Сегодня конечным потребителем на рынке является не инвестор, а тот, кто приобретает недвижимость исключительно для себя. Время фантастических идей и миллионных прибылей закончилось. Что же делать? Нужно ли покупать жилье? Или необходимо его продавать? Эксперты «Академии инвестора» пытаются ответить на эти вопросы.
Рынок недвижимости оказался самым уязвимым звеном во время кризиса. Конечно, тот, кто вкладывал средства в акции и облигации, потерял гораздо больше. Однако резкое падение цен на недвижимость коснулось всех без исключения, что превратило финансовую проблему в социальную. Эксперты советуют не продавать. Риэлторы рекомендуют покупать. Сменится ли враждебное противостояние конструктивным движением – волновало участников конференции, проводимой газетой «Ведомости» в рамках программы «Академия Инвестора».
Кризис заставил по-новому посмотреть на бизнес-процессы, оценить деятельность своей компании, наконец, провести работу над ошибками. В чем причина такого падения? По мнению ведущего конференции Константина Ковалева – управляющего партнера Blackwood, ответ прост. Причина скрывается в бегстве от реальности. Виртуальная экономика, которая сулила миллионы, не оправдала надежд. Все, кто стремился прочь из реального сектора, сегодня понимает ценность производства. К сожалению, некоторые бизнесмены осознали это слишком поздно. Многих девелоперов на рынке мы больше не увидим.
Коммерческая недвижимость.
Объем иностранных инвестиций в коммерческий сектор недвижимости значительно сократился. Эта тенденция характерна для всего мира. Если в 2007 году в Европе вложения составили 550 миллиардов евро, то к концу 2008-го эта цифра уменьшилась вдвое, а что касается 2009 года, то здесь эксперты прогнозируют «рекордные» 80,9 миллиардов евро.
Естественно, цены на коммерческую недвижимость во всем мире снижаются. Не велики и арендные ставки. Данная тенденция характерна также для России. Однако разные сегменты рынка реагируют на мировой финансовый кризис по-разному. Наиболее болезненно сказываются перемены на офисной недвижимости. Второе место в рейтинге занимают складские помещения. А наименее пострадавшими выступают торгово-развлекательные центры и гипермаркеты.
«Фактически стабилизация наступила», - заявляет генеральный директор российского представительства компании TriGranit Development Corporation Сергей Гоголев. Сегодня средняя ставка за квадратный метр арендуемой площади в торгово-развлекательном центре Москвы составляет 1000 долларов США в год. Цена не растет, но и не падает. Конечно, подобная тенденция характерна только для Москвы. В регионах ситуация несколько иная - цены на аренду площадей в аналогичных местах неумолимо снижаются.
Что же касается офисов, то они находятся в более уязвимой позиции. Коммерческая недвижимость данного сектора обусловлена наличием значительного количества работающих компаний, число которых сегодня постоянно сокращается. Статистику также «портят» офисы делового центра «Москва-Сити», предлагающиеся с дисконтом около 50%. Удар держат только помещения, расположенные в радиусе 2 км. от Кремля. Арендная ставка в таких офисах составляет 1000 – 1200 долларов за квадратный метр в год и вряд ли в ближайшее время изменится.
Стоит ли что-то покупать? Если «да», то какие объекты?
«Для инвесторов есть достаточно привлекательные предложения на рынке коммерческой недвижимости», - считает управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. Прежде всего, это офисная недвижимость. Здания общей площадью до 10 тысяч квадратных метров не ниже класса В и в пределах Третьего транспортного кольца. Также можно рассмотреть здания класса А причем по достаточно приемлемой цене – от 2,5 до 4 тысяч долларов США за квадратный метр. В перспективе на 3-4 года это интересная инвестиция. Объем подобных сделок в последнее время неуклонно растет. Аналитики свидетельствуют, что желающих совершить подобную сделку намного больше, чем объектов. Как правило, договора заключаются на сумму 8-15 миллионов долларов США.
Другие стоящие рассмотрения объекты – офисные помещения класса В площадью 10-15 тысяч кв. метров. Считается, что в этом сегменте цены достигли дна. Подобную недвижимость приобретают по полторы-две тысячи долларов США за метр, потом делят на части и распродают уже по 3 тысячи за него же. Подобные сделки совершаются не реже 2 в неделю (в рамках одной компании). Доходность от подобных инвестиций – 30%.
Жилищный сектор.
Стадия активного роста стоимости жилой недвижимости пришлась на 2006 год. В целом за период с 2003 по 2007 год рост цен на квартиры составил более 190%. С конца 2008 года мы наблюдаем обратную ситуацию, обусловленную как снижением доходов людей, так и практическим отсутствием на рынке института ипотечного кредитования. Сегодня наиболее приемлемая цена за квадратный метр в Москве, которая устраивает как продавцов, так и покупателей – это 4400 долларов США.
Эксперты предполагают, что начиная с конца 2009 года, цены на жилую недвижимость стабилизируются, а с начала 2010 начнут расти, увеличиваясь примерно на 3% в квартал.
Уже сейчас наблюдается некоторое оживление на рынке – продаются квартиры стоимостью до 500 тысяч долларов. Дисконты, которые давали продавцы элитных квартир, когда указанную стоимость удавалось снизить еще на 30% - прекратились. Кроме того, нет серьезного снижения цены на рынке первичного жилья. Те кому оказалось невыгодно отдавать квадратные метры по себестоимости, сняли свои предложения.
Конечно, еще очень рано говорить о полном выздоровлении рынка жилой недвижимости. Во-первых, с него полностью ушли девелоперы, их возвращение ожидается только в середине 2010 года, когда начнется дефицит квартир и естественно рост цен. Также на рынок вернутся инвесторы, которые сейчас выжидают и не вкладывают свои деньги в объекты недвижимости. (Напомним, что инвестиционное жилье всегда составляло от 10 до 30% от общего объема проданных объектов).
Сегодня покупают квартиры только с целью личного проживания. Именно эта категория покупателей заключает 100% сделок. Не смотря на то, что спрос упал на 70%, жилую недвижимость продолжат продавать.
Надо ли покупать жилую недвижимость сегодня?
Покупать квартиру с целью получения доходов можно только в случае, если вы приобретаете ее с большой скидкой (например, на первичном рынке можно сегодня купить жилую недвижимость в уже построенном доме). Квартиру придется «выдерживать» как минимум два года.
Продавать свое жилье необходимо, если есть потребность вложить деньги в другие активы, например, купить золото и т.п. Во всех остальных случаях нужно подождать 1-1,5 года и только тогда выставлять свою квартиру на продажу.
Выводы
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости – это противостояние продавцов и покупателей. Как только одна из сторон начнет движение (либо продавцы, находящиеся в кризисной ситуации, будут «сбрасывать» недвижимость по стрессовым ценам, либо покупатели, поняв, что «дно» пройдено, начнут приобретать жилье) рынок оживет сразу и стоимость квадратного метра будет неуклонно возрастать.
Однако в ближайшее время не стоит ожидать быстрого роста цен. Отсутствие доступных ипотечных предложений, а также падение доходов населения не способствуют оживлению рынка.
Инвестировать в недвижимость сегодня рискованно, так как не определен горизонт планирования – никто не знает, когда рынок пойдет вверх.
Если у девелоперской компании существует какой-то задел, его необходимо «держать», принимая нестандартные решения. Любыми силами нужно сохранить команду и быть готовым начать движение.
Можно рассматривать интересные предложения. Хорошие объекты с большой скидкой стоит покупать. А вот продавать ничего не стоит.
Написать комментарий
Покупать квартиру хорошо на дне рынка, а продавать – на пике. Если же перенести эти истины в координаты нынешней реальности можно сказать, что покупать квартиру можно уже сейчас. Таким образом, в 2010 году «затягивать» с покупкой не рекомендуется: покупать лучше в первом полугодии, так как основной рост цен произойдет, скорее всего, во второй половине года. А вот для более-менее выгодной продажи квартиры, рекомендуется дождаться конца года. Из-за трудного финансового положения застройщиков в 2009 году новых проектов практически не запускалось. В связи с чем уже к концу года ожидается серьезный дефицит предложения. В течение всего 2010 года ценовых скачков, скорее всего, не произойдет, поэтому этот год, как и прошлый, является благоприятным периодом для участников альтернативных сделок. Из-за трудного финансового положения застройщиков в 2009 году новых проектов практически не запускалось. В связи с чем уже к концу года ожидается серьезный дефицит предложения. На рынке много предложений, которые способны удовлетворить практически все запросы клиент.
Отличное чтиво
Благодарю. Как и всегда - отличный пост!
Интересно, а можно ли у вас брать новости с RSS? Ссылку на вас обязательно поставлю.
Хорошо пишите.
Достаточно интересный материал. Даже добавил в избранное, респект автору. Побольше бы такой интересной информации!
Времена экономического кризиса не принесли нам ничего, кроме разочарования и финансового стеснения. Бесспорно, каждый предусмотрительный человек на такие жизненные повороты готовит себе финансовую поддержку в виде сбережений. Но, как известно, деньги имеют свойство заканчиваться в самый неподходящий момент. Что же делать, чтобы избежать подобной ситуации? Вариантов, безусловно, множество, но зачастую, они также нестабильны и ненадёжны, как и наша экономика. Перепробовав практически все методы, приходим к общему выводу о том, что ничего совершенного нет. Кто-то, в качестве заработка, предложит вам умопомрачительный процент на ваши деньги, а потом, через месяц, закроет свою контору и уедет на Мальдивы, прихватив все ваши сбережения с собой. Кто-то предложит стабильный невысокий процент, позже, из-за неустойчивости предприятия, эти проценты удержат до их обесценивания, а то и вообще не выдают, что, естественно, ведёт как минимум к лишней головной боли, ну, а об остальном говорить даже не стоит. По ходу сложившихся обстоятельств, каждый понимает свою ничтожность в руках заядлых игроков - наших политиков. Рано или поздно, после таких головоломок возникнет желание стать хозяином собственной жизни, вырвав её из лап ненасытных работодателей. Что же, это, наверное, единственное правильное решение. Так что, запомните раз и навсегда - если есть средства, то они не должны лежать до следующей девальвации, их нужно инвестировать в выгодные проекты, и зарабатывать на них деньги. Но куда вложить свои деньги так, чтобы в итоге остаться и при них и с прибылью. Вопрос, конечно, не из лёгких, да и принятие решения после стольких падений, требует необычайных усилий. Чтобы сделать правильный выбор, конечно же, нужно перечитать приличное количество информации о разных инвестиционных фондах, а уже потом, сделав комплексные выводы - принимать решение. Для примера, рассмотрим инвестиционный фонд компании ММСІS. Как человек, незнающий ничего в области инвестиций, вы вполне сможете получить исчерпывающую информацию на главной странице сайта этого фонда. Хотя, можете не сомневаться, что в Интернете полно информации о разных инвестиционных фондах, ничем не хуже этого. Однако, сравнив комплексно все показатели, я бы, как инвестор, остановил свой взгляд именно на MMCIS. Прежде чем сделать скоропалительный вывод и вложить свои деньги в первый попавшийся фонд с красивой обложкой, лучше ещё раз перечитайте все условия соглашения, дабы избежать проблем в последующем. Ведь в этом деле главным является правильно выбранная тактика и стратегия. То есть, на старте вашей инвестиционной деятельности, вы должны по максимуму сосредоточиться, и тогда в будущем ваша работа станет для вас лёгкой и не утомляющей, а заработок от неё станет для вас в удовольствие! Сергей Киреенко Украинская Правда