Экономическая модель формирования в России развитого рынка жилья

В настоящее время и на государственном уровне, и в научной литературе доминирует идея обеспечения доступности жилья. Строго говоря, фокусировка на обеспечении доступности жилья, безусловно, являющейся комплексным индикатором состояния жилищного рынка и имеющей множество методик оценки, может сыграть злую шутку, когда, например, жилье станет доступным на определенной территории страны в силу отсутствия на него спроса по причине миграции населения из-за невозможности дальнейшего проживания. Наиболее яркой иллюстрацией этого варианта является высокая доступность жилья в кризисных регионах России, в частности, в Магаданской области. В этой связи, относительно целевого развития жилищного рынка, на наш взгляд, следует использовать не условие доступности жилья, а более общую, но ко многому обязывающую характеристику - «развитый рынок жилья».

Что означает статус «развитый» и как его можно достигнуть? Рассмотрению этих вопросов и посвящена данная работа.

2. Развитый рынок жилья: основные критерии. Характеристика «развитый» является достаточно емкой и, как правило, сопряжена с высокими ожиданиями относительно рассматриваемых параметров. Например, когда мы говорим о развитых странах, мы их идентифицируем с комфортными для проживания социально-экономическими условиями, существенно отличающимися от аналогичных параметров неразвитых либо развивающихся стран. Та же логика применима и к развитию рынков жилья, которые не существуют сами по себе, а отражают общую социально-экономическую ситуацию. Скорее всего, развитый рынок жилья не может иметь место в развивающейся стране. В этом смысле статусы «развитый» на макроуровне и на уровне отдельного рынка должны совпадать. В целом, уровень развития рынка определяется прозрачностью формирования цены, спроса и предложения на рынке, а также характером их взаимосвязи.

Условно критерии развития рынка жилья могут быть разделены на две группы: экономические и институциональные. Рассмотрим каждую из этих групп подробнее.

Что касается экономических параметров, то, прежде всего, жилье не должно являться дефицитным товаром, то есть сальдо предложения жилья и спроса на него должно быть положительным. Выполнение этого условия возможно при наличии большого объема жилищного фонда, накапливаемого посредством активного жилищного строительства за достаточно продолжительный период времени. Например, средняя жилищная обеспеченность в России в 2 раза ниже, чем в Германии (40 кв.м/чел.) [1]. При фактической годовой строительной активности 0,3 кв.м/чел. достижение уровня Германии и преодоление состояния дефицита России потребуется больше 60 лет. Если строить жилье «семимильными» шагами по 1 кв.м/чел. в год, то такую активность надо сохранять 20 лет. Очевидно, что форсированный сценарий в России маловероятен, и решение проблемы дефицита жилья носит чрезвычайно долгосрочный характер.

Во-вторых, развитый рынок жилья должен исключать наличие «ценовых пузырей», продуцируемых как дефицитом жилья, так и повышенным инвестиционным спросом на жилье [2]. Негативный эффект «ценовых пузырей» на жилищных рынках заключается в разбалансировке уровня цен и показателей доступности жилья для домашних хозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем, при отсутствии дефицита жилья негативное влияние «ценового пузыря», порожденное инвестиционной привлекательностью недвижимости, менее существенно, чем в условиях нехватки жилых помещений.

На сегодняшний день наука и практика еще не выработали подходы, позволяющие успешно справиться с «ценовыми пузырями» на жилищных рынках. При недееспособности регулятивной политики «дефицитные ценовые пузыри» сдуваются по мере приращения жилищного фонда, а «инвестиционные ценовые пузыри» лопаются по итогам финансового кризиса. В этом смысле мировой финансовый кризис 2008 года на российском жилищном рынке отчасти нивелировал «инвестиционный» элемент «ценового пузыря», но не затронул его «дефицитную» часть.

Третьей характеристикой развитого рынка жилья выступает собственно доступность жилья. В развитых странах, а соответственно для развитых жилищных рынков, применяется индекс доступности жилья с кредитом, показывающий возможность среднего домашнего хозяйства оплачивать ипотечный кредит, выданный банком на приобретение индивидуального дома. Надо подчеркнуть, что в России официально эта методика не используется, а применяются примитивные показатели, например, количество лет, в течение которых семья сможет накопить на квартиру, при этом без учета текущего потребления.

Наконец, четвертая важная характеристика жилищного рынка показывает степень его социальной ориентированности, а именно уровень жилищного неравенства домашних хозяйств. Во многом размер жилищной дифференциации семей определяется их доходным неравенством, оцениваемым по методике индекса Джини [3].

Приведенные выше экономические характеристики, описывающие уровень развития жилищного рынка, могут быть использованы, например, для построения рейтингов. Например, попытка рейтингования регионов по уровню развития их жилищных рынков была реализована в работе [4].

Институциональные параметры развития жилищного рынка весьма трудно поддаются количественной оценке. Тем не менее, по своей значимости они не уступают, а в некоторых случаях могут определять экономические переменные. В целом же институциональные параметры характеризуют качество жилищного рынка для застройщиков, продавцов и покупателей. В институциональной сфере развитый рынок жилья не сталкивается с невозможностью решить такие банальные проблемы, как:

1) коррумпированность государственных и муниципальных служащих, решающих вопросы жилищного строительства на территории;

2) монополизированность сектора жилищного строительства и промышленности строительных материалов;

3) непрозрачность предоставления земельных участков для жилищного строительства;

4) высокий уровень мошенничества в ходе сделок, совершаемых с жильем (в частности, обман компаниями-застройщиками физических лиц-участников долевого строительства жилья; как способ уклонения от уплаты налога составление договора купли-продажи жилья, не отражающего рыночной его стоимости, производство «теневых» расчетов по сделкам).

Например, по итогам расследования Федеральной антимонопольной службы 2006 года, проведенного на предмет проверки соблюдения на местах конкурсных процедур предоставления земельных участков под жилищное строительство, выяснилось, что федеральное законодательство в регионах игнорировалось.

В условиях дефицита земельных участков, подготовленных для жилищного строительства, их оборот носит закрытый, нерыночный характер. Во многих субъектах РФ строительные площадки достаются перекупщикам и простаивают, искусственно создавая дефицит в ожидании еще большего роста цен на землю. В конце концов, такие манипуляции оборачиваются инфляцией, спекулятивными сделками и приводят к неустойчивости на жилищном рынке в целом. На таком «рынке» жилье не будет доступным никогда. В табл.1 показаны масштабы нарушения федерального законодательства органами местного самоуправления при передаче земельных участков под жилищное строительство.

 

Таблица 1. Результаты проверки исполнения земельного законодательства в части выделения земельных участков в 2005-2006 гг. под жилищное строительство (в собственность и аренду) (по данным на март 2006 года).

Источник: рассчитано по данным [5].

 

Анализ данных табл.1 позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, почти на всей территории страны органы местного самоуправления игнорировали рыночные механизмы передачи земли под жилищное строительство. Только в 6 субъектах РФ доля земельных участков, переданных застройщикам без торгов, составила менее 50%, и наиболее дисциплинированными регионами стали: Нижегородская область, Адыгея, Ульяновская и Тверская области, а также республики Мордовия и Хакассия. В среднем по стране более 77% суммарной площади земельных участков были переданы без проведения конкурсов и аукционов (табл.1). Таким образом, важнейшие начальные условия, как круг строительных компаний и объемы строительства, были определены заблаговременно административным ресурсом, а не конкурентными механизмами.

Во-вторых, с точки зрения размеров земельных участков, переданных вне конкурса, с большим отрывом лидерами стали такие субъекты РФ, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Татарстан, Башкортостан и Белгородская область (табл.1). Необходимо отметить, что почти все эти регионы входили в первую десятку рейтинга по уровню цен на жилье (табл.2).

 

Таблица 2. Рейтинг регионов России по самой высокой рыночной стоимости жилья (данные по состоянию на ноябрь 2006 года).

Источники: составлено по данным: [6], [7].

 

Массовое несоблюдение органами местного самоуправления правил передачи земельных участков через аукционы заставляет переосмыслить суть этих процедур. В России аукцион на приобретение земельного участка под жилищное строительство (в собственность или аренду) выигрывает застройщик, предложивший за него местному бюджету максимальную цену. Этот платеж автоматически будет включен в конечную цену квадратного метра жилья. Но есть и другой более плодотворный подход. Например, в Казахстане аукционы проводятся таким образом, что земельный участок достается компании, которая готова выполнить проект и продать метры по наиболее низкой цене, то есть результат аукциона играет на понижение стоимости квадратного метра жилья, а не на повышение, как в России. Несмотря на то, что более эффективный механизм передачи земельных участков лежит на поверхности, Фонд содействия развитию жилищного строительства проводит аукционы по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства по проторенной традиционной схеме, когда максимальная цена предложения определяет победителя.

Установленный комплекс экономических и институциональных характеристик развитого рынка жилья позволяет перейти к рассмотрению механизмов достижения его желаемого состояния.

3. «Дорожная карта» к развитому рынку жилья: три контрольные точки. Формирование развитого жилищного рынка представляет собой эволюционный процесс. На наш взгляд, на протяжении своего развития рынок должен пройти три контрольные точки, после которых он получает статус «развитого» (рис.1).



Рисунок 1. Эволюционный путь развития жилищного рынка России: прохождение контрольных точек

 

Для рынка жилья России первая контрольная точка означает его бездефицитность. Положительное сальдо предложения и спроса на жилищном рынке возможно только за счет активного жилищного строительства с выходом на уровень жилищной обеспеченности развитых стран. Как было показано выше на иллюстративных примерах, прохождение этой точки ожидается не раньше, чем через 20 лет.

Указанный временной интервал не должен обескураживать, а, наоборот, дополнительно стимулировать строительную активность. Однако, строительный комплекс России в сегодняшнем формате, где доминируют предприятия частного сектора, не способен решать стратегические задачи обеспечения рынка объемом предложения, в разы превышающий текущий уровень.

Анализ индекса деловой активности в строительном комплексе России показывает, что значительных экономических препятствий для девелоперов не существует (табл.3).

 

Таблица 3. Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций (процент респондентов, указавших соответствующий фактор как препятствие).

Источник: составлено по данным [8].

 

Обратим особое внимание на тот факт, что при возрастающем индексе деловой активности с 57% (2000 г.) до 75% (2007 г.) объемы жилищного строительства увеличились соответственно с 30,3 млн.кв.м до 61 млн.кв.м. Таким образом, «цена» одного процентного пункта индекса составляет 1,72 млн.кв.м нового жилья. Допуская, что индекс деловой активности достигнет 100%, потенциальный объем строительства, по предварительным расчетам, составит 104 млн.кв.м. В краткосрочном аспекте этот показатель выглядит вполне внушительно, но для развивающейся страны это неудовлетворительно низкое значение.

Еще одна важная характеристика предпринимательского климата в жилищном строительстве заключается в том, что в 2007 году только 34% опрошенных Росстатом компаний выражали озабоченность по поводу конкуренции со стороны коллег по бизнесу. Для остальных 66% фирм строительный бизнес является неконкурентным, а это означает, что эта сфера потенциально имеет большие возможности для вхождения новых участников и дополнительных объемов жилищного строительства. Именно реализацию данной возможности должно обеспечить государство. При этом, если исчерпаны резервы отечественного строительного комплекса, на российский рынок могут быть приглашены иностранные девелоперы с технологиями и решениями более высокого уровня.

Проблема заключается в том, что в интересах современного строительного бизнеса сохранить дефицитность рынка, которая может консервироваться посредством ввода в эксплуатацию ограниченных объемов нового жилья. Стратегия радикального увеличения масштабов жилищного строительства при меньших отпускных ценах популярностью не пользуется, поскольку сопряжена с большими усилиями и непропорциональными коммерческими ожиданиями. Процесс искусственного поддержания дефицита может растянуться на десятилетия, и это увеличивает временной отрезок эволюции рынка до первой контрольной точки.

Показательным примером бесконечного решения, казалось бы, простых вопросов является обеспечение жильем ветеранов Великой отечественной войны, когда спустя 65 лет после ее окончания проблема не теряет своей актуальности. Скорее всего, эта проблема исчезнет только вместе с естественным уходом получателей жилья. Аналогичная картина отмечается в области обеспечения жильем военнослужащих: эти вопросы также решаются в течение многих десятилетий.

Приведенные рассуждения не направлены на отстаивание идеи возврата государства в сектор жилищного строительства, но акцентируют внимание на создание конкурентных механизмов в отрасли, когда строительство малых объемов жилья по высоким ценам автоматически означает коммерческое фиаско, а не безусловный успех.

Кроме того, в условиях высокого дефицита жилья целесообразно защищать внутренний жилищный рынок, как это делается в развивающихся странах, а иногда и в развитых. В частности, одной из протекционистских мер может стать запрет иностранным гражданам приобретать в собственность жилую недвижимость на территории страны до тех пор, пока сохраняется дефицит жилья.

Итак, мы установили, что российский рынок жилья находится в самом начале пути к тому, чтобы стать развитым. Тем не менее, предположим, что первая контрольная точка через несколько десятилетий будет пройдена. Что ожидает нас дальше?

Вторая контрольная точка для жилищного рынка жилья России означает обеспечение высокого уровня доступности жилья. Выполнение данного условия непосредственно связано с преодолением «ценовых пузырей» на рынке жилья, снижением процентных ставок по ипотечным кредитам на фоне повышения доходов домашних хозяйств и стабилизации цен на жилье. В настоящее время, когда рынок жилья находится, как минимум, в 20 годах от первой контрольной точки, расчетное значение индекса доступности жилья с кредитом в России в 3 раза меньше, чем в США [9].

Скорее всего, для покрытия расстояния между первой и второй контрольной точкой российскому жилищному рынку потребуется меньше времени, чем преодолеть дефицитность, поскольку на данном этапе будут задействованы больше виртуальные факторы, чем реальные активы и реальная производственная деятельность. Вместе с тем, здесь будут актуальны вопросы развития кредитной системы, конкуренции банков за клиентов.

На сегодняшний день в России сложилась банковская система, кредитные предложения которой остаются весьма обременительными для конечных заемщиков. В условиях дороговизны заемных средств внутри страны многие компании, в том числе и строительные, обращаются к услугам банков в зарубежных странах. Для физических лиц, заемщиков по ипотечным кредитам, приобретающим недвижимость в России, такое решение вопроса почти невозможно.

Что касается «ценовых пузырей» на рынке жилья, то мере роста объема жилищного фонда, удовлетворения потребительского спроса, они будут иметь все меньше оснований для своего появления. Исключение может составить инвестиционная составляющая «ценовых пузырей», но и она нивелируется при стабильных ценах на жилье.

Наконец, третья контрольная точка для рынка жилья России представляет собой низкий уровень жилищной дифференциации домашних хозяйств. Можно сказать, что на сегодняшний день российской жилищный рынок формально уже находится в этой точке, однако это имеет место в условиях низких значений показателей доступности жилья и жилищной обеспеченности. Доставшееся в наследство от СССР относительно равномерное распределение жилищного фонда среди домашних хозяйств опередило время, перепрыгнуло этапы эволюционного развития рынка и в настоящее время бескомпромиссно размывается.

Необходимо подчеркнуть тщетность попыток перепрыгнуть выделенные этапы развития. Например, бесполезно бороться за доступность жилья или равномерное его распределение, когда это жилье в дефиците. Таким образом, в соответствии с предложенной моделью развития жилищного рынка России в современных условиях основной акцент необходимо делать не на индикаторах доступности жилья, значения которых в условиях дефицита жилья будут по умолчанию неудовлетворительными, а на уровне строительной активности и размере жилищной обеспеченности. Возможно, следует переходить к более высокому социальному стандарту предоставления жилых помещений, и данный шаг может выступить административным стимулом для ускорения жилищного строительства. На сегодняшний день этот стандарт составляет всего 18 кв.м/чел.

* * *

С коммерческой точки зрения, в долгосрочной перспективе развивающийся дефицитный жилищный рынок России представляет большой интерес. Вместе с тем, рассмотрение этапов эволюции жилищного рынка от состояния «развивающегося» к статусу «развитого» показало, что до момента преодоления дефицита жилья постановка задачи обеспечения его доступности является преждевременной и заранее нереализуемой. Поскольку насыщение предложением жилищного рынка, по предварительным оценкам, потребует несколько десятилетий, государственная социальная политика в жилищной сфере в этот период будет носить фрагментарный характер и будет выступать легким объектом для критики.

Таким образом, на сегодняшний день перед страной стоит обычная задача ускоренного наращивания жилищного фонда за счет жилищного строительства. Скорость продвижения в этом направлении определит, в том числе, и момент времени, когда Россию можно будет называть развитой страной.

Работа выполнена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект № 08-02-00065а).

 

Литература

1. Гусев А.Б. Доступность жилья в России и за рубежом: сравнительный анализ/ http://urban-planet.org/article_8.html, 07.06.2008;

2. Гусев А.Б. Ценовые пузыри на региональных рынках жилья/ http://urban-planet.org/article_9.html, 17.07.2008;

3. Гусев А.Б. Имущественная дифференциация населения: методы оценки// «Проблемы теории и практики управления», №4, 2007;

4. Гусев А.Б. Разработка методики рейтингования регионов по уровню развития жилищного рынка/ http://urban-planet.org/article_27.html, 31.10.2009;

5. www.fas.gov.ru - официальный Интернет-сайт Федеральной антимонопольной службы России;

6. www.omorrss.ru - официальный Интернет-сайт общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский союз строителей»;

7. Воскресенский А. Удвоение квадратного метра// «Коммерсантъ-ДЕНЬГИ», №1(608), 15.01.2007;

8. Российский статистический ежегодник. 2008: Стат.сб./ Росстат. - М., 2008;

9. Гусев А.Б. Разработка методики оценки доступности жилья с кредитом в России/ http://urban-planet.org/article_11.html, 05.07.2008.