Капитал Страны
27 МАР, 10:14 МСК
USD (ЦБ)    57,4247
EUR (ЦБ)    61,8636

Географическая специфика лопнувшего пузыря на рынке жилья

6 Апреля 2009 10942 0 Редакционные статьи
Географическая специфика лопнувшего пузыря на рынке жилья

Финансовый кризис привел к тому, что во многих странах мира цены на недвижимость резко упали. Однако есть страны, которые не вписываются в это правило. Что касается России, то она вообще занимает особое место в страновых рейтингах.

Финансовый кризис вызвал падение цен на рынке недвижимости и сокращению темпов строительства. Однако при всей общности проблемы в каждой стране кризис переживается своеобразно и последствия его разные.

1. Жилищный коллапс в США. Сильнее всего недвижимость подешевела в США, где рынок перенасыщен домами, отобранными за невозврат ипотечного кредита. Только в феврале своих домов лишилось 300 тысяч американских семей. В Детройте - одном из наиболее пострадавших от ипотечного кризиса городе - цены упали на порядок: менее чем за $10 тыс. продаются дома, еще недавно стоившие около $100 тыс. Некоторые инвесторы скупают такие дома буквально оптом - по 10, 50, 100 штук. Правда, эти инвестиции они сами оценивают как долгосрочные и готовы ждать восстановления рынка лет через десять. Пока же дом в Детройте и пригородах проще сдать в аренду, чем продать.

В Калифорнии, по данным Национальной ассоциации риелторов, цены на дома в феврале снизились на 41% по сравнению с ценой годом ранее. Сейчас можно купить хороший дом в Калифорнии на одну семью примерно за 250 тыс. долл., в то время как год назад такой же дом стоил около 400 тыс. долл., сообщает «Bloomberg». В самом дорогом округе Калифорнии - Санта Барбара - стоимость упала на 45% по отношению к 2008 году. Здесь дом можно купить примерно за 720 тыс. долл. Меньше всего цены снизились на Манхеттене, где по данным «Forbes», проживает больше всего миллиардеров. Кризис ощущается здесь скорее не в уровне цен, а в сроках продажи. Если год назад апартаменты с камином на 50-й улице Манхеттена за миллион семьсот тысяч долларов "ушли" бы почти мгновенно, то теперь сделки можно ждать несколько месяцев.

2. Падение рынка недвижимости в Великобритании. В Европе от финансового кризиса наиболее сильно пострадал рынок недвижимости в Великобритании. В последние годы очень многие жители страны воспользовались возможностью приобрести сразу несколько жилых объектов, взяв ипотечные кредиты под 4-5% годовых. Купив, помимо основного жилья, стандартный двух- или трехэтажный домик из тех, которыми целиком застроены целые улицы в малых городах страны и в предместьях ее мегаполисов (цена на них превышала 150 тыс. фунтов разве что в самом Лондоне), владелец, как правило, сдавал вновь приобретенную недвижимость в аренду. Арендная плата покрывала ежемесячные банковские выплаты и позволяла большинству рантье не тяготиться кредитами. Кризис ипотеки вместе с серьезными финансовыми трудностями в стране, сокращением рабочих мест и уменьшением зарплат разрушил эту идиллию. Падение стоимости квадратного метра произошло стремительно и с учетом одновременной инфляции достигло более 55% от цен, которые зафиксированы в Британии в начале 2008 года. Владельцы ставших непосильными кредитов постарались избавиться от имущества, и предложение в секторе экономкласса существенно превысило заметно упавший к этому времени спрос. Элитная недвижимость и та, стоимость которой приближалась к миллиону, также испытали падение цен. Оно случилось уже только за счет обесценивания национальной валюты (фунт подешевел почти вполовину). Средняя цена дома или квартиры стоимостью свыше 1 млн. фунтов стерлингов (1,4 млн. долларов) в наиболее дорогих районах Лондона сократилась на 24%.

По мнению аналитиков, цены на британскую жилую недвижимость достигнут дна в самом ближайшем будущем. Компания «Knight Frank», занимающаяся глобальным консалтингом в сфере недвижимости, отмечает, что сектор элитной недвижимости в нынешнем феврале показал самые низкие темы падения за последние 10 месяцев - 1,5%. В связи с этим на британском рынке недвижимости начало наблюдаться оживление, вернулись отсутствовавшие на нем около полугода покупатели из России. Аналитики полагают, что свою роль в этом сыграло падение курса фунта стерлингов, что сделало жилье доступнее для россиян, традиционно хранящих сбережения в долларах США и евро.

3. Испанский жилищный пузырь. Сильно пострадал от кризиса и строительный сектор в Испании. Снижение цен на недвижимость здесь началось еще в конце 2007 года. По данным министерства жилищного строительства Испании, продажи жилья упали в 2008 году на 33% по сравнению с рекордным 2007 годом. На рынке сложилась патовая ситуация: продавцы не хотят заметно снижать цены, а покупатели явно ждут серьезных скидок. Особенно это заметно на вторичном рынке, где объемы продаж упали больше всего - на 46% к прошлому году. Некоторые аналитики прогнозируют, что падение цен на испанском рынке может достичь 40%. Между тем элитная недвижимость Испании, как, впрочем, и везде, практически не пострадала: спрос на нее сохранился. Может быть, несколько уменьшились объемы продаж, но цены на роскошные испанские виллы, расположенные в хороших и очень хороших курортных местах, не упали.

4. Французские закономерности. Франция также испытала снижение цен на недвижимость, особенно на ту, которая считается не элитной (до 1 млн. евро). Сегодня на рынке самой выгодной и востребованной является коммерческая недвижимость камерного формата (небольшие гостиницы и отель-апартаменты, маленькие кафе и т.д.), расположенная в удачных с точки зрения туризма местах. Как и в других странах, менее всего пострадал элитный сектор: по-прежнему за большие и очень большие деньги уходят старинные французские замки с прилегающими обширными поместьями, виноградники и виллы на Лазурном Берегу. Крайне популярна недвижимость в самом центре Парижа, в домах середины и конца XIX века, которых сегодня на продажу выставлено не так уж много. Цена квадратного метра не падает ниже 12 тыс. евро, тогда как в менее перспективных районах французской столицы недвижимость можно купить и за 3-4 тыс. евро за метр (только за сентябрь 2008 цены на недвижимость средней руки в Париже упали на 10%).

5. Другие страны с трафаретным сценарием. Некоторые аналитики полагают, что западноевропейские рынки недвижимости движутся в унисон с рынком США, только с временным лагом примерно в два года. Если это правило верно, то ожидать улучшения ситуации в Западной Европе в ближайшее время не стоит.

В Центральной и Восточной Европе тоже немного предпосылок для улучшения ситуации. В Польше, где аналитики еще прошлым летом прогнозировали рост цен на жилую недвижимость в 2009 году на 44%, сегодня звучат скорректированные прогнозы - падение цен в диапазоне 12-35% (в придачу к уже отмеченным 10% падения за год к текущему февралю). Снижение цен на рынках недвижимости Словакии и Венгрии также прогнозируется в диапазоне до 35%. О том, что рынки "новых членов" ЕС достигли дна, говорить пока рано.

В очень тяжелом состоянии находится болгарский рынок недвижимости. Цены на жилье здесь упали на 10-20% по сравнению с пиком в начале 2008 года, спрос заметно снизился и продолжает падать, что приведет к дальнейшему обвалу цен.

Наибольший спад цен за 2008 год произошёл в латвийской столице - 37%. На втором месте оказалась столица Литвы - Вильнюс (27%), на третьем - Эстония, где недвижимость подешевела на 23%. В столице Украины цены на жилье упали на 12%.

В Объединенных Арабских Эмиратах недвижимость достигла своего пика в сентябре 2008 года. Сразу несколько факторов привели к обвалу рынка - с него ушли профессиональные спекулянты, а банки ужесточили свою кредитную политику. По оценкам инвестиционного банка «Morgan Stanley», с того времени цены в Дубае снизились в среднем на 25%, а отдельные объекты продаются вдвое дешевле, чем в сентябре. На ту же четверть в среднем подешевели объекты в эмирате Абу-Даби.

В Кувейте жилая недвижимость в феврале 2009 года стоила на 72,6% ниже, чем в феврале 2008 года. Однако опрос, проведенный ведущим региональным деловым сайтом «Arabian Business», показал, что половина потенциальных инвесторов считает даже нынешние цены с учетом снижения цены на недвижимость в странах Персидского залива (ОАЭ - наиболее популярный рынок данного региона) слишком высокими. 41% опрошенных находится в ожидании дальнейшего падения цен, которое может продлиться до будущего года.

6. Счастливые исключения. Хотя далеко не во всех странах Западной Европы национальная экономика столь же зависима от строительной отрасли, в последнее десятилетие национальные рынки недвижимости дружно росли и столь же дружно лопнули. Исключением является Германия, в которой цены на недвижимость практически не росли, когда у соседей они ползли вверх, а потому практически и не упали, когда у соседей они рухнули.

Особняком стоит Швеция, где цены на жилье растут уже второй месяц подряд, благодаря тому, что населению предоставлены очень выгодные условия для покупки недвижимости. В частности, в феврале 2009 года снижена до одного процента основная ставка рефинансирования. Эксперты сообщают, что в феврале этого года средние цены на кооперативное жильё в Швеции выросли на 5%. Наибольший рост цен на недвижимость отмечен в центральной части второго по величине города Швеции Гетеборга. Там цены за февраль выросли на 8%.

Кипр, Турция и Черногория, вопреки кризису, чувствуют себя не так уж и плохо. Сектор экономики, связанный с недвижимостью, здесь зависим не столько от местных и международных банков, сколько от инвестиционных компаний, которые по-прежнему продолжают строительство востребованных объектов и рассчитывают на то, что реализующиеся проекты будут успешно завершены и проданы.

В целом же можно констатировать, что в ушедшем году повсеместно на 5-10% и более упали цены на недвижимость среднего класса; не уменьшился, а местами даже вырос на 5-30% спрос на элитные объекты; в большинстве стран заморожено строительство новых объектов; интерес покупателей сместился в сторону объектов, связанных в некоторой степени с туристическим бизнесом.

По мнению аналитиков, ситуация на рынке недвижимости напрямую связана с укреплением банковского сектора. Пока банки не будут нормально работать, выдавая ипотечные кредиты, население стран не сможет самостоятельно покупать квартиры. Следовательно, цены на недвижимость будут падать в надежде, что хоть кто-то сможет себе позволить обрести жильё.

7. Специфика российского пузыря на рынке жилья. В России, по данным агентства недвижимости «МИАН», рублевые цены на вторичное жилье с начала 2009 года снизились в среднем на 5%, а средняя стоимость новостроек упала на 4%. Цены на элитное жилье, по словам министра регионального развития Виктора Басаргина, в январе снижались на 10-15%, а в феврале - на 10%, то есть с начала года снижение составило 20-30%. По данным компании «MAR Consult», в сегменте элитной недвижимости по-прежнему лидирует Москва, где по состоянию на начало марта цена квадратного метра в элитных новостройках составила в среднем 33 тыс. долларов. С начала кризиса снижение стоимости жилья в Москве достигло 13%.

На втором месте оказался город Сочи. Цена за квадратный метр здесь - 14,5 тыс. долларов. И это после снижения на 6%. Такую высокую позицию этот город занял благодаря предстоящей Олимпиаде в 2014 году. После объявления о выигрыше Сочи за право принять Олимпиаду цены на недвижимость здесь сильно подскочили.

Далее идёт Санкт-Петербург, где цены упали на 21% - до 13 тыс. долларов. На четвертой месте - Екатеринбург со стоимостью квадратного метра элитного жилья 11 тыс. долларов (потери составили 23%). Пятое место занял Новосибирск - 4,5 тыс. долларов за квадратный метр (потери составили 20%).

Вместе с тем, эксперты считают, что на российском рынке недвижимости зафиксированы первые предпосылки для роста долларовых цен на квартиры. По словам генерального директора агентства недвижимости «DOKI» Валерия Барнинца, курсовые колебания продолжают оказывать влияние на стоимость квадратного метра и вносят путаницу в сознание покупателей. Снижение предложения во всех сегментах уже начинает сказываться на динамике цен: темпы коррекции постепенно замедляются, что в будущем может привести к стабилизации и постепенному росту цен.

Пока же в Московской области, по данным Корпорации "ИНКОМ", за февраль рублевые цены выросли на 0,2% до 86,2 тыс. рублей за кв. метр, а долларовые понизились на 9,1% до $2,41 тыс. за кв. метр. Снижение долларовых цен предложения составило от 12% на сталинские дома до 5% на современную панель.

В Москве в феврале средняя стоимость вторичного жилья понизилась в долларах на 8,2% и увеличилась в рублях на 1,1%, до $5,99 тыс. или 214,5 тыс. рублей за кв. метр. Сильнее всего долларовые цены предложения снижались в Северо-Западном (20%) и Юго-Восточном административных округах (16%), менее всего - в ЦАО и ЗАО (3%). Больше всего подешевело жилье в пятиэтажках: кирпичных - на 9%, в панельных хрущевках - на 7%. Наименьшее снижение цен зафиксировано в сегментах монолитных (4%) и элитных домов. За предпоследнюю неделю марта, по данным аналитического центра агентства недвижимости «DOKI», стоимость квадратного метра эконом-класса в Москве на вторичном рынке снизилась всего на 0,1% - до $4490 за кв. м. Квартиры бизнес-класса подешевели на 2,4% - до $6754 за кв. м. Элитные квартиры продемонстрировали снижение цен за неделю на 0,9% - до $13508 за кв. м, а количество таких квартир в продаже осталось без изменений - 10,6 тыс. объектов.

При этом общий объем предложения вторичного жилья в столице, по данным Корпорации "ИНКОМ", в феврале вырос в Москве на 11,3%, достигнув уровня в 43,7 тыс. объектов. В Московской области объем предложения увеличился на 12,6% - до 25,9 тыс. объектов. Наиболее активно предлагались к продаже квартиры в домах, расположенных в ЦАО и ЗАО столицы (31% и 23% от общего объема предложения). Больше всего продается квартир в типовых панельных и монолитных домах (26% и 23% соответственно). Наибольший рост объемов предложения в Москве (на 14%) произошел в сегменте панельных хрущевок. В диапазоне от 11% до 13% выросло предложение в сегментах современной и типовой панели, а также сталинских домов. В Московской области структура предложения также осталась прежней: кирпичные дома с большой кухней и типовая панель составляли 26% и 25% от всего объема квартир.

По оценкам аналитиков, спрос на недвижимость в столице остается на очень низком уровне. Основной объем сделок по продаже квартир в марте совершается в диапазоне от 5 до 8 млн. рублей в секторе эконом-класса. Вместе с тем в марте увеличились продажи элитных квартир стоимостью до 90 млн. рублей.

По мнению специалистов, в феврале завершилась первая волна кризиса на рынке недвижимости. Это связано со стабилизацией цен, которая стала возможной "благодаря прекращению оттока капитала из страны, прекращению девальвации рубля", - пояснила Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании "Усадьба". Однако, учитывая, что основной фактор изменения цен на рынке недвижимости носит монетарный характер, воздействие отрицательного движения капитала в России в дальнейшем, скорее всего, повлечет снижение цен еще на 15-20%. Таким образом, отмечают в "Усадьбе", временное оживление и ценовая стабилизация на рынке вероятнее всего носят локальный характер и вряд ли продлятся более полугода.
Редакция

Написать комментарий

правила комментирования
  1. Не оскорблять участников общения в любой форме. Участники должны соблюдать уважительную форму общения.
  2. Не использовать в комментарии нецензурную брань или эвфемизмы, обсценную лексику и фразеологию, включая завуалированный мат, а также любое их цитирование.
  3. Не публиковать рекламные сообщения и спам; сообщения коммерческого характера; ссылки на сторонние ресурсы в рекламных целях. В ином случае комментарий может быть допущен в редакции без ссылок по тексту либо удален.
  4. Не использовать комментарии как почтовую доску объявлений для сообщений приватного характера, адресованного конкретному участнику.
  5. Не проявлять расовую, национальную и религиозную неприязнь и ненависть, в т.ч. и презрительное проявление неуважения и ненависти к любым национальным языкам, включая русский; запрещается пропагандировать терроризм, экстремизм, фашизм, наркотики и прочие темы, несовместимые с общепринятыми законами, нормами морали и приличия.
  6. Не использовать в комментарии язык, отличный от литературного русского.
  7. Не злоупотреблять использованием СПЛОШНЫХ ЗАГЛАВНЫХ букв (использованием Caps Lock).
Отправить комментарий

Статьи

Ликвидация перебежчика. Что стоит за убийством Вороненкова в Киеве?

Ликвидация перебежчика. Что стоит за убийством Вороненкова в Киеве?
Политика

Цивилизационный кризис либерализма. Что отняли у России 25 лет реформ?

Цивилизационный кризис либерализма. Что отняли у России 25 лет реформ?
Экономика

«Уникальное явление: работающие бедные». Как в правительстве нашли средство борьбы с бедностью россиян

«Уникальное явление: работающие бедные». Как в правительстве нашли средство борьбы с бедностью россиян
Экономика 1

«Замочен в сортире». О чем говорит смерть топ-менеджера «Роскосмоса»

«Замочен в сортире». О чем говорит смерть топ-менеджера «Роскосмоса»
Политика

Узнай, страна

ВЫСОКОТЕХНОЛОГИЧНЫЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ СЕРВИСЫ ДЛЯ ШКОЛЬНИКОВ И РОДИТЕЛЕЙ

ВЫСОКОТЕХНОЛОГИЧНЫЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ СЕРВИСЫ ДЛЯ ШКОЛЬНИКОВ И РОДИТЕЛЕЙ

МИНПРОМТОРГ И РОССИЙСКАЯ АРКТИКА

МИНПРОМТОРГ И РОССИЙСКАЯ АРКТИКА

Новости компаний

ЗА ПОЛЦЕНЫ

ЗА ПОЛЦЕНЫ

А ТЕПЕРЬ НА ЗАПАД

А ТЕПЕРЬ НА ЗАПАД

Разное

Наши
партнеры

«Деловая Россия» — союз предпринимателей нового поколения российского бизнеса
«Терралайф» - рекламное агентство полного цикла
Dawai - Австрия на русском: новости, туризм, недвижимость, объявления, афиша
МЭЛТОР - мастер электронных торгов
Капитал страны
ВКонтакте