Капитал Страны
17 ЯНВ, 16:22 МСК
USD (ЦБ)    59,4015
EUR (ЦБ)    63,2864

Москва 2011: конец рынка точечного строительства жилья

1 Октября 2007 9139 0 Политика
Москва 2011: конец рынка точечного строительства жилья

Согласно некоторым оценкам экспертов, к 2011 году рынок точечного строительства жилья в Москве «свернется», а порыв строительных инвесторов и девелоперов иссякнет. Откуда берутся столь пессимистические прогнозы? Какие процессы подспудно нарастают в российской столице? Какие параметры города являются "запредельными"?

       Несмотря на высокую доходность жилищного строительства в Москве, застройщики в ближайшем будущем столкнутся с естественными ограничениями своего бизнеса, а именно, с дефицитом свободных городских территорий.

       По итогам 1990-2006 гг. в Москве было построено 56,4 млн. кв.м жилья, а в Московской области – 52,8 млн. Эти цифры вполне сопоставимы, однако учитывая размер территории столицы (1081 кв.км) и площадь Московской области (46000 кв.км), получаем, что на каждом квадратном километре городской земли пристроили дополнительно немногим более 52 тыс. кв.м. Данные объемы застройки соответствуют 25 домам массовых серий («пятиэтажки»), в которых могут проживать как минимум 3 тыс. человек. Таким образом, жилищное строительство в Москве привело к существенному росту плотности населения: с 8215 чел./кв.км в 1990 г. до 9644 чел./кв.м в 2006 г.

       20 июня 2007 года главный архитектор столицы А.Кузьмин заявил, что плотность застройки микрорайонов столицы, при которой жители будут чувствовать себя комфортно, должна составлять от 7 до 15 тыс. кв.м на гектар. Насколько же эти плановые показатели отличаются от фактических?

       Ответ на этот вопрос дают данные табл.1, в которой представлены основные параметры жилищной застройки города: земли жилых зданий и плотность застройки.

 

Таблица 1. Плотность застройки жилых микрорайонов Москвы по административным округам, 2005-2006 гг.


Административный округ Москвы

Общая площадь жилых помещений, тыс.кв.м

(на 01.01.2005)

Земли жилых зданий по административным округам, га 01.01.2007)

Доля территории административного округа, приходящаяся на жилые здания, %

Плотность застройки, тыс.кв.м/га

ЦАО

16 466,60

1 297,89

19,67

12,69

СВАО

21 931,00

2 864,91

28,09

7,66

ВАО

23 584,10

3 436,77

22,17

6,86

ЮВАО

21 559,00

3 089,92

26,19

6,98

ЮАО

26 426,80

4 473,57

33,89

5,91

ЮЗАО

25 197,30

4 416,40

39,79

5,71

ЗАО

23 150,80

4 798,64

31,36

4,82

СЗАО

15 891,10

2 602,07

27,98

6,11

САО

20 218,40

2 363,94

20,74

8,55

Зеленоградский

4 266,40

754,00

20,38

5,66

ИТОГО

198 691,50

30 098,11

 

 



Рассчитано по данным: www.housing.mos.ru, www.moskomzem.ru, www.mosstat.ru.

 

       Сравнительный анализ значений фактической и допустимой плотности застройки, указанной главным архитектором Москвы, свидетельствует о том, что ни один из округов столицы, даже ЦАО, не превысил предельной отметки в 15 тыс. кв.м/га. Более того, имеется ряд территорий, где плотность застройки не достигает даже минимального уровня в 7 тыс. кв.м/га, обозначенного А.Кузьминым. Необходимо отметить, что чем ниже плотность застройки, тем меньше численность постоянно проживающего населения и тем более комфортный социальный климат в округе. Исходя из таких соображений, Западный административный округ (ЗАО) столицы является наиболее благоприятным для проживания, за ним следует престижный ЮЗАО, а замыкает тройку лидеров спальный ЮАО (табл.1).

       В соответствии с этим представляется возможным оценить дополнительные объемы жилищного строительства на территории административных округов для достижения поставленных минимальных и максимальных ориентиров плотности жилищной застройки. При этом рассмотрим варианты застройки в рамках существующих жилых кварталов без выделения дополнительной земли, освобождаемой промышленными предприятиями и другими субъектами (табл.2).

Таблица 2.

Потенциальные объемы жилищного строительства по административным округам Москвы исходя из минимальной и максимальной плотности застройки.

 

Административный округ Москвы

Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 7 тыс.кв.м/га

Потенциальные объемы жилищного строительства для достижения плотности застройки 15 тыс.кв.м/га

 

тыс.кв.м

% от жилфонда АО

тыс.кв.м

% от жилфонда АО

ЦАО

3 001,8

18,2

СВАО

21 042,7

95,9

ВАО

473,3

2,0

27 967,5

118,6

ЮВАО

70,4

0,3

24 789,8

115,0

ЮАО

4 888,2

18,5

40 676,8

153,9

ЮЗАО

5 717,5

22,7

41 048,7

162,9

ЗАО

10 439,7

45,1

48 828,8

210,9

СЗАО

2 323,4

14,6

23 140,0

145,6

САО

15 240,7

75,4

Зеленоградский

1 011,6

23,7

7 043,6

165,1

ИТОГО

24 924,1

12,5

252 780,2

127,2

 



       Таким образом, с точки зрения плотности застройки резервы жилищного строительства в Москве выглядят вполне внушительными. Например, при гипотетической остановке строительства в ЦАО, СВАО, САО и застройке территорий остальных округов до уровня 7 тыс.кв.м/га общий жилищный фонд города увеличится на 12,5%, или на 24,9 тыс. кв.м (табл. 2).

       В коммерческом плане за объемом строительства в 24,9 тыс. кв.м стоят как минимум 100 млрд. долларов США выручки девелоперов (50 млрд. долларов прибыли), из расчета стоимости квадратного метра нового жилья 4 тыс. долларов. Если эти метры будут элитным жильем, то доходы инвесторов возрастут соответствующим образом. Ситуация, когда уровень жилищной застройки городской территории будет доведен до максимума (15 тыс.кв.м/га), представляется фантастической, хотя в случае ее реализации город может удвоить свой жилищный фонд, а прогнозный рынок новостроек представляет вообще астрономическую цифру.

       Таким образом, опираясь на политику перспективной жилищной застройки города, по нашим оценкам, потенциальный рынок точечного строительства жилья в Москве как минимум составляет 100 млрд. долларов. Для сравнения: это три бюджета столицы 2007 года. В то же время указанная сумма является той ценой земельного вопроса о товариществах собственников жилья (ТСЖ), решение которого городские власти затягивают уже более 10 лет. Создание властями препятствий в процессе предоставления земли ТСЖ объясняется потенциальной угрозой коммерческим проектам точечной застройки города, для которой будет намного труднее подыскивать участки. На сегодняшний день вся эта земля городская, и у администрации полностью развязаны руки и имеется полная свобода действий.

       Принимая во внимание объем жилищного строительства 2006 года в размере 4,8 млн. кв.м и предполагая его сохранение в последующие годы, оцененный нами перспективный объем жилищного строительства в 24,9 млн. кв.м может быть выполнен за 5 лет. Фактически это время нового срока мэра Москвы, за которое строителям надо успеть заработать свои 100 млрд. долларов, а затем плавно переходить в другие регионы. К 2011 году строительным инвесторам «ловить» в Москве уже будет нечего.

Александр Гусев

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Недоступный алкоголь. Как государство зарабатывает на здоровье россиян

Недоступный алкоголь. Как государство зарабатывает на здоровье россиян
Экономика

«Приукрашивая картину происходящего»: закончился ли в России экономический кризис?

«Приукрашивая картину происходящего»: закончился ли в России экономический кризис?
Интервью и комментарии

Курильщикам здесь не место. Что не так в идеях Минздрава по борьбе с курением?

Курильщикам здесь не место. Что не так в идеях Минздрава по борьбе с курением?
Политика 1

Бензоколонка Запада. Как для России запустили план «анти-Маршалла»

Бензоколонка Запада. Как для России запустили план «анти-Маршалла»
Экономика 16

Узнай, страна

Три новых инвестиционных проекта будут реализованы в Тереньгульском районе Ульяновской области

Три новых инвестиционных проекта будут реализованы в Тереньгульском районе Ульяновской области

Повышение эффективности в бережливых организациях обсудят в Ижевске

Повышение эффективности в бережливых организациях обсудят в Ижевске

Новости компаний

Сергей Катырин: Неналоговые платежи и поборы с МСП продолжают расти, как грибы после дождя

Сергей Катырин: Неналоговые платежи и поборы с МСП продолжают расти, как грибы после дождя

Генпрокуратура поможет реформировать систему госконтроля

Генпрокуратура поможет реформировать систему госконтроля

Разное

Наши
партнеры

«Деловая Россия» — союз предпринимателей нового поколения российского бизнеса
«Терралайф» - рекламное агентство полного цикла
Dawai - Австрия на русском: новости, туризм, недвижимость, объявления, афиша
МЭЛТОР - мастер электронных торгов
Капитал страны
ВКонтакте