Капитал Страны
25 СЕН, 18:20 МСК
USD (ЦБ)    57,5660
EUR (ЦБ)    68,5553
ИЗМИР

Аналитики представляют альтернативные способы финансирования девелоперских проектов

12.12.2008 14:40



По мнению многих аналитиков, в условиях финансового кризиса чуть ли не единственным способом финансирования девелоперских проектов становятся фонды частных инвестиций - private equity. Однако размер капитала таких фондов, оперирующих на российском рынке, составляет лишь несколько сотен миллионов долларов, в то время как потребность в финансировании измеряется в десятках миллиардов долларов, отмечает Максим Кунин, управляющий партнер Investment Management Company. По его словам, инвестиционные фонды, способные инвестировать в ближайшие 6 месяцев, можно пересчитать по пальцам одной руки. При этом требования инвесторов к проектам резко повысились, более пристальное внимание уделяется и отслеживанию финансового положения спонсора проекта. Представителей инвестфондов прежде всего интересуют законченные объекты, сданные в аренду, с договорами по хорошим ставкам, с надежными компаниями, потому что инвесторов прежде всего интересует долгосрочный надежный денежный поток, - отмечают специалисты компании Ernst & Young. «Мы инвестируем в крупные объекты офисной и торговой недвижимости, расположенные в региональных центрах России. Нас интересуют проекты, соответствующие лучшим международным стандартам... Нашей приоритетной задачей на данный момент является завершение строительства девелоперских проектов и повышение капитализации уже построенных», – говорит Александр Волков, руководитель инвестиционных проектов Quinn Group в России и СНГ.


Владимир Авдеев, партнер S.A.Ricci/King Sturge, считает, что получить деньги на проектное финансирование можно по более усложненной схеме – экспортным программам, по сути, это банковский кредит на особых условиях. В данном случае условием получения инвестиций является привлечение западного генерального подрядчика для строительства. Девелопер, привлекая к проекту иностранного подрядчика, получает финансирование через национальное экспортное агентство, привлекая кредит от европейских стран. Деньги на проект поступают через российский банк, который получает фондирование в западных банках, то есть отечественный банк выступает в роли финансового посредника российской девелоперской компании. Эта альтернативная схема получения денег уже опробована некоторыми российскими компаниями, например, при строительстве бизнес-центра класса А+ Citydel в восточной части Садового кольца. Девелоперская компания ЗАО «Тема» реализовала этот проект с помощью финансирования ОАО «Внешторгбанк» с участием синдиката французских банков. Генеральным подрядчиком проекта выступила французская компания «Буиг Батиман Интернасиональ». Правда, ставки по экспортным программам высоки – примерно на уровне двадцати с лишним процентов в валюте или рублях. «Целесообразность финансирования теряется, если, например, уровень дохода девелоперской компании составляет примерно 30% годовых, а рассматриваемое привлечение кредита – под 25–26% годовых», – говорит Владимир Авдеев.


Как отмечает Иван Кабулаев, старший ассоциат УК «Тройка Диалог», некоторые девелоперы могут продать объекты со значительным дисконтом. Также им доступны ипотечные (то есть обеспеченные залогом) кредиты на очень короткий срок (6–12 месяцев).


Из альтернативных инструментов привлечения денег, к которым могут прибегнуть девелоперы, специалисты называют выпуск конвертируемого долга. По словам Михаила Матовникова, генерального директора рейтингового агентства "Инерфакс - Центр экономического анализа", фактически речь идет о замене долговых обязательств, которые уже существуют, на долговые обязательства с опционом на конвертацию в долю в акциях компании. Это дает инвесторам возможность рассчитывать не только фиксированную доходность прямо сейчас, но и получить доходность от вложения в акционерный капитал компании. Эта не совсем тривиальная схема пока не распространена в России
Можно прибегнуть к rights issue – продаже акций существующим акционерам. К rights issue могут прибегнуть компании с нормальной структурой акционерного капитала. «Конечно, хорошо иметь контролирующих акционеров, которые могут донести денег, но в такой ситуации и миноритарные акционеры часто могут помочь», – говорит г-н Матовников. При rights issue у кого-то может измениться доля в акционерном капитале в большую или меньшую сторону, но этот шаг позволяет девелоперам остаться на плаву и сохранить независимость.


Никто не отменял и помощь международных институтов развития: International Finance Corporation, European Bank for Reconstruction and Development, World Bank. Естественно, проект должен соответствовать задачам этих институтов, чтобы получить одобрение. «Например, одному институту развития могут быть интересны инвестиции в строительство бизнес-центров для малого и среднего бизнеса, а другому – бизнес-центр класса А в центре Москвы с многоярусной парковкой и современной «начинкой», – резюмирует Михаил Матовников. Единых параметров здесь нет.


Шанс остаться на плаву есть у девелоперов с диверсифицированным бизнесом, но рассчитывать на поддержку государства может лишь ограниченное количество компаний, у которых в портфеле заказов, помимо коммерческой недвижимости, есть жилые проекты на завершающей стадии. Теоретически государственные инвестиции могли бы спасти и девелопмент, но на практике, считают участники рынка, это невозможно.


Наконец, девелоперские компании, оказавшиеся в трудном финансовом положении, могут прибегнуть к привлечению «бизнес-ангела», это аналог фондов частных инвестиций. Как правило, «бизнес-ангелом» выступает не фонд, а физическое или юридическое лицо. Велика вероятность, что в поисках денег более слабые компании будут сливаться с сильными игроками.


Некоторые участники рынка говорят, что кризис обойдет стороной девелоперов, у которых есть ценные активы или покровительствующие их компании с активами в области добычи полезных ископаемых и энергетики. «Кризис действительно коснется таких девелоперов меньше всего», – подчеркивает Иван Завадский, аналитик ИГ «КапиталЪ», – однако холдинг с диверсифицированным девелоперским бизнесом будет оценивать эффективность вложений в девелопмент и, возможно, в этой непростой ситуации, переоценит свои инвестиции».


По мнению Григория Печерского, вице-президента ADG group, через какое-то время кредитование возобновится, но соотношения, которое было до кризиса, скажем, 30% собственных средств на 70% заемных или 20% собственных на 80% заемных, как на Западе, точно больше не будет. Вероятнее всего – 40% собственных на 60% заемных.
По материалам сайта new.cre.ru.



Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Банковский кризис в предвыборный год. Что происходит с российскими банками?

Банковский кризис в предвыборный год. Что происходит с российскими банками?
Интервью и комментарии

Путин в «Яндексе». Какой запрос привел президента в офис поисковика

Путин в «Яндексе». Какой запрос привел президента в офис поисковика
Политика

Дороговизна машин и отсутствие сети. Имеют ли будущее электромобили в России?

Дороговизна машин и отсутствие сети. Имеют ли будущее электромобили в России?
Новые возможности 4

«Консервация негативных тенденций». Какой бюджет приняло правительство на 2018-20 годы

«Консервация негативных тенденций». Какой бюджет приняло правительство на 2018-20 годы
Аналитика

Узнай, страна

Кварцевым агломератом омского производства заинтересовались в Казахстане

Кварцевым агломератом омского производства заинтересовались в Казахстане

Создание благоприятной бизнес-среды стимулирует деловую активность

Создание благоприятной бизнес-среды стимулирует деловую активность

Новости компаний

Глава Республики Карелия встретился с Министром связи и массовых коммуникаций РФ

Глава Республики Карелия встретился с Министром связи и массовых коммуникаций РФ

II Международная конференция «Социальные инновации: определяем будущее» пройдет в Москве

II Международная конференция «Социальные инновации: определяем будущее» пройдет в Москве

Наши
партнеры

«Деловая Россия» — союз предпринимателей нового поколения российского бизнеса
«Терралайф» - рекламное агентство полного цикла
Dawai - Австрия на русском: новости, туризм, недвижимость, объявления, афиша
МЭЛТОР - мастер электронных торгов
Капитал страны
ВКонтакте