Капитал Страны
22 ИЮЛ, 21:57 МСК
USD (ЦБ)    58,9325
EUR (ЦБ)    68,6623

Москва 2011: конец рынка точечного строительства жилья

1 Октября 2007 9295 0 Политика
Москва 2011: конец рынка точечного строительства жилья

Согласно некоторым оценкам экспертов, к 2011 году рынок точечного строительства жилья в Москве «свернется», а порыв строительных инвесторов и девелоперов иссякнет. Откуда берутся столь пессимистические прогнозы? Какие процессы подспудно нарастают в российской столице? Какие параметры города являются "запредельными"?

       Несмотря на высокую доходность жилищного строительства в Москве, застройщики в ближайшем будущем столкнутся с естественными ограничениями своего бизнеса, а именно, с дефицитом свободных городских территорий.

       По итогам 1990-2006 гг. в Москве было построено 56,4 млн. кв.м жилья, а в Московской области – 52,8 млн. Эти цифры вполне сопоставимы, однако учитывая размер территории столицы (1081 кв.км) и площадь Московской области (46000 кв.км), получаем, что на каждом квадратном километре городской земли пристроили дополнительно немногим более 52 тыс. кв.м. Данные объемы застройки соответствуют 25 домам массовых серий («пятиэтажки»), в которых могут проживать как минимум 3 тыс. человек. Таким образом, жилищное строительство в Москве привело к существенному росту плотности населения: с 8215 чел./кв.км в 1990 г. до 9644 чел./кв.м в 2006 г.

       20 июня 2007 года главный архитектор столицы А.Кузьмин заявил, что плотность застройки микрорайонов столицы, при которой жители будут чувствовать себя комфортно, должна составлять от 7 до 15 тыс. кв.м на гектар. Насколько же эти плановые показатели отличаются от фактических?

       Ответ на этот вопрос дают данные табл.1, в которой представлены основные параметры жилищной застройки города: земли жилых зданий и плотность застройки.

 

Таблица 1. Плотность застройки жилых микрорайонов Москвы по административным округам, 2005-2006 гг.


Административный округ Москвы

Общая площадь жилых помещений, тыс.кв.м

(на 01.01.2005)

Земли жилых зданий по административным округам, га 01.01.2007)

Доля территории административного округа, приходящаяся на жилые здания, %

Плотность застройки, тыс.кв.м/га

ЦАО

16 466,60

1 297,89

19,67

12,69

СВАО

21 931,00

2 864,91

28,09

7,66

ВАО

23 584,10

3 436,77

22,17

6,86

ЮВАО

21 559,00

3 089,92

26,19

6,98

ЮАО

26 426,80

4 473,57

33,89

5,91

ЮЗАО

25 197,30

4 416,40

39,79

5,71

ЗАО

23 150,80

4 798,64

31,36

4,82

СЗАО

15 891,10

2 602,07

27,98

6,11

САО

20 218,40

2 363,94

20,74

8,55

Зеленоградский

4 266,40

754,00

20,38

5,66

ИТОГО

198 691,50

30 098,11

 

 



Рассчитано по данным: www.housing.mos.ru, www.moskomzem.ru, www.mosstat.ru.

 

       Сравнительный анализ значений фактической и допустимой плотности застройки, указанной главным архитектором Москвы, свидетельствует о том, что ни один из округов столицы, даже ЦАО, не превысил предельной отметки в 15 тыс. кв.м/га. Более того, имеется ряд территорий, где плотность застройки не достигает даже минимального уровня в 7 тыс. кв.м/га, обозначенного А.Кузьминым. Необходимо отметить, что чем ниже плотность застройки, тем меньше численность постоянно проживающего населения и тем более комфортный социальный климат в округе. Исходя из таких соображений, Западный административный округ (ЗАО) столицы является наиболее благоприятным для проживания, за ним следует престижный ЮЗАО, а замыкает тройку лидеров спальный ЮАО (табл.1).

       В соответствии с этим представляется возможным оценить дополнительные объемы жилищного строительства на территории административных округов для достижения поставленных минимальных и максимальных ориентиров плотности жилищной застройки. При этом рассмотрим варианты застройки в рамках существующих жилых кварталов без выделения дополнительной земли, освобождаемой промышленными предприятиями и другими субъектами (табл.2).

Таблица 2.

Потенциальные объемы жилищного строительства по административным округам Москвы исходя из минимальной и максимальной плотности застройки.

 

Административный округ Москвы

Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 7 тыс.кв.м/га

Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 15 тыс.кв.м/га

 

тыс.кв.м

% от жилфонда АО

тыс.кв.м

% от жилфонда АО

ЦАО

3 001,8

18,2

СВАО

21 042,7

95,9

ВАО

473,3

2,0

27 967,5

118,6

ЮВАО

70,4

0,3

24 789,8

115,0

ЮАО

4 888,2

18,5

40 676,8

153,9

ЮЗАО

5 717,5

22,7

41 048,7

162,9

ЗАО

10 439,7

45,1

48 828,8

210,9

СЗАО

2 323,4

14,6

23 140,0

145,6

САО

15 240,7

75,4

Зеленоградский

1 011,6

23,7

7 043,6

165,1

ИТОГО

24 924,1

12,5

252 780,2

127,2

 



       Таким образом, с точки зрения плотности застройки резервы жилищного строительства в Москве выглядят вполне внушительными. Например, при гипотетической остановке строительства в ЦАО, СВАО, САО и застройке территорий остальных округов до уровня 7 тыс.кв.м/га общий жилищный фонд города увеличится на 12,5%, или на 24,9 тыс. кв.м (табл. 2).

       В коммерческом плане за объемом строительства в 24,9 тыс. кв.м стоят как минимум 100 млрд. долларов США выручки девелоперов (50 млрд. долларов прибыли), из расчета стоимости квадратного метра нового жилья 4 тыс. долларов. Если эти метры будут элитным жильем, то доходы инвесторов возрастут соответствующим образом. Ситуация, когда уровень жилищной застройки городской территории будет доведен до максимума (15 тыс.кв.м/га), представляется фантастической, хотя в случае ее реализации город может удвоить свой жилищный фонд, а прогнозный рынок новостроек представляет вообще астрономическую цифру.

       Таким образом, опираясь на политику перспективной жилищной застройки города, по нашим оценкам, потенциальный рынок точечного строительства жилья в Москве как минимум составляет 100 млрд. долларов. Для сравнения: это три бюджета столицы 2007 года. В то же время указанная сумма является той ценой земельного вопроса о товариществах собственников жилья (ТСЖ), решение которого городские власти затягивают уже более 10 лет. Создание властями препятствий в процессе предоставления земли ТСЖ объясняется потенциальной угрозой коммерческим проектам точечной застройки города, для которой будет намного труднее подыскивать участки. На сегодняшний день вся эта земля городская, и у администрации полностью развязаны руки и имеется полная свобода действий.

       Принимая во внимание объем жилищного строительства 2006 года в размере 4,8 млн. кв.м и предполагая его сохранение в последующие годы, оцененный нами перспективный объем жилищного строительства в 24,9 млн. кв.м может быть выполнен за 5 лет. Фактически это время нового срока мэра Москвы, за которое строителям надо успеть заработать свои 100 млрд. долларов, а затем плавно переходить в другие регионы. К 2011 году строительным инвесторам «ловить» в Москве уже будет нечего.

Александр Гусев

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Крымские турбины. Чем скандал с Siemens обернется для России

Крымские турбины. Чем скандал с Siemens обернется для России
Экономика 1

Авиасалон МАКС-2017 бьет рекорды предыдущих лет. На что смотреть?

Авиасалон МАКС-2017 бьет рекорды предыдущих лет. На что смотреть?
События и факты

Малороссия вместо Новороссии. Зачем ополченцы Донбасса создают новое государство

Малороссия вместо Новороссии. Зачем ополченцы Донбасса создают новое государство
Политика 2

Как намайнить миллион. Что происходит на рынке криптовалют в России и мире

Как намайнить миллион. Что происходит на рынке криптовалют в России и мире
Экономика

Узнай, страна

В Карелии стартовала 46-я Всероссийская парусная регата «Банковский кубок - Онежская регата»

В Карелии стартовала 46-я Всероссийская парусная регата «Банковский кубок - Онежская регата»

Каждое воскресенье в Национальном музее Карелии – «Экскурсионная мозаика»

Каждое воскресенье в Национальном музее Карелии – «Экскурсионная мозаика»

Новости компаний

Предприниматели-соотечественники обсудили в Берлине торгово-экономическое взаимодействие с Россией

Предприниматели-соотечественники обсудили в Берлине торгово-экономическое взаимодействие с Россией

В подмосковном Кратово стартовал проект по социальной реабилитации детей с ОВЗ

В подмосковном Кратово стартовал проект по социальной реабилитации детей с ОВЗ

Разное

Наши
партнеры

«Деловая Россия» — союз предпринимателей нового поколения российского бизнеса
«Терралайф» - рекламное агентство полного цикла
Dawai - Австрия на русском: новости, туризм, недвижимость, объявления, афиша
МЭЛТОР - мастер электронных торгов
Капитал страны
ВКонтакте