Капитал Страны
18 ЯНВ, 13:18 МСК
USD (ЦБ)    59,1830
EUR (ЦБ)    63,2252

Аукционный механизм роста цен на жилищном рынке Москвы

14 Августа 2008 8954 0 Экономика
Аукционный механизм роста цен на жилищном рынке Москвы

Действующий в стране аукционный механизм купли-аренды земли под жилищное строительство предполагает конкуренцию строительных фирм по поводу того, кто из них предложит более высокую цену. При таком подходе все малые и средние компании вытесняются с жилищного рынка, а цены на новое жилье стремительно растут.

        В настоящее время сфера жилищного строительства в России находится под воздействием разнонаправленных эффектов и тенденций. Данные противоречивые процессы наблюдаются во многих регионах страны, однако наиболее ярко они проявляются в Москве. Здесь можно выделить две линии в развитии строительного рынка инноваций. С одной стороны сфера жилищного строительства испытывает бум, сопровождаемый ростом объемов строительства столичного жилья и продолжающимся ростом спроса на него. С другой стороны уже сейчас просматривается линия на ликвидацию на этом рынке естественной конкуренции и переход к формированию откровенно монопольного рынка.

        Наиболее явным следствием монополизации жилищного строительства в Москве является беспрецедентный рост цен на столичную недвижимость. К настоящему времени московские цены уже фигурируют среди мировых лидеров по стоимости жилья. Прямым следствием такого положения дел является низкая доступность жилья в России вообще и в Москве в частности. Остановимся подробнее на том, почему и как блокируются конкурентные процессы на рынке жилья в Москве и почему цены на московскую недвижимость такие высокие.

        На наш взгляд, данный эффект связан с действующим в настоящее время законодательством в жилищной сфере. Речь идет об организации процесса застройки столичных земель. Данный момент регулируется статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой определен механизм оперирования земельными участками: «Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса». Тем самым в настоящее время действует аукционный механизм купли-аренды земли под жилищное строительство.

        В дополнение к указанному принципу аукционной торговли в статье 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации определен критерий победителя аукциона: «Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения». Тем самым цена продаваемой (сдаваемой в аренду) городом земли выступает в качестве главного принципа поддержания конкурентного механизма на строительных площадках Москвы.

        Рассмотренный принцип подтвержден и в Законе города Москвы №48 от 19 декабря 2007 г. «О землепользовании и застройке в городе Москве». В п.5 статьи данного закона указано: «Предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями федерального законодательства. По условиям торгов в качестве критерия победителя торгов может предусматриваться размер платы за право на заключение договора аренды либо годовая ставка арендной платы».

        В настоящее время действует еще один важный принцип аукционного ценообразования застраиваемой в Москве земли. Все затраты на строительство социальной инфраструктуры на продаваемой земле осуществляются городскими властями, а покрытие этих затрат обеспечивается стоимостью продаваемой (сдаваемой в аренду) земли. Тем самым данные затраты ведут к формированию некоей минимальной цены земли, которая выступает в качестве стартовой цены на проводимых конкурсах и аукционах. Ниже этой отметки цена упасть не может.

        Надо сказать, что такой подход является неким нововведением, т.к. раньше все дополнительные затраты на благоустройство застраиваемой территории фигурировали в качестве так называемого «обременения» и накладывалось на застройщика. На первый взгляд, такая инновация является прогрессивной, т.к. высвобождает застройщика для того, чтобы он осуществлял целевое жилищное строительство, а детские сады, школы, дополнительные энергоблоки и прочее ложатся на плечи города, который и занимается этими проблемами. Однако при более тщательном рассмотрении нового механизма становится понятным, что ничего принципиально нового не произошло. Фактически «обременение» так и осталось, только теперь оно приняло несколько иную форму: от прямого наложения затрат на застройщика в процессе строительства оно трансформировалось к косвенному налогу в виде своеобразного первоначального взноса с того же застройщика. По сути дела обременение сохранилось, лишь поменяв свою форму.

        Однако главное в аукционном механизме является другое. Дело в том, что сам аукционный механизм купли-аренды городской земли по своей сути был направлен на нормализацию всех договорных отношений между городом и фирмой-застройщиком. Более того, предполагалось, что такая форма будет способствовать становлению конкуренции на рынке жилищного строительства. Действительно, никто никому не делает никаких поблажек, никто не может лоббировать ничьи интересы; тендер получает тот, кто предлагает самую высокую цену на открытом публичном аукционе. Фактически в жизнь проводится простой принцип: кто сильнее (а, значит, и лучше), тот и побеждает. Иными словами, аукционный механизм ведет к прямому столкновению на рынке претендентов на строительство жилья и в результате конкуренции участников рынка, в конечном счете, формируется цена, уравновешивающая спрос и предложение. Однако такой принцип при ближайшем рассмотрении порождает прямо противоположный эффект тому, который предполагалось получить.

        Речь идет о том, что максимизация цены купли-аренды городской земли в итоге ведет к формированию не конкурентного, как задумывалось, а монопольного рынка жилищного строительства. Каков же механизм перерождения конкуренции в монополию или, строго говоря, в олигополию (власть немногих) и каковы последствия данного процесса?

}

        Дело в том, что процесс максимизация цены купли-аренды городской земли не имеет своего естественного предела. Предел определяется финансовыми возможностями компаний-участниц аукциона: чем крупнее и мощнее строительные компании, тем большую цену они могут предложить и, самое главное, выдержать без фатальных для себя последствий. Все небольшие строительные фирмы автоматически «выдавливаются» с рынка, ибо у просто-напросто нет таких финансовых ресурсов, которые позволили бы им эффективно конкурировать на аукционных торгах. У небольших строительных фирм нет ни собственных средств, ни кредитных ресурсов, которые могли бы быть ими одномоментно потрачены на покупку земли по баснословной цене. Малые и средние компании, как правило, не могут себе позволить «заморозить» такие огромные суммы на период строительства жилищных объектов. Причем если раньше этим компаниям надо было оплатить цену земли, а потом думать о том, как в процессе строительства минимизировать издержки на «обременении», то теперь они должны сразу «проплатить» все издержки: затраты на «обременение» плюс надбавка за саму землю. Не удивительно, что при такой системе конкуренции на рынке остаются только очень крупные и сильные игроки. И если конкуренция на аукционе и остается, то только конкуренция между компаниями-гигантами, которые могут себе позволить оперировать огромными суммами.

        Таким образом, действующий в России и в ее регионах аукционный механизм купли-аренды городской земли ведет к возникновению аномального эффекта: вместо масштабной конкуренции на рынке жилищного строительства возникает олигополия. Число участников рынка в этом случае резко сокращается, а вместе с ними уходит честная борьба за соответствующие сегменты рынка. Попытка федеральных и региональных властей построить конкурентный рынок завершилась созданием своей противоположности – олигопольного рынка.

        Теперь рассмотрим связь аукционный механизм купли-аренды городской земли с высокими ценами на жилье и его низким качеством. Дело в том, что баснословные аукционные цены увеличивают затраты застройщиков-победителей. Однако последние должны не только вернуть себе эти затраты, но и получить прибыль с каждого потраченного рубля. Это достигается путем повышения цен на строящееся жилье. В результате цены на новое жилье становятся настолько высокими, что сделки с такими объектами могут себе позволить только очень богатые люди или инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость в надежде на ее дальнейшее удорожание. Тем самым средний класс просто отстраняется от возводимого жилья, а сам рынок опять-таки сжимается и начитает обслуживать только относительно небольшое число экономических агентов-покупателей, обладающих повышенными финансовыми возможностями.

        Разумеется, при таких ценах на жилье блокируется и институт ипотеки, т.к. слишком высокие цены и довольно низкие доходы населения при прочих равных условиях равносильны высоким рискам для кредитных учреждений. Как следствие – высокие процентные ставки по ипотечным кредитам и не слишком длинные сроки кредитования.

        Сжатие рынка покупателей нового жилья из-за непомерных цен чревато запуском еще одного механизма, а именно: строительные компании экономят буквально на всем, не думая о том, как будут люди жить в отстраиваемых домах. Экономия идет на стоянках для автомашин, на детских площадках и т.п. Более того, желая как можно скорее реализовать готовые квартиры и вернуть себе понесенные огромные затраты, строительные компании совершенно не заботятся о том, кому они продают жилье. Главное, чтобы это жилье скорее купили и за него поступили «живые» деньги, позволящие «закрыть» с прибылью столь дорогостоящий проект.

        Хотя на первый взгляд такой подход не таит в себе ничего страшного, на деле он начинает разрушать саму социальную основу жилищного строительства. Это связано с тем, что покупать сверхдорогое жилье начинают не жители этого же региона (города), а люди «со стороны», т.е. люди, приезжающие из других городов и стран, которые заинтересованы просто получить некое жилье и, в общем-то, не заботятся о благоустройстве этого жилья. Если же квартиры покупают инвесторы в целях их дальнейшей перепродажи, то это ведет к тому, что многие дома оказываются надолго незаселенными, а сама местность, где стоит дом, оказывается почти неосвоенной. Не меньшую проблему представляет собой и другой «инвестиционный» вариант покупки жилья, когда новый собственник начинает активно «выдавливать» из новоприобретенного актива дивиденды, сдавая квартиру, кому придется. Часто в таких квартирах начинает жить недопустимо большое число приезжих людей, которые в складчину оплачивают дорогостоящую квартиру.

        Все сказанное приводит к разрушению благополучного социального климата нового жилищного строительства и ведет к маргинализации городских районов столицы. Между тем небольшие строительные фирмы типа жилищных кооперативов прекрасно справляются с этими проблемами и оказываются более эффективными в социальном отношении по сравнению с компаниями-гигантами. Однако эти агенты все активнее уходят с рынка, а это, помимо всего прочего, резко уменьшает поток прогрессивных инноваций в жилищном строительстве.

        Резюмируя все сказанное выше, можно констатировать, что нынешнее российское законодательство является чрезвычайно несовершенным и нуждается в серьезных корректировках. Причем данное положение затрагивает как Земельный кодекс РФ, так и региональные законы, принятые столичными властями. Если не внести серьезные корректировки в нынешнюю нормативную базу, то российская столица будет и дальше маргинализироваться.

Александр Раптовский

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Недоступный алкоголь. Как государство зарабатывает на здоровье россиян

Недоступный алкоголь. Как государство зарабатывает на здоровье россиян
Экономика

«Приукрашивая картину происходящего»: закончился ли в России экономический кризис?

«Приукрашивая картину происходящего»: закончился ли в России экономический кризис?
Интервью и комментарии 1

Курильщикам здесь не место. Что не так в идеях Минздрава по борьбе с курением?

Курильщикам здесь не место. Что не так в идеях Минздрава по борьбе с курением?
Политика 1

Бензоколонка Запада. Как для России запустили план «анти-Маршалла»

Бензоколонка Запада. Как для России запустили план «анти-Маршалла»
Экономика 18

Узнай, страна

Три новых инвестиционных проекта будут реализованы в Тереньгульском районе Ульяновской области

Три новых инвестиционных проекта будут реализованы в Тереньгульском районе Ульяновской области

Повышение эффективности в бережливых организациях обсудят в Ижевске

Повышение эффективности в бережливых организациях обсудят в Ижевске

Новости компаний

Сергей Катырин: Неналоговые платежи и поборы с МСП продолжают расти, как грибы после дождя

Сергей Катырин: Неналоговые платежи и поборы с МСП продолжают расти, как грибы после дождя

Генпрокуратура поможет реформировать систему госконтроля

Генпрокуратура поможет реформировать систему госконтроля

Разное

Наши
партнеры

«Деловая Россия» — союз предпринимателей нового поколения российского бизнеса
«Терралайф» - рекламное агентство полного цикла
Dawai - Австрия на русском: новости, туризм, недвижимость, объявления, афиша
МЭЛТОР - мастер электронных торгов
Капитал страны
ВКонтакте