Рынок жилья в первом квартале 2014 года – рост по всем показателям. А что дальше?

Первый квартал текущего года продемонстрировал, согласно данным Росстата, принципиально иной – существенно более высокий – уровень вводов жилья: 13,6 млн кв. м против стабильных 9–10 млн кв. м в 2007–2013 годах (рис. 1). При этом прочие вводы жилья (т.е. без учета жилья, построенного населением) составили 7,3 млн кв. м, увеличившись к уровню первого квартала 2013 года на 43,6%. Здесь краткосрочный эффект (так сказать, «на новенького»), несомненно, имел место.

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов в первом квартале, млн кв. м

Источник: Росстат, расчёты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ.

Созданное в ноябре прошлого года министерство строительства и ЖКХ (Минстрой России) «подгоняло» строителей в целях реализации амбициозных планов министерства по переселению из ветхого и аварийного жилья (на 2014 год запланирован ввод по данному направлению 2 млн кв. м), по предоставлению квартир ветеранам и выполнению других социальных обязательств государства.

Но, по нашим оценкам, суммарный объем социальных вводов в первом квартале не превысил 700 тыс. кв. м, а значит, застройщиками было выведено на рынок не менее 6,6 млн кв. м коммерческого жилья, что на 30% больше, чем за тот же период прошлого года. А основным фактором стало то, что на фоне снижения общей динамики инвестиций в основной капитал капитальные вложения в жилищное строительство растут и, похоже, становятся все более привлекательными для инвесторов: их удельный вес вырос с 4,9% в первом квартале до 6,2–6,3% в третьем-четвертом кварталах 2013 года (данных Росстата за первый квартал 2014 года пока нет) преимущественно за счет сокращения удельного веса строительства других зданий (нежилого назначения) и сооружений. Впрочем, это и понятно: в жилищном строительстве и затраты, и сроки строительства, и период окупаемости инвестиций существенно меньше, а соответственно, и риски ниже, что отвечает критерию разумности поведения инвесторов в нынешней нестабильной макроэкономической ситуации.

Тем более что динамика спроса населения на жилье в первом квартале текущего года оставила далеко позади прошлогодние показатели и заметно опережала динамику предложения нового жилья. Так, по данным Банка России, в рассматриваемом периоде было выдано 198 тыс. ипотечных рублевых кредитов на сумму 333 млрд руб., а прирост к уровню 2013 года составил 39 и 49% соответственно.

Рис. 2. Динамика процентной ставки и объемов рублевых ипотечных кредитов

Источник: Банк России, расчёты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ.

При этом доступность ипотеки практически не изменилась: ставка составляла все те же 12+% годовых. А спрос носил если и не ажиотажный, то сильно подстегнутый девальвацией рубля и санацией банковской системы характер. Подтверждением такого рода спровоцированного спроса могут служить данные различных агентств недвижимости о предпочтениях покупателей в первом квартале 2014 года. Это однокомнатные квартиры низкого качества (на вторичном рынке) и типовые квартиры (на первичном рынке). (Об этом же говорят и данные Росстата, указывая на опережающую динамику цен на квартиры указанных категорий.) То есть высокие темпы спроса на рынке жилья в первом квартале – не от хорошей жизни, а скорее, во избежание обесценения накоплений. А это уже чисто краткосрочный эффект, и значит, уже в ближайшей перспективе возможна коррекция спроса, что может охладить и «пыл» инвесторов на рынке жилья.

Рис. 3. Динамика средневзвешенной рыночной цены квадратного метра жилья (прирост к соответствующему периоду предыдущего года), в %

Источник: Росстат, расчёты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ.

Еще одна опасность для будущего развития жилищного рынка кроется в динамике цен на жилье. В первом квартале рост цен был заметно ниже темпа инфляции и составил 5,1% на первичном и 3,6% – на вторичном рынке (к соответствующему периоду 2013 года). Но уже в марте, согласно данным Росстата, стоимость строительства 1 кв. м. жилья достигла 39,3 тыс. руб. против 34,9 тыс. руб. годом ранее, то есть выросла на 12,5%, что, несомненно, повлечет за собой ускорение роста цен предложения на рынке жилья в ближайшей перспективе. Вряд ли потребителю это понравится, и тогда сегодняшняя видимая «благодать» может обернуться серьезными испытаниями для всех участников российского жилищного рынка.