается от экспертизы, а живое общение заменяется бюрократической перепиской - что не способствует скорости.
6) Государственный строительный надзор. Сегодня встает очень серьезный вопрос: почему государство вообще осуществляет надзор, причем не только за соблюдением техрегламентов, но за тем, чтобы строительство велось в строгом соответствии с технической документацией. При таком подходе нам никогда не будет хватать инспекторов, которые бы ходили и все проверяли - т.е., по факту, это все еще и не выполняется.
7) Ввод объекта в эксплуатацию
Сегодня многие вопросы уже законодательно сняты, отметил Мартин Шаккум. Новая редакция Градостроительного кодекса РФ предполагает запрет на введение каких-либо согласований, кроме тех, которые предусмотрены самим кодексом. Однако на местах до сих пор нередко еще предъявляют требования, которые не соответствуют законодательству.
Ответственность собственника и инвестора
Основное количество бюрократических процедур и проблем с чиновниками обусловлено тем, что в России до сих пор ответственность перед третьими лицами в случае нанесения имущественного вреда несет, в основном, государство, считает Мартин Шаккум. Экспертиза у нас государственная, все разрешения дают чиновники - в результате получается, что собственник может понести только уголовную ответственность. Этим отчасти объясняется и увеличение числа техногенных катастроф в последнее время. В нашей стране при наличии рыночной экономики продолжает действовать разрешительная система, доставшаяся нам в наследство от социалистических времен.
Нужно сделать главное: ввести ответственность собственника и застройщика в случае причинения вреда, подчеркивает Мартин Шаккум. После этого отпадет необходимость в многочисленном контроле и надзоре - собственник еще на стадии проектирования заложит все нормативы, которые необходимы, чтобы здание было безопасным, застрахует свою ответственность. Тогда и вопрос негосударственной экспертизы решится сам собой. Собственник будет выбирать, где ему сделать более качественную и квалифицированную экспертизу, сам наймет себе стройнадзор и авторский контроль и будет заинтересован в том, чтобы все было сделано в строгом соответствии с проектной документацией.
Однако и здесь есть одна серьезная проблема. Сегодня собственником и заказчиком многих здания является государство. Необходимо будет предусмотреть бюджетные средства на страхование и различные виды надзора. Государство должно играть по тем же правилам, что и рынок, подчеркнул Мартин Шаккум.
По мнению президента корпорации "Баркли" Леонида Казинца, собственник не должен нести ответственность в одиночку, поскольку он не является непосредственным исполнителем работ. Сначала собственник передает свою ответственность генподрядчику - тому, кто перед собственником несет финансовую ответственность за все, что исполняет на стройплощадке. Потом собственник вместе с эксплуатирующей компанией принимает построенное и далее передает свою ответственность этой профессиональной эксплуатирующей компании.
Однако Мартин Шаккум пояснил, что исполнительная компания - это не тот субъект, который реально может нести бремя ответственности. Согласно существующей в Европе директиве по безопасности, сумма ответственности составляет не менее 70 млн. евро (при наступлении смертельных случаев). Такую ответственность может понести только страховая компания - именно они являются важными участниками рынка: участвуют в отборе и управляющих, и экспертных, и контролирующих компаний. Пока ответственность возлагается на генподрядчиков по соответствующему виду работ - только потому, что государство само еще не готово финансировать свою ответственность, при том что оно является собственником колоссального количества зданий (речь идет не только о том, что строится и уже построено, но и об ответственности на стадии эксплуатации).
Сокращение разрешительных процедур
Положение в сфере разрешительных процедур в России неблагополучное. Об этом свидетельствует и то обстоятельство, что для реализации любого крупного, интересного проекта приходится принимать отдельный закон - примером может служить олимпийская стройка в Сочи или Кремниевая долина в Сколково, заявил Президент группы компаний "Ренова-СтройГруп" Вениамин Голубицкий. По его мнению, для крупных проектов необходимо выработать особый механизм, чтобы не нужно было получать отдельное разрешение по каждому объекту - это помогло бы значительно сократить сроки. Согласование комплексного объекта и точечного объекта - это разные вещи, подчеркнул Вениамин Голубицкий.
При строительстве олимпийских объектов в Сочи применяется ускоренная процедура разрешительной документации: некоторые процедуры запараллелены (например, получение экологической экспертизы и госэкспертизы), рассказал представитель компании "Геоцентр" Это позволяет сэкономить не только время, но и деньги: на некоторых участках возможна экономия до 10-15% от себестоимости работ.
Однако иногда возможность параллельного получения документации, наоборот, тормозит весь процесс, т.к. приходится возвращаться и проходить все во второй раз. Хотя на законодательном уровне и приняты необходимые изменения, на местах зачастую они не работают. Поэтому помимо законодательных изменений необходимо изменение и внутренних регламентов соответствующих органов и, возможно, повышение квалификации сотрудников.
Значительно сократить срок получения разрешения на строительство удается сотрудникам Фонда РЖС, рассказал Генеральный директор фонда Александр Браверманн. От момента внесения заявки в фонд до получения разрешения проходит 9-12 месяцев (если нет необходимости переводить землю из одной категории в другую) или 24-36 месяцев (при необходимости такого перевода). Однако это работа носит полусистемный характер и осуществляется за счет административного ресурса. У фонда есть соглашение со всеми 83 субъектами РФ и всеми естественными монополиями, которые задействованы в данном процессе («Газпром», "Межрегионгаз", холдинг МРСК). Есть соглашения с регистрирующими органами, которые регистрируют как права собственности застройщика на возведенные объекты, так и права собственности конечных покупателей на приобретенное жилье. Есть соглашения с контролирующими органами, со счетной палатой, с Росимуществом в части контроля, с Роснедвижимостью и т.д. Все это позволяет вдвое сократить цикл вовлечения имущественных участков в оборот под жилищное строительство. Тем не менее, такая полусистемная работа не является решением проблемы. По прогнозам фонда, к 2012 году до 30% жилья экономкласса будет возводиться на участках фонда, поэтому задача должна решаться, прежде всего, на законодательном уровне.
Предложения Общественной палаты РФ
«Огромные сроки получения разрешения на строительство - это прямое следствие того, что каждый чиновник на своем месте, по существу, озабочен одним: созданием «узкого бутылочного горлышка», чтобы либо больше никого не пустить на свою вотчину, либо заработать на этом», - заявила председатель Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по социальным вопросам и демографической политике, президент Некоммерческого Партнерства "Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства" Елена Николаева. Коррупционная составляющая в строительстве является серьезным тормозом для инвестиций. Поэтому необходимы изменения, которые уменьшили бы ее воздействие.
1) Работа с главами муниципальных образований. Важно разъяснять им необходимость создания территориальных планов, которые помогут значительно облегчить деятельность инвесторов и застройщиков. Инвесторы на основе этих планов смогут узнать, что планируется на данной территории и оценить насколько это для них интересно. Такое планирование поможет избежать создания пустых деревень без транспортной доступности и социальной инфраструктуры. На территориальное планирование выделяются специальные средства из федерального бюджета, однако среди глав муниципальных образований знают об этом лишь немногие.
2) Необходимо ввести упрощенную методику разработки градостроительной документации хотя бы для небольших поселков.
3) Необходимо ввести персональную ответственность проектировщика, заказчика, инвестора и исполнителя - тогда отпадет необходимость в бесчисленных проверках.
4) Развивать и дорабатывать принципы саморегулирования. Надо уйти от монополии государства на экспертизу. Она была введена сравнительно недавно, но стала очередным "бутылочным горлышком", не позволяющим развиваться строительному комплексу России.
Участники брифинга единодушно признали, что, по сравнению с другими странами, процедура получения разрешения на строительство в России на сегодняшний день - самая длинная и самая тяжелая. «Если за рубежом она занимает от 12 до 18 месяцев, то в России на это уходит до 44 месяцев», - заявил Алекс Жан де Валухофф, генеральный управляющий российского отделения компании «Lafarge Cement», имеющей опыт работы в 80 странах мира.
Президент группы компаний "Ренова-СтройГруп" Вениамин Голубицкий отметил, что процесс получения разрешения на строительство является не только очень длительным, но и очень дорогим. Средний показатель для аналогичных проектов в Восточной Европе равен около 260 дней (это почти в 2,5 раза быстрее, чем в России), а для стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), составляет 157 дней. При этом в России требуется пройти 54 процедуры, в Восточной Европе и странах ОЭСР - 23 и 15 процедуры в среднем соответственно. Относительная стоимость этих процедур в России превосходит средние показатели Восточной Европы в 4 раза, а ОЭСР в 40 раз.
Стоимость строительства, например, цементных заводов в России примерно в 3 раза больше, чем в Китае или в 1,5 раза больше, чем во всех развитых странах, признал Алекс Жан де Валухофф. Во многом это связано с большими расстояниями, но основной причиной являются слабо развитая инфраструктура и существующие нормативы и документы. Все это существенно препятствует инвестициям.
Основные этапы получения разрешения на строительство
Председатель комитета Государственной Думы РФ по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум отметил, что бюрократическая волокита возникает буквально на каждом этапе получения разрешения.
1) Предоставление земельного участка под строительство. Уже здесь начинаются проблемы, так как приходится сталкиваться с всесилием чиновников и различными согласующими инстанциями: СЭС, органы охраны культуры, Росприроднадзор и т.д.
2) Изменение категории земельного участка или вида разрешенного использования - на это уходит от 6 до 8 месяцев.
3) Проект планировки территории. Даже при наличии генерального плана, что, конечно, упрощает дело, все равно приходится проверять предложенный проект на соблюдение требований техрегламента, нормативов градостроительного регулирования, градостроительных регламентов, провести публичные слушания.
4) Технические условия. Хотя на их выдачу Градостроительный кодекс отводит всего лишь 2 недели, на практике это занимает гораздо больше времени.
5) Подготовка проектной документации и госэкспертиза. Действующая сегодня система "одного окна" не привела к сокращению бюрократических процедур. Раньше согласования на стадии получения экспертизы серьезно помогали изменить и доработать проект и предполагали живое общение с инстанциями, задействованными при согласовании проекта. Сегодня проектная организация отсекается от экспертизы, а живое общение заменяется бюрократической перепиской - что не способствует скорости.
6) Государственный строительный надзор. Сегодня встает очень серьезный вопрос: почему государство вообще осуществляет надзор, причем не только за соблюдением техрегламентов, но за тем, чтобы строительство велось в строгом соответствии с технической документацией. При таком подходе нам никогда не будет хватать инспекторов, которые бы ходили и все проверяли - т.е., по факту, это все еще и не выполняется.
7) Ввод объекта в эксплуатацию
Сегодня многие вопросы уже законодательно сняты, отметил Мартин Шаккум. Новая редакция Градостроительного кодекса РФ предполагает запрет на введение каких-либо согласований, кроме тех, которые предусмотрены самим кодексом. Однако на местах до сих пор нередко еще предъявляют требования, которые не соответствуют законодательству.
Ответственность собственника и инвестора
Основное количество бюрократических процедур и проблем с чиновниками обусловлено тем, что в России до сих пор ответственность перед третьими лицами в случае нанесения имущественного вреда несет, в основном, государство, считает Мартин Шаккум. Экспертиза у нас государственная, все разрешения дают чиновники - в результате получается, что собственник может понести только уголовную ответственность. Этим отчасти объясняется и увеличение числа техногенных катастроф в последнее время. В нашей стране при наличии рыночной экономики продолжает действовать разрешительная система, доставшаяся нам в наследство от социалистических времен.
Нужно сделать главное: ввести ответственность собственника и застройщика в случае причинения вреда, подчеркивает Мартин Шаккум. После этого отпадет необходимость в многочисленном контроле и надзоре - собственник еще на стадии проектирования заложит все нормативы, которые необходимы, чтобы здание было безопасным, застрахует свою ответственность. Тогда и вопрос негосударственной экспертизы решится сам собой. Собственник будет выбирать, где ему сделать более качественную и квалифицированную экспертизу, сам наймет себе стройнадзор и авторский контроль и будет заинтересован в том, чтобы все было сделано в строгом соответствии с проектной документацией.
Однако и здесь есть одна серьезная проблема. Сегодня собственником и заказчиком многих здания является государство. Необходимо будет предусмотреть бюджетные средства на страхование и различные виды надзора. Государство должно играть по тем же правилам, что и рынок, подчеркнул Мартин Шаккум.
По мнению президента корпорации "Баркли" Леонида Казинца, собственник не должен нести ответственность в одиночку, поскольку он не является непосредственным исполнителем работ. Сначала собственник передает свою ответственность генподрядчику - тому, кто перед собственником несет финансовую ответственность за все, что исполняет на стройплощадке. Потом собственник вместе с эксплуатирующей компанией принимает построенное и далее передает свою ответственность этой профессиональной эксплуатирующей компании.
Однако Мартин Шаккум пояснил, что исполнительная компания - это не тот субъект, который реально может нести бремя ответственности. Согласно существующей в Европе директиве по безопасности, сумма ответственности составляет не менее 70 млн. евро (при наступлении смертельных случаев). Такую ответственность может понести только страховая компания - именно они являются важными участниками рынка: участвуют в отборе и управляющих, и экспертных, и контролирующих компаний. Пока ответственность возлагается на генподрядчиков по соответствующему виду работ - только потому, что государство само еще не готово финансировать свою ответственность, при том что оно является собственником колоссального количества зданий (речь идет не только о том, что строится и уже построено, но и об ответственности на стадии эксплуатации).
Сокращение разрешительных процедур
Положение в сфере разрешительных процедур в России неблагополучное. Об этом свидетельствует и то обстоятельство, что для реализации любого крупного, интересного проекта приходится принимать отдельный закон - примером может служить олимпийская стройка в Сочи или Кремниевая долина в Сколково, заявил Президент группы компаний "Ренова-СтройГруп" Вениамин Голубицкий. По его мнению, для крупных проектов необходимо выработать особый механизм, чтобы не нужно было получать отдельное разрешение по каждому объекту - это помогло бы значительно сократить сроки. Согласование комплексного объекта и точечного объекта - это разные вещи, подчеркнул Вениамин Голубицкий.
При строительстве олимпийских объектов в Сочи применяется ускоренная процедура разрешительной документации: некоторые процедуры запараллелены (например, получение экологической экспертизы и госэкспертизы), рассказал представитель компании "Геоцентр" Это позволяет сэкономить не только время, но и деньги: на некоторых участках возможна экономия до 10-15% от себестоимости работ.
Однако иногда возможность параллельного получения документации, наоборот, тормозит весь процесс, т.к. приходится возвращаться и проходить все во второй раз. Хотя на законодательном уровне и приняты необходимые изменения, на местах зачастую они не работают. Поэтому помимо законодательных изменений необходимо изменение и внутренних регламентов соответствующих органов и, возможно, повышение квалификации сотрудников.
Значительно сократить срок получения разрешения на строительство удается сотрудникам Фонда РЖС, рассказал Генеральный директор фонда Александр Браверманн. От момента внесения заявки в фонд до получения разрешения проходит 9-12 месяцев (если нет необходимости переводить землю из одной категории в другую) или 24-36 месяцев (при необходимости такого перевода). Однако это работа носит полусистемный характер и осуществляется за счет административного ресурса. У фонда есть соглашение со всеми 83 субъектами РФ и всеми естественными монополиями, которые задействованы в данном процессе («Газпром», "Межрегионгаз", холдинг МРСК). Есть соглашения с регистрирующими органами, которые регистрируют как права собственности застройщика на возведенные объекты, так и права собственности конечных покупателей на приобретенное жилье. Есть соглашения с контролирующими органами, со счетной палатой, с Росимуществом в части контроля, с Роснедвижимостью и т.д. Все это позволяет вдвое сократить цикл вовлечения имущественных участков в оборот под жилищное строительство. Тем не менее, такая полусистемная работа не является решением проблемы. По прогнозам фонда, к 2012 году до 30% жилья экономкласса будет возводиться на участках фонда, поэтому задача должна решаться, прежде всего, на законодательном уровне.
Предложения Общественной палаты РФ
«Огромные сроки получения разрешения на строительство - это прямое следствие того, что каждый чиновник на своем месте, по существу, озабочен одним: созданием «узкого бутылочного горлышка», чтобы либо больше никого не пустить на свою вотчину, либо заработать на этом», - заявила председатель Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по социальным вопросам и демографической политике, президент Некоммерческого Партнерства "Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства" Елена Николаева. Коррупционная составляющая в строительстве является серьезным тормозом для инвестиций. Поэтому необходимы изменения, которые уменьшили бы ее воздействие.
1) Работа с главами муниципальных образований. Важно разъяснять им необходимость создания территориальных планов, которые помогут значительно облегчить деятельность инвесторов и застройщиков. Инвесторы на основе этих планов смогут узнать, что планируется на данной территории и оценить насколько это для них интересно. Такое планирование поможет избежать создания пустых деревень без транспортной доступности и социальной инфраструктуры. На территориальное планирование выделяются специальные средства из федерального бюджета, однако среди глав муниципальных образований знают об этом лишь немногие.
2) Необходимо ввести упрощенную методику разработки градостроительной документации хотя бы для небольших поселков.
3) Необходимо ввести персональную ответственность проектировщика, заказчика, инвестора и исполнителя - тогда отпадет необходимость в бесчисленных проверках.
4) Развивать и дорабатывать принципы саморегулирования. Надо уйти от монополии государства на экспертизу. Она была введена сравнительно недавно, но стала очередным "бутылочным горлышком", не позволяющим развиваться строительному комплексу России.
Написать комментарий
Уважаемые Эксперты и Читатели ! События в Японии покаизали: насколько хрупок наш мир! И это не последний случай. По миру разлетелись радионук-лиды, а это источники различных болезней, которые могут быть неизвестны человечеству. "Торфолит" - это в том чис-ле адсорбент радионуклидов (см.труды по торфу института им. Эрисмана). "Торфолит"- это один из шансов жить в нормальных экологически-чистых условиях и обезопасить себя и близких от подобных катаклизмов. Вык знаете: чем дальше, тем меньше времени... Рекомендую: руководству страны и на местах, а также бинесменам, обратить особое внимание на эту разработку с целью оперативного его внедрения. А я пока жив приму все усилия, чтоб она служила народу нашему Российскому. С уважением ко всем, автор
Спасибо, полностью согласен.
Главными критериями жизниобеспечения человека в наших суровых климатических условиях являются: пища, жильё и чистота окружающего мира. Вопрос: хотим ли мы и наши потомки жить в хороших условиях7 Нужно: сократить чиновничий аппарат, регламентировать и резко сократить сроки согласований, поставив в зависимость от стоимости и сложности объекта, повысить антикоррупционный контроль. Я разработ-чик нового уникального композиционного без цементного строительного материала "Торфолит", технология которого защищена патентом. Отсутствие внедрения изобрете-ний ведёт к снижению темпов прогресса. Проблема: всем нужно, а финансовой под-держки нет. Если можете, посоветуйте или помогите в создании производства. С уважением, Ховрин Г.